「修繕費」って一体何のための費用なの？
不動産投資をする上では、長期的な不動産運営が必須になりますね。
その上で、必ずしも必要になる費用が「修繕費」です。
基本的に修繕とは、建物の原状回復のことを指す為
マンションの設備などを原状回復するための費用＝修繕費
と考えるとわかりやすいかと思います。
修繕費が定期的に必要になるということは、その費用を安く抑えた方が利益が上がることは明白です。
まずはそんな修繕費が、一体どのような時に必要になるのかをまとめていきたいと思います。
入居者さんが退去した際
入居者さんが退去される際は「原状回復」をする義務が課せられています。
これは、入居者さんとオーナーさん、両者に課せられているものです。
一体どのような時に誰が修繕費を負担しなくてはならなくなるのか、見ていきましょう。
【入居者さんが負担する部分】
入居者さんが修繕費を負担しなくてはいけない部分は、
入居者さんが意図的に床や壁を傷つけた場合などに限ります。
例えば、床に飲み物を零したまま放置してしまってシミになっている場合や
タバコのヤニによって汚れた壁紙を張り替えなくてはいけない場合などが入居者さんの負担に当たります。
そのような部分を修繕する場合、基本的には入居される前に支払われる「敷金」によって補われますが
それ以上掛かってしまう場合は、後から入居者さんに請求することが多いです。
【オーナーさんが負担する部分】
オーナーさんが修繕費を負担しなくてはいけない部分は
入居者さんが生活する中で、建物が衰弱してしまうことを避けられない部分を修繕する場合です。
例えば、マンションの雨漏れによって壁や床が腐ってしまっている場合や
ソファーやベッドなどを置いた際に床にできた跡の修繕などがオーナーさん負担に当たります。
つまり、入居者さんが退去する際には「修繕費」が必ずしも必要になると言っても過言ではないでしょう。
マンションの設備等が故障した際
マンションの設備等を管理するのは、オーナーさん、または管理を委託している管理会社さんのお仕事です。
例えば、お部屋に洗濯機が置けない代わりに
住人用のコインランドリーが付いているマンションを保有していたとしましょう。
しかし、老朽化やその他の原因で洗濯機や乾燥機に不具合が起きたとすると、
そちらを修理する場合はオーナーさんが修繕費を負担する必要があります。
それ以外のマンションの設備等の修繕費も基本的にはオーナーさんが負担することになっているため
予期せぬ事態に対応するには初めから緊急用の修繕費を貯金しておくことが大切です。
災害などによって物件にダメージがあった際
例えば、台風の影響で近辺の川が氾濫してしまってマンションの中まで水が流れ込んできてしまったとします。
その際に建物が損失してしまった場合、その修繕をする際にも「修繕費」が必要になります。
設備等の故障が予測できないように、こちらも予測不可能である為
物件を購入する際に、ハザードマップなどを確認することや
もしもの自然災害に備えて費用を見積もっておくことをおすすめします。
予測可能な損失を予防するために修繕を行う際
先を見据えて修繕を行う際にも「修繕費」が掛かります。
例えば、自身の目だけでは届きにくい建物の外壁や屋根の部分に損失がないか調査する際や
空室対策のために部屋に備え付けているコンロを新しいものに変更する場合や、
壁や床を新しくおしゃれなものに変更して物件の魅力を引き出す際など、
物件をリノベーションする場合などもこちらに当てはまります。
こちらは全てのオーナーさんに当てはまるわけではありませんし
定期的に必ずしも支払わなくてはいけないわけではない為、あまり神経質になる必要はありませんが
もしも、建物の老朽化に悩んでいたり、
新規入居さんを集う為にリフォーム・リノベーションを考えている場合には必要になる費用です。
大規模な修繕工事を行う際
こちらも定期的に必ずしもかかる費用だとは言えませんが、
中古のマンションを購入した際や、オーナーさんが以前購入したマンションなどの老朽化を改善するためには必要になる修繕費です。
基本的に不動産投資は、不動産を運営していく中でインカムゲイン（家賃収入）を得て収益を得ていきますが
