賃貸経営

【やってはいけないマンション空室対策!】「一括借り上げ」よりもオススメすごい技をご紹介!

空室対策 おすすめ
トチ尾
トチ尾
第一弾では、空室リスクを防ぐ為に味方につけた方がいい「三人の人」について学んだね!
家ネコ
家ネコ
そう!しっかり頭に入ったかな?

まだ第一弾を読んでない方は、下のリンクから飛んでぜひ読んでみてね

【目指せ空室ゼロ 第一弾】マンションの空室リスクを防ぐには、三つの○○を味方につけるべき理由!

トチ尾
トチ尾
家ネコちゃん、今回はどんなことを学べるの?
家ネコ
家ネコ
栄えある【目指せ空室ゼロ 第二弾】では、「一括借り上げ」は空室対策において本当に有効なのかを学んでいくよ!
トチ尾
トチ尾
な、なんだかいきなりハードルが高いような…
家ネコ
家ネコ
大丈夫!不動産投資を始めたばかりのトチ尾君にもわかりやすいように説明していくよ!

「一括借り上げ」って一体なんだろう?

空室対策 一括借り上げ

「一括借り上げ」と聞くと、どのような印象を抱くでしょうか?

漠然とこのようなものと理解している方も多いかと思いますが、

一括借り上げは複雑な契約の上で成り立っています。

まずは、「一括借り上げ」の仕組みを見て、その意味をまとめて見ていきましょう。

「一括借り上げ」の仕組み

空室対策 一括借り上げ

画像を参照して頂ければ分かる通り、普通オーナーさんと入居者さんで「賃貸借契約」を結ぶところ

一括借り上げでは、オーナーさんと入居者さんの間に管理会社さんが入ります。

一括借り上げでは、オーナーさんと管理会社さんが賃貸借契約を結びます

賃貸借契約と聞くと、部屋を借りる際に交わす契約ですが、

この場合は、管理会社さんが入居者さんを集って、又貸しすることを前提に

マンション一棟丸ごと借り上げる契約です。

通常の場合一括借り上げされたマンションは、

サブリースと言って、管理会社さんが貸主となって入居者さんと賃貸借契約を結びます

一括借り上げをしてない場合は、家賃収入がマンションの入居率によって変動しますが

一括借り上げの契約が結ばれたマンション管理会社さんによってすべて借り上げられているので

オーナーさんにとってみれば事実上空室が無く、家賃収入の安定が保証されるシステムが作り上げられます

トチ尾
トチ尾
一括借り上げをしてもらうと家賃収入が安定するなら、空室対策にやってもらおうかな…?
家ネコ
家ネコ
でもね、実は一括借り上げはあまりおすすめされない事の方が多いんだ…。
トチ尾
トチ尾
メリットが沢山あるように思えるのにどうしてだろう?
家ネコ
家ネコ
う~ん…。なかなか一言では言い表せないから、私が一括借り上げのメリットとデメリットを説明するね!

一括借り上げのメリット

空室対策 一括借り上げ

家賃が保証されることによって、空室で困っているオーナーさんの助け綱となっている一括借り上げ。

その仕組みを理解したところで、そんな「一括借り上げ」のメリットをまとめていきましょう。

収益が保証される

管理会社さんに一括借り上げの手数料を払わなくてはいけない反面、

オーナーさんが指一本動かさなくとも、収益がきちんと入ってきます

例えば、マンションの部屋が全て埋まっていなくとも、入居者様の家賃支払いが遅れていても

オーナーさんに支払いをするのは管理会社さんである為に、このように収益が安定するのです。

事実、一括借り上げを検討するオーナーさんの中で最も多いのが

空室や家賃の滞納など、収益が不安定である事に悩まされていたケースである為

同じような悩みを抱える方々にとって魅力的なシステムだと言えるでしょう。

色々な「煩わしいこと」から解放される

通常オーナーさんが「貸主」となり、入居者さんに物件を貸し出すところ

一括借り上げの契約が結ばれたマンションでは、管理会社さんが貸主」となって、入居者さんに物件を貸し出します

故に、通常の管理委託業務だけでなく

建物の修繕や清掃、部屋の管理や定期的に行われるメンテナンスなど

本来はオーナーさんが受け持つ部分も、管理会社さんに全て受け持っていただけるのです。

また、貸主は管理会社さんである為、何か住民間でトラブルが起こったり、訴訟になった場合もそれを受け持つのは管理会社さんになります。

それ以外にも、確定申告などの業務からも解放されるため、

オーナーさんは、「本当に何もしてないのにお金が入って来る状態」になるということです。

トチ尾
トチ尾
空室問題も解決できて、何にもしてないのに収益が出るなんてまさに救世主じゃないか
家ネコ
家ネコ
でもね、実は一括借り上げはオーナーさんよりも管理会社さんに利益が上がるようにできてるからあんまりおすすめしないんだ

