これから懸念される不動産投資の価格下落リスクと
それを避ける方法についてお話ししていくね！
不動産価格が下落すると言われている理由
2025年問題を踏まえて、これから不動産価格が下落するのではないかと言われています。
しかしながら、そう言われる背景には一体どの様な理由があるのでしょうか。
不動産価格が下落する傾向にある理由としては以下の事柄が考えられます。
- 根元にあるのは少子高齢化
- 住宅の需要に比べて供給が多い
ここからは、これらの不動産価格が下落する傾向にある理由について見ていきましょう。
根本にあるのは少子高齢化
不動産価格がこれから下落していく傾向にある理由の
根本にあるのは少子高齢化だと言って良いでしょう。
家を借りるのは主に生産年齢人口（15歳から64歳の方々）にあたる方々です。
しかしながら、現在進行形で生産年齢人口は減少し続けていますし、
令和3年時点で出生数が過去最小になっている事から、
数十年単位で少子高齢化が改善する余地はあまりないでしょう。
するとやはり、何かしらの対策を練らないと
価格下落リスクを避けることは難しいですし、
同時に借り手がいなくなってしまうことも危惧しなくてはいけません。
住宅の需要に比べて供給が多い
不動産価格の下落リスクの要因として、
根本にあるのは少子高齢化であると言うお話しをしましたね。
それによって、住宅の需要に比べて供給が多すぎると言う問題が浮上します。
その背景にある理由には、相続された家が大量に売りに出されてしまう事と、
社会問題化した空き家の存在が挙げられます。
相続された家が大量に売りに出されてしまう事の問題
これから高齢者の方々が亡くなる事によって、持ち家が相続される機会が多くなります。
しかしながら、相続した家の築年数が古かったり、
生活圏内に無かったり、核家族化が進んでいたり、などの理由で
相続した家に親族が住み続ける機会も少なくなりました。
すると必然的に売りに出されるのですが、それによって借り手の需要よりも
貸し手・売り手の供給が多くなってしまうのです。
現金化を急いでいる場合には価格を相場以上に低く設定していることも多いですので
それによって、さらに不動産価値が下がり、価格下落リスクが高まってしまいます。
社会問題化した空き家の問題
また、空き家も社会問題化していますね。
空き家が増えてしまう理由としては、
高齢者の方々が戸建てでは手広になって借家に転居されるケースや、
老人ホームなどの施設や子供の家に転居されるケースなどが挙げられます。
空き家も同時に、住宅の供給を増やしてしまう為、
巡り巡って不動産の価格を下落させてしまう理由になります。
現在の不動産価格の傾向について
ここまで、これから不動産価格が下落する傾向にあると
言われている理由について見てきましたね。
しかし、実際の所不動産価格の指数はどの様に変動しているのでしょうか。
ここからは国土交通省が発表している不動産価格指数をもとに
現在の不動産価格の傾向について見ていきましょう。
現在の不動産価格は下落傾向にある
国土交通省の不動産価格指数（令和４年第４四半期分・季節調整値））によると、
現在の不動産価格指数は前年度と比べて以下の様な結果が出ています。
住宅は前月比 0.7％上昇、商業用は前期比 1.9％下落
住宅とは実需向けの不動産を指し、商業用と言うのが投資向けの不動産を指します。
つまりこの結果は、
実需向けの不動産価格は前期と比べて上昇しているのに対し
投資向けの不動産価格は前期と比べて1.9%下落している
と言い換える事ができます。
不動産価格が下落すると言われている理由の根本にあるのは、
少子高齢化であるとお話しいたしましたね。
つまり、これからより不動産価格が下落してしまう可能性は
十分にあると言っても過言ではないでしょう。
不動産投資の価格下落リスクを避ける方法
ここまで、これからの不動産投資を考えると
不動産価格が下落する傾向にある事が理解できたと思います。
上手に価格下落リスクを避ける為に、どの様な対処法を取ったら良いのでしょうか。
ここからは、その点について一緒に考えていきましょう。
- 関東圏か近畿圏を狙う
- 生産年齢人口が低い地域を避ける
- 高齢者向けの物件作りを視野に入れる
- マンション・アパートへの投資を行う
関東圏か近畿圏を狙う
不動産価格の下落リスクを避ける為には、そのリスクが響きやすい地域を避けましょう。
価格下落リスクが響きにくい地域は、関東圏と近畿圏だと考えられます。
それぞれの理由について見ていきましょう。
関東圏を狙うのが良い理由
まず、関東圏を狙うのが良い理由としては人口減少リスクが低いと言う点が挙げられます。
既に現在進行形で少子高齢化が進んでいて、
生産年齢人口がこれからも減少していくと言うことをお話ししましたね。
