不動産投資のこれからと少子化問題への対処法についてお話ししていこうね！
日本の少子化とそれに纏わる諸問題
日本にかかわらず、昨今世界各国で問題視されているのが「少子高齢化」ですね。
賃貸に住う人々のほとんどが若者だと言うことを鑑みると、
不動産投資を行っている方のほとんどが危惧している問題なのではないでしょうか。
それでは、実際のところどれほど若い世代が減少していくと予測されているのかと言う点と
それに纏わる諸問題について見ていきましょう。
令和3年時点で出生数は過去最小に
厚生労働省が発表した令和３年（2021）人口動態統計（確定数）の概況（第1表）
によると、
令和3年の出生数は811,622人で、令和2年の出生数（840,835人）と比べると
29,213人も減少しており、過去最小の出生率となっています。
正に今、人口減少の一途を辿っていると言えるでしょう。
令和3年時点の生産年齢人口も1950年以降過去最低
人口問題を語る際に度々用いられるのが、「生産年齢人口」と言う言葉で、
生産活動の中心に属している人口のことを指します。
生産年齢人口は、15歳から64歳と年齢が定められております。
生産年齢人口に該当する層が賃貸を借りる率が高いことから、
この層の減少は不動産投資に良くない影響があると言えます。
総務省統計局が発表した人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）によると
令和3年時点での生産年齢人口は74,504,000人で、割合に直すと59.4％です。
令和2年に比べると584,000人もの生産年齢人口が減少しています。
2065年には出生数・生産年齢人口共に6割減少すると予測
ここまで、出生率やシルバー世代を支えていく生産年齢人口が
現在減少していることについて触れてきましたね。
それでは、将来的にどの様に推移していくと予測されているのでしょうか。
内閣府が発表した令和4年版高齢社会白書（１高齢化の現状と将来像）によると
今から42年後の2065年には、
出生数は560,000人、生産年齢人口は45,260,000人まで減少すると言われています。
国民の「借家志向」の割合は10.5%しかし…
国土交通省の土地白書の令和4年版（第１章 第6節）にて、
令和3年度に行われた国民の意識調査の結果が報告されています。
その報告によると、持ち家志向か借家志向か問われた際に、
持ち家志向だと答えた人々は66.7パーセントであるのに対し、
借家志向だと答えた人々は10.5パーセントです。
このような結果を見ると、
これから不動産投資を行っていくことがリスキーに思えるかもしれません。
しかしながら、持ち家志向と答えた方々全てが持ち家を保有できる訳ではありません。
総務省統計局の平成30年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要）
によると、35.6パーセントもの人々が借家に住んでおり、
その中でも民営の借家に住んでいる人々は28.5パーセントにも登ります。
金銭的な理由などで借家に住うことも往々にしてございますので、
重要なのはいかに時代に即したリスクヘッジができるかと言う点だと言えます。
国民の望ましい住居形態について
同じく国土交通省の土地白書の令和4年版（第１章 第6節）にて、
国民の望ましい住居形態が挙げられています。
その中で、一戸建てが望ましいと答えた人々が54.4パーセント、
どちらでも良い（一戸建・マンション）と答えた人々が20.5パーセント、
マンションが望ましいと答えた人々が16.4パーセント
と言う結果が出ています。
少子化問題に対応した不動産投資とは？
ここまで、日本の少子化問題並びにそれに纏わる諸問題についておさらいしてきましたね。
ここからは、これまで見てきたデータを複合して、
少子化の時代に対応した不動産投資について考えていきましょう。
ここでキーワードとなるのは、データに基づいたリスクヘッジを行うことです。
狙い目は関東圏
少子高齢化問題に次いで、人口減少問題にも言及される昨今で、
反対にマンションの数が増加しています。
人の需要に対してマンションの供給が釣り合っていない、とも言えますので
不動産投資に未来がないと不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかしながら、問題なのは地方での不動産投資です。
大都市に比べると土地が確保しやすいからと言って、
安易に地方で不動産投資を始めるのは危険です。
その背景には、主に関東圏に人口が流出及び密集しやすいことが挙げられます。
総務省の住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（資料2 (2)都道府県別の人口及び人口動態）
によると、人口の最も多い都道府県トップ8は以下の通りで、
これらの人口を合計すると全国の人口（外国人含む）の50.59％までに登ります。
| 1位 | 東京都 （13,794,933人) |
|---|---|
| 2位 | 神奈川県 (9,215,210人) |
| 3位 | 大阪府（8,800,753人） |
| 4位 | 愛知県（7,528,519人） |
| 5位 | 埼玉県（7,385,848人） |
| 6位 | 千葉県（6,310,875人） |
| 7位 | 兵庫県（5,488,605人） |
| 8位 | 北海道（5,183,687人） |
このランキングを見てみると、関東圏が4つもエントリーしていることが分かりますね。
人口が減少しているとは言え、東京を始めに関東圏に人口が密集しているのが現状ですし、
これからも若い世代が上京してくることは変わらない、
つまりその他の都道府県に比べて人口減少のリスクは低いでしょうから、
不動産投資を行うのであれば、地方でなく関東圏が狙い目だと言えるでしょう。
シルバー向け物件を視野に入れる
昨今の日本では少子化は進むものの、同時に国民の高齢化も問題となっていますね。
そんな高齢者の方々ですが、総務省統計局の
平成30年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要）によると
持ち家でなく借家に住う高齢(65歳以上)単身世帯は33.5パーセント
と言う結果が出ています。
この結果から高齢単身世帯にとって、賃貸に住むことは需要があると言えます。
その需要とは反対に、高齢者さんの入居をお断りしている物件も多いのが現状です。
確かに高齢者さんを対象とした物件を作ることは、
若い世代の単身向け物件を作るよりお金もかかりますし、数々の危険が伴います。
しかしながら、
この割合は非常に大きなものですので、無視してしまっては勿体ないと思いませんか？
特に、若い世代がこれからもっと減少していくことがわかっているなら、
尚更若い世代向けの物件は将来的に不利になってしまいます。
高齢者さん向けの物件を視野に入れて見たいとお考えの方がいらっしゃいましたら、
こちらの記事にて詳しく説明していますのでご参照ください。
外国人を積極的に受け入れる
少子高齢化に伴って、不足する労働力を補う為に
日本では外国人労働者さんの受け入れを積極的に行っています。
出入国在留管理庁の令和４年６月末現在における在留外国人数について
によると、在留外国人数は、中長期在留者数と特別永住者数を合わせて
2,961,969人に達し、前年と比べて7.3パーセントも増加しています。
この現状から見るに、これから外国人労働者さんがより増えていくことも予想できます。
同じく出入国在留管理庁が発表した、令和3年度の在留外国人に対する基礎調査では
国籍などを理由に入居を断られた人々の割合は16.9パーセントで
前年の割合の20.5パーセントに比べると減少していることがわかります。
しかしながら、それでも国籍を理由に入居を断られる外国人さんが
いらっしゃることは事実ですので
できるだけ多くの人を掬い上げられればオーナー様の安定にも繋がると言えるでしょう。
まとめ
- 関東圏を狙う
- シルバー向け物件を視野に入れる
- 外国人を積極的に受け入れる
将来を見据えて、時代に合わせた不動産投資を行っていこうね！
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