301号室の人が…それから…
入居者さんのトラブル対応で一杯一杯なんだ…！また今度！
そのままじゃトチ尾君の身体がもたないよ…！
僕の対応が良くないのかな…？
そうしたら今回は、入居者トラブルの効果的な対処法と、そのリスクを未然に防ぐ方法についてお話していくよ！
マンション経営で起こりやすいトラブルと対処法
マンション経営を行う上で、入居者さんは必要な存在です。
しかし、だからこそマンション経営を行うオーナー様と
入居者さんの間で起こりえる数々のトラブルはどうしても避けられません。
出来れば、穏便かつ平穏に不動産投資を行いたいですよね。
そこでここからは、オーナー様と入居者さんの間で起こりやすいトラブルとその対処法について見ていきましょう。
賃料の滞納
賃料の滞納は、オーナー様と入居者さんの間で最も起こりやすいトラブルの一つではないでしょうか。
少なくとも、マンション経営をしていて賃料を滞納されたことがないオーナー様の方がごく少数でしょう。
振り込みの期間が2、3日遅れてしまったのであればまだ救いはありますが、
1～2カ月もの間に渡って賃料を滞納されてしまっている場合はとても悪質ですよね。
不動産投資において、インカムゲイン（家賃収入）は必要不可欠。
きちんと効果的な対応を取り、お部屋を貸し出す対価を得ましょう。
対処法：督促状を送る
効果的な対処法は、やはり督促状を送ることだと言えます。
管理会社さんに業務を委託している場合は、オーナー様に代わって督促を行ってくださいますので心配はご無用です。
督促状の詳細について記述してしまうとその他の項目について触れられなくなってしまう為、
くわしい情報はこちらの記事をお読みいただけたら幸いです。
https://fudoshiru.com/1443/
【テンプレあり】家賃滞納者は強制退去？督促状作成と禁止行為｜法的手段を取る前にするべきこと
実は、督促状を送っても家賃の滞納が続いてしまう場合もございます。
その様な場合、お部屋を返して欲しいと考えるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資を行っている方であれば、オーナー様と入居者さんの間で交わされている賃貸借契約において
優遇されているのはどちらかと言えば入居者さんであることをご存知の方も多いかと思います。
その為、賃料の滞納があってもオーナー様から契約の解除を行うことができないまま、やきもきすることも多いかと思います。
しかし結論から言えば、オーナー様からの契約解除が可能になる状況もございます。
オーナー様から賃貸借契約を解除することができるケース
オーナー様から入居者さんと結んだ賃貸借契約を解除することができるケースはとても稀ではございますが二つ存在いたします。
一つ目は、３カ月以上賃料が滞納された場合です。
督促状や再三の連絡を行った上で、それでもなお賃料の滞納が3カ月以上続いた場合、
オーナー様には「賃貸借契約の解除の権利」や「入居者さんに対し法に則った対処を行える権利」が生まれます。
その為、賃料の滞納は3カ月が目処であると覚えておいてください。
二つ目は、１～２カ月の家賃滞納をコンスタントに繰り返される場合です。
先ほど、賃料の滞納が３カ月続いた場合にはオーナー様から賃貸借契約を解除できるとお話いたしましたが、
その情報を逆手にとって、１～２カ月ほどの賃料の滞納をコンスタントに繰り返される入居者さんも残念ながらいらっしゃいます。
そのような状況が続くようであれば、オーナー様からの賃貸借契約の解除が認められる場合もございます。
もしもこのような入居者さんにお困りでしたら、不動産や賃貸借契約に強い弁護士さんとお話をしてみることがおすすめです。
騒音トラブル
こちらも、マンション内で起こりやすいトラブルの上位に入ってくるほど頻発するトラブルですね。
生活スタイルや人柄も異なる方々が集まって生活しているわけですから、
「夜はできるだけ静かにするべきである」という常識が通用しない場合や
自身の声やテレビの音などがどれだけ反響しているのか理解していない方もいらっしゃってもおかしくはありません。
しかし、それを全て受け入れてしまっては
できるだけ多くの入居者さんにとって居心地のいいマンションを経営することは難しくなってしまいます。
対処法：手紙や話し合いで注意を促す
その際、「上の階の方から」など騒音の報告を行った方が特定できることは絶対に言ってはいけません。
特定されてしまうと、逆上した入居者さんが報告を行った方のお家へ乗り込んでしまう可能性があり、新たな入居者さん間のトラブルに繋がりかねません。
すると、騒音によって住み心地の悪さを感じていた入居者さんが
より物件に住みづらくなってしまい、退去に至ってしまう事も大いにございます。
