来年の確定申告のために始められる不動産投資の節税対策
についてお話ししていくね！
不動産投資の節税対策に必要な基礎知識
不動産投資を始めようと考えた方の中には、
「節税対策」を動機の一つとしていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
確かに、不動産を投資対象として保有する事によって節税の効果があります。
しかしながら、不動産所得が赤字にならなければ節税の意味を為しません。
ここからはそれは一体なぜなのか、という点について
不動産投資の節税対策に必要な知識と共にお話ししていきましょう。
そもそも「不動産所得」とは
そもそも不動産所得とは、
不動産を投資目的に購入し運営していく事によって得た全ての収入から
必要経費を引いたものを指します。
不動産所得＝不動産投資によって得た全ての収益ー必要経費
不動産所得が赤字でないと損益通算が使えない
上記で説明した不動産所得が赤字になった場合、
その赤字所得を本業の黒字所得から引くことができ、それを損益通算と言います。
損益通算＝本業の黒字所得ー不動産所得の赤字
例えば本業の所得が2000万あり、不動産所得の赤字が500万円であれば
総合的な所得が1500万円に圧縮されます。
こうする事によって、トータルの課税額を抑えることが出来る為に
不動産投資を行う事が節税対策になると言われているのです。
しかしながら、勘の良い方は既にお気づきかと思いますが
不動産所得が黒字の場合であれば反対に総合的な所得が増えてしまう為、
不動産投資を行わない場合に比べて課税額が増えてしまう事になります。
そのためにも、不動産投資で節税効果を狙いたいのであれば、
不動産所得を会計上の赤字にする為に「必要経費」へ目を向ける必要があるのです。
これは、不動産投資のみを本業として行っている方は損益通算を用いることはできませんが
不動産所得を経費でできるだけ抑えておくことが、課税額の圧縮に繋がります。
必要経費には何が含まれる？
不動産投資を用いて節税効果を狙う為には、不動産所得から必要経費を差し引いて
会計上の赤字にする必要があると学びましたね。
しかしながら、「必要経費」とはどのようなものを指すのでしょうか。
ここでは、簡易的に一般的に経費として計上できる項目と
場合によっては経費として計上できる項目に分けてご紹介いたしましょう。
こちらの記事では「必要経費」に焦点を絞って解説していますので、
詳しい内容に興味がおありでしたらご参照ください。
一般的に経費として計上できる項目
一般的に経費として計上できる項目は、以下の通りです。
- 減価償却費
- 管理費用
- ローンの利息・手数料
- 各種税金
- 修繕費用
- 保険料
- 税理士さん・司法書士さん費用
場合によっては経費として計上できる項目
場合によっては経費として計上できる項目は以下の通りです。
- 交通費
- 車両代および車両関連の費用
- 交際費
- 通信費
- 書籍など勉強の為の費用
今年から始める不動産投資の節税対策
ここまでお話しした通り、不動産投資において節税対策を行う為には
必要経費に目を向ける必要がございます。
しかしながら、一般的に適応される経費のみで不動産所得を赤字に近づけることが
難しい方もいらっしゃると思います。
その為、それ以外で今年から始める節税効果のある案について考えていきましょう。
考えられるのは、以下の項目です。
- 特定の非営利団体への寄付
- ふるさと納税制度
- 高齢者向け物件を作るなら：サービス付き高齢者向け住宅の登録制度
- 利益が増えてきたなら法人化
- 青色事業専従者給与
それではここからは、これらの節税対策について詳しくお話ししていきましょう。
特定の非営利団体への寄付
今年から始める節税対策の一つ目は、特定の非営利団体への寄付です。
寄付と聞くと、何か返礼があるように思えない方もいらっしゃるかと思います。
しかしながら、寄付をする事によって寄付金控除というものが受けられます。
税制優遇制度の一つである寄付控除は、個人の場合であれば所得税と住民税、
法人の場合であれば寄付した金額の一部を経費として計上できます。
注意しなくてはいけないのは、
全ての非営利団体への寄付が寄付金控除の対象となる訳ではない点、
また、控除額には限度がある点です。
また、非営利団体への寄付は節税を行うことができますが、手残りは減ってしまいます。
その為、その点が気になる方には次項で解説するふるさと納税をおすすめ致します。
ふるさと納税制度
今年から始める節税対策の二つ目は、ふるさと納税制度です。
ふるさと納税制度は、自治体の財源確保などの為に寄付をする事によって
住民税と所得税の控除が受けられ、また様々な返礼品を頂くことが出来る制度です。
寄付する際の最低金額は2000円からです。
返礼品の商品やサービスなどは各自治体によって異なりますが、
どれもそれぞれ各地の色を持ち、様々な名産品や特産品などから選ぶことができます。
しかし、そもそもふるさと納税制度は個人のために作られているため