数十年後にキャピタルゲイン（売却益）を得ることを考えている場合は、不動産の資産価値を保つことが必要不可欠です。
その際、建物が美しく保たれていることも資産価値に大きく作用する為、
マンションの大規模な修繕工事を行うことも珍しくはありません。
建物の劣化具合によってその内訳は変わってきますが
基本的にはマンションの外壁や屋根を塗装し直したり
雨漏れやその他の欠陥がある場合はそちらを修復したりと
大規模な修繕工事には時間もコストも大幅に掛かります。
また、ベランダなどの修繕を行う際に作業員がベランダに侵入する必要がある場合は
入居者さんへ別途セキュリティーのための道具を貸し出す必要があったりと
入居者さんへの丁寧な対応も必要になってくるため気遣いも忘れてはいけないポイントです。
こちらは、自然災害や故障のように予期できないものではない為
大規模な修繕を行う際には計画的に進めていくことをおすすめします。
通常の管理会社さんに修繕を依頼した際の「修繕費」の内訳
このように、マンションを運営してインカムゲイン（家賃収入）を得る為には、
必ずしも「修繕費」が掛かってしまうのが常です。
普段から徹底した管理を行っていても、建物に全く傷がつかない事はないので
その費用が掛かってしまうことを前提に、どうやってコストカットしていくのかを考えることが重要です。
そこで注目していただきたいのが、管理会社さんです。
退去者が出た際の修繕などを管理会社さんに依頼しているオーナーさんは多いと思いますが、
一般的な管理会社さんでは、知らぬ間に修繕費が多く取られている可能性があります。
マンションに修繕の必要がある場合、通常の管理会社さんは施工会社さんに対応を丸投げしてしまいます。
その際、施工会社さんに手数料を支払わなくてはいけなくなるため、修繕費を多く取られる事例が多いのです。
施工部隊を持っている管理会社さんをおすすめする理由
ここまで見てきたように、マンションを管理、または維持していくことには大きな労力と時間が掛かります。
オーナー業を本職として商っている方ならそこまで大きな負担はなりませんが
副業で不動産投資を行っている方には、手間のかかる作業であることは確かです。
そんな時には、今の管理会社さんに頼りきりになるのは一旦辞めて、修繕費を見直してみる事。
そして少しでも不満があるのであれば、
修繕費をできるだけ抑えてくれる管理会社さんを探すことがおすすめです。
定期的なコストを抑えることができる
管理会社さんとは長いお付き合いになりますから、
定期的に掛かるコストをどれだけカットできるかという地道な作業の中に収益上昇の糸口が隠れていますよ。
また、通常の「修繕費」の内訳にも書いたように、
マンションの修繕を依頼した管理会社さんが施工部隊を持っていない場合、
施工会社さんに工事内容を全て丸投げしてしてしまう為に、必要以上の修繕費が掛かってしまう場合があります。
入居者さんが退去する際など、定期的に必ず支払わなくてはいけないものだからこそ、
その出費は痛いですよね。
しかし、施工部隊を会社に持っている管理会社さんであれば
施工会社さんに依頼する手数料がかからない為、結果的に修繕費を抑えられることができます。
自身で業者さんを手配するよりもスムーズ
どれだけ管理会社さんに修繕を依頼するのが割りだかに見えても、
自身で業者さんを探す位であれば管理会社さんに頼んでしまった方が吉です。
何故なら、修繕部分に合わせ、業者さんを探し、見積もりを比較するのはあまりに時間が掛かりすぎてしまうことや、
工事が開始する際、または開始した際のトラブルなど
入居者さんへの連絡や対応にお一人で対応するのは至難の業だからです。
せっかく管理会社さんに業務を委託しているのであれば、そのような業務を受け持ってくれながらも
「修繕費」を抑えてくれる管理会社さんを選んだ方がお得だとは思いませんか？
そこでそんな手間を取らせないためにやはりおすすめしたいのが
このサイトを運営している弊社のように施工部隊を持っている管理会社です。
少しでも内容にご興味があるようでしたら、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
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