この間、僕も客付していいか聞いてみたら管理会社さんに断られちゃって…。
管理会社さんに囲い込みされて空室がなかなか埋まらない際の対処法についてお話していくね！
管理会社さんからの囲い込みを確かめる方法
なかなか空室が埋まらなかったり、
売却した際に買い手が見つからなかったりすると
オーナー様は原因がわからぬまま困ってしまいますよね。
そんな際に頼りになるのが管理会社さんではありますが、
一部の管理会社さんはそれを逆手にとって囲い込みを行っているケースもございます。
ちなみに囲い込みとは、
情報の開示が一部の業者さんに限定されており、他の同業会社さんに公開されていない状態を意味します。
その為、上記の用に
広くオーナー様の物件の情報が公開されていない場合は
現在業務を委託している管理会社さんから囲い込みが行われていると判断して差し支えないでしょう。
囲い込みが空室の原因になってしまう理由
囲い込みが空室の問題になってしまう事があるとお伝えしてきましたが、
それは一体何故なのでしょうか。
また、そのような状況を打破するためにオーナー様におすすめできる事とは。
ここからは、囲い込みが空室の原因になってしまう理由
についてお話していきたいと思いますので是非ご参考にお読みくださいませ。
物件の情報が多くの人の目に入らない
囲い込みをされてしまうと、他の同業者さんに情報がオープンになっていない
という事をお話したとは思います。
すると何が起きてしまうのでしょうか。
オーナー様の物件により多くの入居希望者さんを集うことが難しくなってしまうのです。
マンションやアパート内に空室が多く存在してしまう理由は多岐に渡りますが
全くもってマンションやアパート、またお部屋自体に何の問題もないにもかかわらず
空室が埋まらない場合は
凡そ、そもそも物件の情報が広く知れ渡っていないからです。
それなのにも関わらず、囲い込みを行っている管理会社さんから
促されるままにお部屋のリフォームやイノベーションを行ってもあまり意味はありません。
しかしながら、囲い込みをされていることに気が付けない状態であると
促されるまま必要以上の損失を生んでしまうだけでなく、
中間マージンなどで管理会社さんに中抜きをされている可能性も否定できなくなってしまうのです。
空室の原因になっている囲い込みを阻止する方法
物件の情報が流布していない。
たったそれだけの理由で
空室を生んでしまう可能性を作り出してしまう管理会社さんからの「囲い込み」。
信頼して自身の物件を預け、また手数料を支払っていることを考えれば
オーナー様からすれば、悪質極まりない手段ではないでしょうか。
そこでここからは、管理会社さんから囲い込みを受けている場合に行える
効果的な対象法をご紹介いたします。
オーナー様自身で客付の営業を行う
副業で不動産投資を行っていらっしゃるオーナー様からすると
なかなか難しく思えてしまうのかもしれません。
しかしながら、損失よりもきちんと利益を上げていく為には
囲い込みをされてしまったのであればオーナー様自身で客付を行っていく他ありません。
その際、現在管理業務を依頼している管理会社さんにオーナー様自身で客付を行う旨をきちんと伝えましょう。
そこで了承を得られたのであれば、現在業務を委託している管理会社さんとのお付き合いを
深く考え直すことはあまり必要はないかもしれませんが
もしもオーナー様自身で客付を行うことを断られてしまった場合は注意が必要です。
なぜ、またどのように
そのような管理会社さんに対して注意を払う必要があるのか
については下記項目にてつぶさにご説明いたします。
客付を拒まれてしまったならば、交渉を試みる
考えていただきたいことは、
オーナー様自身で客付を行うことを拒む管理会社さんの内訳です。
普通に考えてみれば、管理会社さんからしても
管理対象の物件に空室が少ない方が利益になるのではないかとお考えではないでしょうか。
しかしながら、オーナー様自身で客付を行う事を拒む管理会社さんは
オーナー様の物件情報をオープンに公開することによって
同業他会社さんからの営業を受けてしまい、物件丸ごと奪われてしまう事や
契約の際に発生する手数料を取り逃してしまうのではないかという事を恐れているのです。
その為、オーナー様自身で客付を行う旨を伝えた際に許諾を得られなかった場合は
もしも他の業者さんの紹介によって入居者さんが決まったとしても、
- 管理業務を委託する会社さんを変更する気はないという事
- その場合であっても、一か月分の広告費を支払うという事
を同時に伝えてみましょう。
それでも断られてしまう場合は管理会社さんの変更を検討する
上記の旨を伝えても許諾が得られない場合は、
