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【目指せ空室ゼロ 第一弾】マンションの空室リスクを防ぐには、三つの○○を味方につけるべき理由！
「一括借り上げ」って一体なんだろう？
「一括借り上げ」と聞くと、どのような印象を抱くでしょうか？
漠然とこのようなものと理解している方も多いかと思いますが、
一括借り上げは複雑な契約の上で成り立っています。
まずは、「一括借り上げ」の仕組みを見て、その意味をまとめて見ていきましょう。
「一括借り上げ」の仕組み
画像を参照して頂ければ分かる通り、普通オーナーさんと入居者さんで「賃貸借契約」を結ぶところ
一括借り上げでは、オーナーさんと入居者さんの間に管理会社さんが入ります。
一括借り上げでは、オーナーさんと管理会社さんが賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約と聞くと、部屋を借りる際に交わす契約ですが、
この場合は、管理会社さんが入居者さんを集って、又貸しすることを前提に
マンション一棟丸ごと借り上げる契約です。
通常の場合一括借り上げされたマンションは、
サブリースと言って、管理会社さんが貸主となって入居者さんと賃貸借契約を結びます。
一括借り上げをしてない場合は、家賃収入がマンションの入居率によって変動しますが
一括借り上げの契約が結ばれたマンションは管理会社さんによってすべて借り上げられているので、
オーナーさんにとってみれば事実上空室が無く、家賃収入の安定が保証されるシステムが作り上げられます。
一括借り上げのメリット
家賃が保証されることによって、空室で困っているオーナーさんの助け綱となっている一括借り上げ。
その仕組みを理解したところで、そんな「一括借り上げ」のメリットをまとめていきましょう。
収益が保証される
管理会社さんに一括借り上げの手数料を払わなくてはいけない反面、
オーナーさんが指一本動かさなくとも、収益がきちんと入ってきます。
例えば、マンションの部屋が全て埋まっていなくとも、入居者様の家賃支払いが遅れていても
オーナーさんに支払いをするのは管理会社さんである為に、このように収益が安定するのです。
事実、一括借り上げを検討するオーナーさんの中で最も多いのが
空室や家賃の滞納など、収益が不安定である事に悩まされていたケースである為
同じような悩みを抱える方々にとって魅力的なシステムだと言えるでしょう。
色々な「煩わしいこと」から解放される
通常オーナーさんが「貸主」となり、入居者さんに物件を貸し出すところ
一括借り上げの契約が結ばれたマンションでは、管理会社さんが「貸主」となって、入居者さんに物件を貸し出します。
故に、通常の管理委託業務だけでなく
建物の修繕や清掃、部屋の管理や定期的に行われるメンテナンスなど
本来はオーナーさんが受け持つ部分も、管理会社さんに全て受け持っていただけるのです。
また、貸主は管理会社さんである為、何か住民間でトラブルが起こったり、訴訟になった場合もそれを受け持つのは管理会社さんになります。
それ以外にも、確定申告などの業務からも解放されるため、
オーナーさんは、「本当に何もしてないのにお金が入って来る状態」になるということです。
【実は危ない】一括借り上げのデメリット
ここまでメリットを見てきて、皆さまはどう思われたでしょうか？
「ぜひお願いしたい」と考える方も多いかと思います。
しかし、本当に踏み切るのであれば、やはりきちんとデメリットも明確にしておきましょう。
実は、どんなに空室で悩んでいても「一括借り上げ」をおすすめする場合はあまりありません。
それは一体何故なのか、デメリットと共にその理由を解説していきたいと思います。
「家賃引き下げ」や「広告費が高くつく」場合が…。
オーナーさんにとっては、何もしなくても家賃がきちんと保証される魅力的なシステムかもしれません。
しかし、一括借り上げの契約を結んだからと言って、建物の経営状況が変わったわけではありません。
客付け力のある管理会社さんであれば話は別ですが、
元々空室が多いマンションを引き継いでそのままの状態で入居者さんを集うこと自体不可能に近いです。
その場合、管理会社さんは「家賃の引き下げ」で収益を整える可能性があります。
家賃を引き下げて入居率が上がれば確かに空室問題はリカバリーできたと言えますが
その分収益は下がってしまいます。
加えて、管理会社に支払わなくてはいけない手数料をそこから引けば
尚の事、実際にオーナーさんの手元に残る収益が減ってしまうでしょう。
また、空室のリスクを防ぐ為にオーナーさんに「広告費」を多く払わせる場合もあります。
