今回は、最後に失敗しないための不動産投資の出口戦略について
お話ししていくね！
そもそも出口戦略とは？
不動産投資を行なっている方の中には、「出口戦略」と言う言葉を
耳にしたことがある方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。
事実、不動産投資において常に重要な要素です。
なぜなら、出口戦略が失敗してしまうと、
それまでに得た利益を優に超える程の損失が生まれてしまうからです。
そもそも不動産投資において「出口戦略」とは、
物件を運用した後に売却などの対処を取ることを指します。
特に売却と言う出口戦略において最も重要視しなくてはいけない事は
いかにして物件を高値で売却するのかと言う点です。
出口戦略の方法に関しましては、不動産の種類によっても複数の選択ができますが
今回の記事では主に「売却」と言う方法に特化してお話ししていきます。
これから不動産投資を始める方の出口戦略
ここからは、これから不動産投資を始める方に
お伝えしたい出口戦略についてお話ししていきましょう。
と言うのも、出口戦略は購入前から始まっています。
その為にも、出口戦略を考えた物件選びを行うことなどが重要です。
それでは、これから不動産投資を始める方が覚えておきたい出口戦略について
お話ししていきましょう。
買主さんのことも考えて物件を選ぶ
不動産投資を始める方が覚えておきたい出口戦略の一つ目は、
買主さんのことも考えて物件を選ぶことです。
物件を選ぶ際には、自身の理想の間取りや立地などもあるかと思いますが
それだけでなく、将来的に売却する際に買い手が付きやすい物件を選ぶことも
意外と重要なポイントだと言えます。
それでは、どの様な物件が多くの買主様に好まれやすいのでしょうか。
一般的に言われるのは、物件周辺の立地の良さです。
立地の良い物件は、それだけで入居者さんにメリットがございますので
空室になりにくいと言う点で好まれる傾向にあります。
資産価値を保ち続ける
不動産投資を始める方が覚えておきたい出口戦略の二つ目は、
資産価値を保ち続けることです。
基本的に資産価値はその物件の立地によって大方決まってしまいます。
好立地であれば、それだけ多くの人が住みたいと思う為に
それだけで「資産価値が高い」と言えます。
同時に、そんな資産価値は目減りしていくものでもあります。
物件を購入して運営していけば当たり前ですが、
沢山の方々が入れ替わり立ち替わる為、
お部屋や共用部は少しづつ汚れていったり、老朽化していきます。
また、設備などにも流行がある為、
どんなに立地が良くても10年後には「時代に適していない」と言う理由で
空室が生まれてしまうことも無きにしも非ずです。
それらを防ぐ為にも、定期的なメンテナンスや清掃を怠らず、
また、必要であればリフォームを行うことなども視野に入れ資産価値を保ちましょう。
既に不動産投資を行なっている方の出口戦略
一度莫大な金額を掛けて購入した不動産を売りに出すと考えると、
かなり重い決断に思える方も多くいらっしゃるとは思います。
しかしながら、出口戦略において、不動産の売却は最もポピュラーな選択です。
ただし、決断する際に気をつけなくてはいけないのは
その不動産が売却に適したタイミングにあるのかと言う点です。
そこでここからは、既に不動産投資を行なっている方の出口戦略として
不動産を売却するのに適したタイミングについてお話ししていきましょう。
購入時より不動産の価格が上昇している時
不動産を売却するのに適したタイミングの一つ目は、
購入時より不動産の価格が上昇している時です。
家賃収入（インカムゲイン）を得ることによって利益を上げる不動産投資の方法は
非常にポピュラーだと言えますが、
不動産投資にはもう一つ、売却益（キャピタルゲイン）を狙った方法がございます。
その売却益（キャピタルゲイン）を狙った不動産投資の方法をお手本に考えると、
出口戦略として売却を選択する際には、
「購入した時よりも高額で売却する」と言うことが鉄則です・
その為にも、購入時よりも不動産の価格が上昇している時は、
売却を検討することがおすすめできるタイミングだと言えます。
減価償却の期間が終了した時
不動産を売却するのに適したタイミングの二つ目は、
減価償却の期間が終了した時です。
不動産投資において、不動産の購入金額を経費として計上できる減価償却によって
もたらされるメリットは非常に大きいと言えますね。
しかしながら、減価償却が終わってしまうと経費として計上できる金額が減ってしまう為
住民税や所得税の課税額が増額されてしまいます。
また、それによって利回りも下がってしまう為に
その不動産を手放すことを考えるべきタイミングとなるでしょう。
デッドクロスの影響を受ける前
不動産を売却するのに適したタイミングの三つ目は、
デッドクロスの影響を受ける前です。
デッドクロスとは融資の元金返済額が減価償却費を超えてしまうことを指し、
元金は経費として計上できない為に課税される額が増えてしまう、
とどのつまり収益が減ってしまったり、黒字で倒産してしまったりと
数々の危険が潜んでいます。
デッドクロスはローンの割合が7割程度以上の場合に起こりやすく、
築年数がかなり経っている中古の物件などは減価償却費が短い為
数年で訪れることもございます。
ただし、いきなり訪れるものではありませんので
元金の返済額が減価償却を上回るタイミングを予測して
計画的に売却などに備えることがおすすめです。
不動産を売却する際の注意点について
ここまで、既に不動産投資を行なっている方の出口戦略についてお話ししてきましたね。
ここからは、実際に不動産の売却を考えていらっしゃる方の為に
不動産を売却する際の注意点についてお話ししていきましょう。
先にローンの残積を確認する
不動産を売却する際の注意点の一つ目は、先にローンの残積を確認することです。
売却益よりもローンの残積の方が高いのであれば、
売却益だけではローンを完済することができません。
すると、抵当権を取り消すことができない為、不動産を売却することができません。
それでも売却したいと言う場合であれば、
金融機関さんなどに交渉して、売却後にも返済を続けていく形を取るか、
自己資金で返済するかと言う方法が取れます。
しかしながら、売却の醍醐味は購入時よりも高額で不動産を売ることにあります。
その為、それらの方法を取ってしまうと損失しか生まれませんので、
売却に失敗するだけでなく、不動産投資自体も失敗に終わってしまいます。
基本的に立ち退きは行わない
不動産を売却する際の注意点の二つ目は、基本的に立ち退きは行わないことです。
入居者さんが入居されている状態で売却することを、オーナーチェンジと言いますが
オーナーチェンジの物件では既に入居されている入居者さんがいらっしゃいますね。
その為、初めから確実に安定した家賃収入を得られますので、
非常に人気が高く、高額で売却できる傾向にあります。
まとめ
- 買主さんのことも考えて物件を選ぶ
- 資産価値を保ち続ける
- 購入時より不動産の価格が上昇している時
- 減価償却の期間が終了した時
- デッドクロスの影響を受ける前
- 先にローンの残積を確認する
- 基本的に立ち退きは行わない
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