法人でふるさと納税制度を使用したい場合には、企業版ふるさと納税を使いましょう。
また、非営利団体への寄付へと同じく税金の控除額には上限がございます。
利益が増えてきたなら法人化
今年から始める節税対策の三つ目は、利益が増えてきたのであれば
個人で不動産投資を行うよりも法人化してしまうことです。
節税の為に法人化を考えて良いと言える利益を具体的に数字で示せば、
課税所得（※2）が900万円を超えた時です。
（※2）課税所得＝所得の総額ー所得控除
所得税を算出する際にはこの課税所得に税率をかけるのですが、
ある一定の課税所得を越してしまった場合に、個人のままで不動産投資を続けてしまうと
法人化した時よりも税負担が多くなってしまうのです。
そのある一定の課税所得が、900万円だと言われています。
その他法人化する事によって行える節税対策につきましては、
こちらの記事にてより詳しく説明していますので、よろしければご参照ください。
青色事業専従者給与
今年から始める節税対策の四つ目は、青色申告をしている場合であれば
青色事業専従者給与を活用する事です。
青色事業専従者給与とは、青色申告をしている個人が、
この場合では不動産投資に関わる事業に従事している親族（配偶者やお子様など）に対して
支払った給与を経費として計上できるシステムです。
白色申告をしている場合でも、事業専従者控除という控除が活用できますが
経費として定められる金額は支払った給与の一部であり、
86万円までという上限があります。
そもそも白色申告は青色申告と比べると税法上の優遇措置があまり少ない為、
申請に少し手間が掛かってしまいますが、青色申告をおすすめします。
ただし、青色事業専従者給与を配偶者に使ってしまうと、
38万円分の配偶者控除がなくなってしまいます。
より節税の効果を高めるためには、
配偶者控除よりも多い金額を青色事業専従者給与とするのが良いとされますが、
労働に対して給与が過多だと判断された場合には、超過分は経費として認められません。
サービス付き高齢者向け住宅の登録制度
今年から始める節税対策の五つ目は、
高齢者向け物件を作ろうと思っている、もしくは既に運営しているのであれば、
サービス付き高齢者向け住宅の登録制度を活用する事です。
少子高齢化が進む中で、高齢者さんのみの世帯や単身の高齢者さんが増えています。
その一方で、高齢者さん向けの施設などは需要に対して供給が足りていないのが現実です。
そのような現状を受け、高齢者さんが必要なサービスを設けた高齢者さん向けの住宅に対し
国土交通省と厚生労働省が設けた制度がサービス付き高齢者向け住宅の登録制度です。
サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の登録基準は以下の通りです。
- 床面積：原則２５㎡以上
- トイレや洗面設備等の設置がある
- バリアフリーになっている
- 最低でも安否確認や生活相談のサービスを提供している
- 高齢者さんが安心して生活できる契約である事（前払した家賃等の返還ルールや保全措置がなされている）
サービス付き高齢者向け住宅の登録制度に登録した際の義務は以下の通りです。
- 提供するサービスなどの登録事項の情報を開示する事
- 入居者さんに対して契約前の説明をきちんと行う事
- 誇大広告などは禁止する事
また、行政から住宅の管理やサービスに対して指導が入ることもあります。
サービス付き高齢者向け住宅の登録制度では、
固定資産税と不動産取得税の控除を受けることができます。
それらの控除を受ける為の要件は以下の通りです。
- 床面積：30㎡以上1６0㎡以下 ⁄ 戸(共用部分も含む)
- 一般新築特例の床面積：４０㎡以上２８０㎡以下／戸(共用部分も含む)
- 戸 数：10戸以上
- 補 助：国からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けている
- 構 造：主要構造部が耐火構造又は準耐火構造であること(など)
固定資産税の軽減額は以下の通りです。
一戸当たり120㎡相当部分につき、税額について2/3を参酌し
1/2以上5/6以下の範囲内で市町村が条例で定める割合を5年間軽減する。
（一般新築特例は1/2軽減）
適用期限は令和7年3月31日まで。
そして、不動産取得税の控除額は以下の通りです。
家： 課税標準から１２００万円控除/戸 （一般新築特例も同）
土地： 以下のいずれか大きい方の金額を税額から控除（一般新築特例も同）
- ：4万5,000円（150万円×3%）
- 土地の評価額/㎡×1/2(特例負担調整措置)×家屋の床面積の2倍(200㎡を限度)×3%
適用期限は令和7年3月31日まで。
まとめ
自分にあった方法で来年の確定申告のために節税対策を行なっていこうね！
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- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