【実は危ない】一括借り上げのデメリット

空室対策 一括借り上げ

ここまでメリットを見てきて、皆さまはどう思われたでしょうか?

「ぜひお願いしたい」と考える方も多いかと思います。

しかし、本当に踏み切るのであれば、やはりきちんとデメリットも明確にしておきましょう。

実は、どんなに空室で悩んでいても「一括借り上げ」をおすすめする場合はあまりありません

それは一体何故なのか、デメリットと共にその理由を解説していきたいと思います。

「家賃引き下げ」や「広告費が高くつく」場合が…。

オーナーさんにとっては、何もしなくても家賃がきちんと保証される魅力的なシステムかもしれません。

しかし、一括借り上げの契約を結んだからと言って、建物の経営状況が変わったわけではありません

客付け力のある管理会社さんであれば話は別ですが、

元々空室が多いマンションを引き継いでそのままの状態で入居者さんを集うこと自体不可能に近いです。

その場合、管理会社さんは「家賃の引き下げ」で収益を整える可能性があります。

家賃を引き下げて入居率が上がれば確かに空室問題はリカバリーできたと言えますが

その分収益は下がってしまいます。

加えて、管理会社に支払わなくてはいけない手数料をそこから引けば

尚の事、実際にオーナーさんの手元に残る収益が減ってしまうでしょう。

また、空室のリスクを防ぐ為にオーナーさんに「広告費」を多く払わせる場合もあります。

どちらにせよ、一般的な一括借り上げの契約を結んだマンションは

そうでない状態よりもオーナーさん自体に入って来る収益は少なくなってしまいます

そしてそれに対する決定権はほぼないのです。

つまり、一括借り上げの契約を結ぶと名義上のオーナーさんになってしまいます

オーナーさんが法で守られにくい

一括借り上げの契約を結んだ場合、入居者さんにとって管理会社さんは「貸主」ですが

オーナーさんにとって管理会社さんは借主」です。

その立場上、管理会社さんは借地家法によって保護されている為

オーナーさんの自由な選択は優先されません

例えば、一括借り上げの契約を結んだのに

空室は埋まらず、家賃は下げられ、無駄に高い広告費を払い続けているとしましょう。

それでも、管理会社さんを保護するその法律によって契約を解除することは容易ではありません

また、その法律を逆手にとって一括借り上げの契約を頑なに解除しない管理会社さんも見られます

その為、物件の価値が上昇して売却したいと思っても契約解除してくれぬまま

売却を諦める方や、次のオーナーさんが引き継ぐケースも多々あります

管理会社に対して訴訟を起こしたとしても、殆どの場合、オーナーさんが敗訴してしまうのが常だそうです。

トチ尾
トチ尾
ひ、ひぇぇ。。恐ろしすぎるよ。。
家ネコ
家ネコ
そうなの。。これらを理由に、オーナーさんが不利になってしまう一括借り上げを強く勧めない管理会社さんもいるよ
トチ尾
トチ尾
デメリットを見ていたら、メリットとして得られることがものすごく小さいもののように見えてきたよ
家ネコ
家ネコ
そうね。でも安心して!空室には、それ以外に効果的な対策が沢山あるよ!

一括借り上げよりもおすすめな「空室対策」とは?

空室対策

ここまで見てきた通り、一括借り上げはオーナーさんにとってマンション経営の悩みを払拭してくれるものに見えますが

オーナーさんを不利な状況へ貶めてしまう可能性が高いと言えます。

それでも空室は不動産投資の利益に大きく関わる為、埋めてしまいたいですよね。

そこで一括借り上げよりもおすすめな「空室対策」を提案したいと思います。ぜひ参考にしてくださいね。

コミットメントプラン

入居率が低いことや、空室でお困りであれば、

それでも管理会社さんに支払わなくてはいけない管理手数料にもお困りではないでしょうか?