生産年齢人口が減少してしまうと、借り手のメインボリュームも減ってしまいます。
しかしながら、関東圏は生産年齢人口が集まる為、人口減少のリスクが低いのです。
実に、総務省統計局の人口推計（2022年（令和4年）10月1日現在）データによると
最も生産年齢人口が多いのは東京都で66.3％です。
これから数十年単位で関東圏から生産年齢人口が減少したり、
転入してくる方が減ったりすることは余程の事がない限り考えられないでしょう。
その様に関東圏には不動産の需要があり続ける事から、
不動産の価格下落リスクを避けやすいと言えます。
こちらの内容につきましては、以下の記事にても詳しくご説明しています。
（下記の画像かリンクをクリックしていただけると記事に飛べます）
【データで見る不動産投資と少子化】これからの不動産投資を有利に進めていくために「少子化問題」への対処法を考えていこう
近畿圏を狙うのが良い理由
近畿圏を狙うのが良い理由として挙げられるのは、
2025年に行われる大阪万博の存在が挙げられます。
東京オリンピックが開催される際にも、周辺地域の不動産価格が上昇していた事から
大阪万博によって同じ様な効果がもたらされるのではないかと考えられています。
しかしながら、関東圏と比べて注意しなくてはいけないのは
大阪万博が行われた後に不動産価格の上昇が停滞してしまう可能性がある点です。
その為、数十年規模の長期投資に向いていると言い切るのは難しいでしょう。
また、短期間で売却益を狙う方法もございますが
短期譲渡なので税率が非常に高くなってしまう可能性があります。注意しましょう。
生産年齢人口が低い地域を避ける
若い世代をメインターゲットにした不動産投資を行いたいのであれば、
生産年齢人口が低い地域は避けましょう。
なぜなら、集客が見込めない可能性が非常に高く、空室に悩まされてしまうからです。
総務統計局の人口推計（2022年（令和4年）10月1日現在）によると、
都道府県別の15歳未満人口、15～64歳人口、65歳以上人口の割合は以下の通りです。
このデータから生産年齢人口が55%よりも低い順から並べると、以下の通りです。
| 都道府県 | 生産年齢人口（%） |
| 秋田県 | 52.1% |
| 高知県 | 53.3% |
| 宮崎県 | 53.7% |
| 大分県 | 54.2% |
| 徳島県・山形県 | 54.3% |
| 和歌山県・鳥取県・愛媛県 | 54.8% |
| 岩手県・熊本県 | 54.9% |
地方は往々にして不動産の価格下落リスクが高い為、おすすめできませんが
特にこれらの県で生産年齢人口向けの不動産投資を行うのはおすすめできません。
高齢者向けの物件作りを視野に入れる
少子高齢化が数十年単位で解決する問題でないのであれば、
高齢者向けの物件作りを視野に入れることも
これからの不動産投資ならではの考えなのではないでしょうか。
今までであれば、子供が高齢になった親の面倒をみる事が常でしたが、
今の高齢者世代の子供達にあたる方々は経済難の打撃を諸に受けています。
その為、仕事で忙殺されている方や、
親の介護の為に仕事をやめると生活できなくなってしまう方が多く、
親の介護を行っている方は年々減少している傾向にあり、
代わりに老人ホームなどの施設に頼る方が多くなっています。
しかしながら、老人ホームも対応し切れる人数が一杯一杯で
入所待ちをされている方も多くいらっしゃいます。
また、核家族化や独身者の増加によって、
単身、もしくはご高齢の方のみの世帯で生活されているご高齢の方もいらっしゃいます。
その様な状況から、持ち家を離れて賃貸に転居される方も多いのです。
この状況を踏まえると、ご高齢者向けの不動産に需要があると言えます。
こちらの内容につきましては、以下の記事にて詳しく解説していますのでご参照ください。
（下記の画像かリンクをクリックしていただけると記事に飛べます）
【空室対策・競合物件との差別化にも】これからの時代を考えるなら、「シニア世代」を視野に入れたマンション経営がおすすめである理由
マンション・アパートへの投資を行う
価格減少リスクを避ける為には、
マンションやアパートへの投資を行う事をおすすめします。
その理由は国土交通省によって発表されている
現在の不動産価格指数（令和４年第４四半期分・季節調整値））にあります。
このデータを見ると、マンションやアパートの不動産価格は急激な変動が無いのに対し、
その他の店舗や倉庫、工場などのための不動産価格は急激な変動が続いています。
特にオフィスは、新型コロナウィルスの動向によって
貸しオフィスの需要が変動していると考えられますので、
手を出すのはあまりおすすめできません。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