どちらにせよ、一般的な一括借り上げの契約を結んだマンションは
そうでない状態よりもオーナーさん自体に入って来る収益は少なくなってしまいます。
そしてそれに対する決定権はほぼないのです。
つまり、一括借り上げの契約を結ぶと名義上のオーナーさんになってしまいます。
オーナーさんが法で守られにくい
一括借り上げの契約を結んだ場合、入居者さんにとって管理会社さんは「貸主」ですが
オーナーさんにとって管理会社さんは「借主」です。
その立場上、管理会社さんは借地家法によって保護されている為、
オーナーさんの自由な選択は優先されません。
例えば、一括借り上げの契約を結んだのに
空室は埋まらず、家賃は下げられ、無駄に高い広告費を払い続けているとしましょう。
それでも、管理会社さんを保護するその法律によって、契約を解除することは容易ではありません。
また、その法律を逆手にとって一括借り上げの契約を頑なに解除しない管理会社さんも見られます。
その為、物件の価値が上昇して売却したいと思っても契約解除してくれぬまま
売却を諦める方や、次のオーナーさんが引き継ぐケースも多々あります。
管理会社に対して訴訟を起こしたとしても、殆どの場合、オーナーさんが敗訴してしまうのが常だそうです。
一括借り上げよりもおすすめな「空室対策」とは？
ここまで見てきた通り、一括借り上げはオーナーさんにとってマンション経営の悩みを払拭してくれるものに見えますが
オーナーさんを不利な状況へ貶めてしまう可能性が高いと言えます。
それでも空室は不動産投資の利益に大きく関わる為、埋めてしまいたいですよね。
そこで一括借り上げよりもおすすめな「空室対策」を提案したいと思います。ぜひ参考にしてくださいね。
コミットメントプラン
入居率が低いことや、空室でお困りであれば、
それでも管理会社さんに支払わなくてはいけない管理手数料にもお困りではないでしょうか？
コミットメントプランはマンション一棟の管理を委託するプランですが
こちらの最も大きな特徴は、マンションの入居率が90％未満の間は管理手数料が0円であることです。
また、物件周辺や近辺の地域・企業・不動産屋さんに営業を持ちかける
入居率を上げるお手伝いもさせていただき、2021年8月1日時点の全体入居率は96.8％となっております。
90％未満までは管理手数料もないし、入居率を上げるお手伝いもしてくれる
と考えると空室改善にもってこいだとは思いませんか？
入居率が90％を超すと管理手数料が掛かってしまいますが
東京の23区内であれば2％～
東京の23区外、または神奈川県・埼玉県・千葉県であれば3％～と
通常、5％と言われる管理手数料よりも格段にお得になっています。
その上、空室が改善されれば多少管理手数料が掛かってしまっても
オーナーさんの収益は右肩上がりで増幅するため、空室で困っている方には一括借り上げよりもおすすめのプランだと言えます。
こちらに少しでも興味を示して頂けた場合は、
このサイトを運営しております株式会社TonTonにお問い合わせください。
ADを活用して、広告に力を入れる
入居者さまとの契約が結ばれた際、オーナさんは不動産屋さんに仲介手数料を支払うと思います。
通常、不動産屋さんはインターネットに物件情報を掲示したり、内見に付き添ったりと
お部屋の契約を成立する為に様々な営業をこなしてくださいます。
その上で、契約が成立した際に成功報酬として支払うのが「仲介手数料」ですね。
ADとは、それとは別に支払うインセンティブの事を指し
その相場は、一か月分の家賃～二か月分の家賃とされています。
物件の一か月分の賃料をADとして不動産屋さんへ支払う場合
不動産屋さんに渡す物件情報欄にAD100、もしくはAD1と記載されます。
また、物件の0.5か月分の賃料をADとして不動産屋さんへ支払う場合は
AD50、または AD0.5と記載されます。
一般的にADは、オーナさんと契約が成立した入居者さんで半分ずつ負担する場合が多いです。
例えば、家賃70,000円の物件にAD100（家賃一か月分のインセンティブ）をつける場合
契約が成立した際に不動産屋さんに支払わなくてはいけない額は70,000円ですね。
それをオーナーさんと入居者さんが折半する為
オーナーさんから35,000円、入居者さんから35,000円を不動産屋さんに支払うことになります。
ADを使用していると、優先して入居者さんを集ってくださる為
空室改善に素早く入居者さんを集いたとお考えのオーナーさんにおすすめです。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