コミットメントプランはマンション一棟の管理を委託するプランですが

こちらの最も大きな特徴は、マンションの入居率が90%未満の間管理手数料が0円であることです。

また、物件周辺や近辺の地域・企業・不動産屋さんに営業を持ちかける

入居率を上げるお手伝いもさせていただき、2021年8月1日時点の全体入居率は96.8%となっております。

90%未満までは管理手数料もないし、入居率を上げるお手伝いもしてくれる

と考えると空室改善にもってこいだとは思いませんか?

入居率が90%を超すと管理手数料が掛かってしまいますが

東京の23区内であれば2%~

東京の23区外、または神奈川県・埼玉県・千葉県であれば3%~

通常、5%と言われる管理手数料よりも格段にお得になっています。

その上、空室が改善されれば多少管理手数料が掛かってしまっても

オーナーさんの収益は右肩上がりで増幅するため、空室で困っている方には一括借り上げよりもおすすめのプランだと言えます。

こちらに少しでも興味を示して頂けた場合は、

このサイトを運営しております株式会社TonTonにお問い合わせください。

トチ尾
トチ尾
ちなみに、「一括借り上げ」と「一棟管理」は何が違うの?
家ネコ
家ネコ
「一括借り上げ」はマンションを明け渡すことに近いけど、「一棟管理」はマンション一棟全ての管理を委託することだよ
トチ尾
トチ尾
つまり、このプランは管理会社さんだけじゃなく、オーナーさんにもきちんと収益が上がるようにできてるんだね!

入居者さまとの契約が結ばれた際、オーナさんは不動産屋さんに仲介手数料を支払うと思います。

通常、不動産屋さんはインターネットに物件情報を掲示したり、内見に付き添ったりと

お部屋の契約を成立する為に様々な営業をこなしてくださいます。

その上で、契約が成立した際に成功報酬として支払うのが「仲介手数料」ですね。

ADとは、それとは別に支払うインセンティブの事を指し

その相場は、一か月分の家賃~二か月分の家賃とされています。

 

物件の一か月分の賃料をADとして不動産屋さんへ支払う場合

不動産屋さんに渡す物件情報欄にAD100、もしくはAD1と記載されます。

また、物件の0.5か月分の賃料をADとして不動産屋さんへ支払う場合は

AD50、または AD0.5と記載されます。

 

一般的にADは、オーナさんと契約が成立した入居者さんで半分ずつ負担する場合が多いです。

例えば、家賃70,000円の物件にAD100(家賃一か月分のインセンティブ)をつける場合

契約が成立した際に不動産屋さんに支払わなくてはいけない額は70,000円ですね。

それをオーナーさんと入居者さんが折半する為

オーナーさんから35,000円、入居者さんから35,000円を不動産屋さんに支払うことになります。

ADを使用していると優先して入居者さんを集ってくださる

空室改善に素早く入居者さんを集いたとお考えのオーナーさんにおすすめです。

トチ尾
トチ尾
ADを出すのにおすすめな時期はあるのかな?
家ネコ
家ネコ
新生活が始まる時期はADを使わなくても入居者さんが集えるから、1月から3月辺りを避けてADを出すのがおすすめだよ!

まとめ

空室リスク
家ネコ
家ネコ
さあトチ尾君、今回はどうだったかな?
トチ尾
トチ尾
結局、一番重要な空室対策は管理会社さんや不動産会社さんの力を借りた方がいいことに気が付いたよ
家ネコ
家ネコ
オーナーさん一人でできることも勿論沢山あるけれど、それでもやっぱり限界があるよね
トチ尾
トチ尾
うん、僕はこれから何棟かマンションを購入しようと思うけど、全部一人でどうにかするんてきっと無理だもん
家ネコ
家ネコ
だからこそ、どんな問題が起きても信頼できる管理会社さんや不動産会社さんがいると自分の為になることを覚えておいてね!
賃貸管理についてこんなお悩みはありませんか?
例えば
  • ・ちゃんと管理してくれているのかよくわからない
  • ・毎月の管理手数料が腑に落ちない
  • ・担当者がイマイチ冴えない
  • ・空室が長期化して困っている
  • ・入居者が長く住んでくれない
  • ・経営に関しての最適な提案がない
  • ・建物・設備の維持管理をどうすればいいかわからない

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