なるべく穏便に済ます為にも、「周囲から騒音の苦情がございました」など、
人物を特定できない形に言い換えてお伝えください。
対処法その２：マンション内で決まりを作る
それでも解決しない場合、もしくは未然に騒音トラブルを避けたい場合であれば
「平日午後22:00～午前6:00の間は生活音にご配慮ください」など
マンション内でのルールを作ってしまうこともおすすめです。
事前にマンション内でそのようなルールがあれば、
もしも騒音トラブルが起きてしまった際に入居者さんからも相談がしやすいですし、
オーナー様側から注意を促すハードルも下がる為、こちらも効果的な手だと言えるでしょう。
悪臭・異臭トラブル
一般的に悪臭や異臭のトラブルに繋がりやすいのは、
ゴミを部屋やベランダにため込んでしまっている入居者さんがいらっしゃられる場合が多いです。
また、ゴミの問題だけではなく、香水やお香も悪臭・異臭トラブルに該当する場合がございます。
香水やお香はトラブルになるまで香りがキツイの！？と驚かれる方も多いかもしれませんが、
入居者さんが換気扇を回している場合や
香水の香りに鼻が慣れてしまってつけ過ぎてしまっている場合などは、
その香りが外まで漏れていてトラブルになるケースもございます。
対処法：話し合いで注意を促す
騒音トラブルと重なってしまう部分があれど、香りというものは主観的なものです。
どの人がどれくらいのレベルでその香りを不快に思っているのかという部分が明確に示唆できない為、
香りトラブルの元になっている当人も自覚が難しいことではないでしょうか。
だからこそ、一方的に香水やお香の使用を禁止するのではなく、話し合いの場を持ち当人の言い分を理解することも重要です。
香水やお香の場合、苦情の対象の入居者さまはその香りを楽しんでいる為、
なかなかそれに対して苦情が来ていると伝えるのは気が咎めるかもしれませんが
もしも周囲に喘息などを患っている入居者さんがお住いの場合、
その方の健康によろしくない為きちんと注意を促す必要がございます。
しかし、ゴミが異臭トラブルの根源である場合は明確にその理由を当人に示すことができるので、
まずは話し合いを持ち掛け、片付けて頂けるように持ち掛けましょう。
それでも対応して頂けない場合や、そもそも話し合いに応じていただけない場合は内容証明を送ることも可能です。
ゴミがため込まれることによって引き起こされる害虫や火災発生のリスク、
また、その入居者さんが退去された際に原状回復が難しくなるリスクなどが高まる為、
最後まで根気よく対応を続けていきましょう。
入居者さんとのトラブルを未然に防ぐ方法
ここまで、頻発するトラブルとその対処法についてお話してきましたが、
完璧にとは言えないものの、それらを未然に防ぐことは可能です。
これからの負担を考え、少しでも改善したいと考えているオーナー様のご参考になればと思います。
入居審査をきちんと行う
そもそも論のようで申し訳ないのですが、
まずは入居者審査をきちんと行うことでトラブルを起こしそうな方を遠ざけることが一番のおすすめです。
見た目だけでその方の素行を判断することはなかなか難しいことではありますが、
言葉選びやオーナー様に対する態度など、細かなところにその方の人格が見える瞬間は必ずございます。
入居希望の方が現れたら、書面上の審査だけでなく必ず対面でお話を伺い、
賃料の支払いを続けられるかどうかや、責任があるかどうかだけではなく、
その人の人柄に触れることを質問してみることもおすすめです。
トラブル対応力のある管理会社さんを選ぶ
これまでマンション経営の中で起こりやすいトラブルを取り上げてきましたが、
正直なところ管理業務を委託している場合であれば
お伝えした対処法をオーナー様が行わなくとも管理会社さんが全て代わりに行ってくださいます。
より確実に安定した利益を得る為には、手助けになるものに頼ってしまう事も賢い手だと思います。
もしも、現在自主管理を行っているオーナー様で管理業務を委託しようと考えている場合は
トラブルに対応力がある管理会社さんをぜひお選びください。
また、現在管理業務を委託されているオーナー様も
もしも今回取り上げたトラブルに対して効果的な対処法を取って頂けていない場合は注意が必要です。
知らないうちに入居者さんの不満が募っている可能性がある為、管理会社さんの変更を視野に入れることをおすすめいたします。
まとめ
管理会社さんに業務を委託しちゃえばそこも対応してくれるんだね
入居者さんに対して適切かつ真摯に対応してくれるからおすすめだよ！
自分を大切にするためにも、それがおすすめかな！
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