その管理会社さんが、オーナー様にとって本当にフェアな関係を築いているとは言い難いでしょう。
本来、信頼できる管理会社さんであれば、
オーナー様の負担がより軽減するように空室対策に努めてくださるものです。
しかしながら、
また、オーナー様自身が集客を行おうとしていることを拒否されてしまう場合、
またそれを懸念した上で妥協点を提示しているのにも関わらず
自社の利益ばかりを考えている管理会社さんとは
これからも友好な関係を築いていくことはとても難しいのではないでしょうか。
そのようにオーナー様が本当に困っている際に、
全力で問題解決に勤しんでくださる良い管理会社さんは沢山いらっしゃいます。
その為、ここまで手を打っても両者納得がいかないところまで追いやられてしまったのであれば
管理会社さんの変更を検討することをおすすめいたします。
しかしながら、すぐに管理会社さんを変更してしまうと
業界内で不利になるような事をされてしまう可能性がある為、
１～２ヶ月ほど猶予を与え、
その間に入居者さんが決まらなければ変更を考えているという旨を伝えましょう。
その上で現在業務を委託している管理会社さんが変わってくださった場合は
今後の関係を継続していくことも良いとは思います。
しかしながら、短期間で全てががらりと変わることは期待できませんので、
管理会社さんの変更を視野に入れることは変わらずおすすめさせていただきます。
不動産業者さんが売り物件を囲い込みする理由
ここまで、空室の原因になってしまう可能性のある
囲い込みについてお話してきましたね。
しかしながら、囲い込みは不動産の売却を依頼した際にも起こりえますし、
その影響力も非常に絶大なものです。
まずは、何故不動産業者さんが売却を依頼された
不動産の囲い込みを行うのかについてお話していきましょう。
自社で買主を見つけた方が利益が多いから
物件の売却を依頼された管理会社さんは、通常３％の手数料が利益として換算できます。
しかしながら、もしも依頼された業者さん自身で
買主を見つけた場合、その二倍である６％もの手数料が受け取れます。
例えば、一棟１億円ものマンションの売却を依頼された場合、
自社で買主を見つけられれば手数料として600万円もの利益があげられるという事です。
その為、物件を売却する際に囲い込みを行う管理会社さんは
その６％の手数料を受け取るが為に広く物件情報を流布することを拒むことがあるのです。
また、その６％の手数料を受け取る為に、
オーナー様が希望している売値を理不尽に下げられてしまう可能性がある為、
売り物件の囲い込みも、物件の囲い込み同様阻止する必要がございます。
売り物件の囲い込みを阻止する方法
ここまで不動産の売却依頼をした際に
不動産会社さんによって囲い込みが往々にして行われてしまう理由をお話しました。
そちらをお読みになられた場合はご理解いただけると思いますが、
不動産会社さん側の都合に付き合わされてしまうだけでなく、
オーナー様にとって不利益になってしまいます。
そのため、ここからは売り物件の囲い込みを阻止する方法についてお話していきます。
専任媒介契約にはしない事
囲い込みを行われないようにする際に、
最も気を付けていただきたいのは「専任媒介契約」を結ばない事です。
専任媒介契約とは、
特定の不動産業者さんにしか売却の仲介を依頼できませんよ、と言ったような契約です。
一般的に、そのような専任媒介契約を結べば、
言い値を維持したまま迅速に物件を売却してくれるのではないかと考えるオーナー様も多いかもしれません。
しかしながら、現実的な事を言えばそうではありません。
この、専任媒介契約を結んでしまう事によって、囲い込みを行うことが容易になる為
不動産会社さんがより得をするような方向に持ってかれてしまうのが関の山です。
代わりに一般媒介契約を結ぶこと！
上記でも記したように、専任媒介契約は結んではいけません。
代わりに、一般媒介契約を結ぶようにし、
売却を依頼する業者さんは２社にするようにしましょう。
売却を依頼する業者さんを２社にする理由としては、
その方が物件の情報を広く公開して頂けることにございます。
ライバルの会社さんが囲い込みを行い、自分たちよりも早く買主さんを見つけてしまった場合
相手の会社さんには６％もの手数料が入るのにも関わらず、
もう一方の会社さんは一銭たりとも手数料を受け取ることができませんよね。
その為、２社の間でフェアに買主さんを見つけていく為に、
情報を会社の中だけで留めるのではなく、広く同業他会社さんにも公開してくださるようになるのです。
まとめ
自社の利益だけを考えている管理会社さんも残念ながらいるからね…。
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
