不動産投資を通して社会貢献する意義とその方法についてお話ししていくね！
不動産投資を通して社会貢献を行う意義とは？
不動産投資を行っているほとんどの方が、
まずはご自身の経済的な理由を念頭においていらっしゃるのではないでしょうか。
もちろん不動産投資を行う上で、その行動の理由は人それぞれですし
そこに善も悪もありません。
しかしながら今回は、不動産投資を通して社会貢献を行う意義について
お話ししていきましょう。
社会貢献の定義とは？
大前提として、私たちは資本主義社会に生きています。
そんな私たちの生活の中で、
金銭の取引は非常に重要かつ、生活に直に響いてくるものでもあります。
そのために、自身が支持したい商品を購入することによって
生産者に労働の対価と利益を支払うことができますし、
またそれによって生産者はより良い商品を消費者に提供することができます。
また、チャリティーが盛んなアメリカの事例を挙げてみると、
宗教的な背景によって無償で社会貢献を行うことが多いにしろ、
やはり金銭的なサポートが主流ですし、その対価として税金対策になります。
これらのことから鑑みるに、昨今の資本主義社会における「社会貢献」の定義とは、
金銭を主軸に双方に何らかの形で利益が生まれることを指すのでは無いでしょうか。
そもそも不動産投資は社会貢献を行うシステムになっている
不動産投資にかかわらず、投資全般に対して一般的に言われることとして
「自分だけ儲かって利己的だ」と言うような意見があります。
しかしながら、本当にそうでしょうか。
上記にて既に記した「社会貢献」の定義を
不動産投資に置き換えてみてもこの構図は変わりません。
不動産投資では、お部屋をお探しの方に、オーナー様がお部屋をお貸しします。
その際売り上げとして手に入る収益の一部は、次の入居者さんの為の原状回復費用や、
建物の安全や価値を保全する為の工事、共用部の光熱費などに充てられます。
そこで出た売り上げがそのまま自分の物になる訳では無いですね。
その為、例え不動産投資を行う唯一の目的が「儲けること」であっても、
既に不動産投資は社会的な貢献を行えるようなシステムになっているのです。
それでもより社会貢献を行う意義とは
しかしながら今回は、
不動産投資を通してより社会貢献を行う意義について考えてみましょう。
不動産投資を行う上で、例えば単身者向けだったり、ファミーリー向けだったりと
まずは大まかでもターゲティングを設定しますね。
しかしながら、それ以前に「生活に困窮していない人」もしくは「若くて健康体」
と言うフィルターをかけているのでは無いでしょうか。
確かに、家賃滞納や孤独死、ないしは事故物件になってしまうリスク、
生活に困窮している人の生活態度があまり良く無い傾向にある点、などを考慮すれば
かけておいた方が良いフィルターなのかもしれません。
しかしながら、住居がないことによって職につけず、より貧困化してしまう方や
身よりも無く、目の前にあるのは孤独死の恐怖だけのシルバー世代、
事故などで突然働けなくなってしまった方など、
支援が必要な方は多くいらっしゃいますし、これから増えていくとも考えられます。
負のループは例え他人だろうと断ち切れる物なら、断ち切りましょう。
なぜなら、明日は我が身です。
現代の先の見通しづらい社会に生きていれば、
貴方や貴方の大切な人、誰だってそのような状況に陥る可能性は非常に高いと言えます。
特に将来を見据えた経済的な理由で不動産投資を行っている方なら尚更、
その意味が痛いほどに理解できるのではないでしょうか。
不動産投資でより社会貢献するためにできること
社会貢献と聞くと、ボランティアのようなイメージで
経済的な利益が無いどころか損失の方が多いように思えるかもしれません。
しかしながら、不動産投資では家賃収入さえ確保できれば空室対策にも有効であり、
ご自身の経済的な利益も保証しながら社会貢献することが可能なのです。
そこでここからは、その点を考慮しながら
不動産投資でより社会貢献できる方法についてお話ししていきましょう。
支援を必要としている層に住居を提供する
前提として不動産投資において支援することができるのは、何と言っても住居です。
不動産投資を通じてより社会的な貢献を行う為に、
まずはどのような層が支援を必要としているのかを知りましょう。
大まかに以下の条件に該当する方が、入居をお断りされてしまう可能性の高い方、
つまり支援が必要な方の特徴です。
- 収入が低い、もしくは全くない
- 安定した職業でない、もしくは無職
- 高齢者
- 夜にお仕事をされている方
- 10歳以下の小さなお子さんがいる母子・父子家庭
- 外国から来られた方
このような方々にも、積極的に住居を提供していくことが
不動産投資における一歩進んだ社会貢献なのではないでしょうか。
自治体や管理会社、NPO法人などにも頼る
不動産投資によって社会貢献をより推し進めていくのであれば、
自分一人ではどうにもできないような場面に遭遇する時が必ず来ます。
しかしながら、そこで何もかも背負い込んでしまえば
オーナー様の方が精神的にも肉体的にもやられてしまいます。
そのリスクを未然に防ぐ為にも、必ず自治体や管理会社、
場合によってはNPO法人や福祉団体など
協力的な第三者的立ち位置の方に介入していただきましょう。
自治体には、生活困窮者の総合相談窓口や生活困窮者自立支援制度がありますし
管理会社さんは入居者さんの対応やトラブルの対応などを行ってくださいます。
また、食べる物にさえ困っていらっしゃる方がいるなら、
NPO法人や福祉団体が行っているフードバンクと繋げることも視野に入れましょう。
フードバンクに繋ぐことができれば、フードロス問題にも貢献できますので
不動産投資に付随したさらなる社会貢献をすることもできます。
不動産投資におけるリスクヘッジは必ずしておくこと
支援を必要とされる方々を受け入れる為に、リスクヘッジは入念に行いましょう。
一般的に入居を断られてしまう方々には、以下のような理由があります。
- 家賃滞納のリスク
- ゴミ屋敷化のリスク
- 孤独死（事故物件化）のリスク
- 入居者さん間のトラブルのリスク
しかしながら、これらは支援が必要な方々に限った話では無いので、
一般的に周知しておいた方が良い情報としてリスクヘッジの方法をお話ししましょう。
家賃滞納のリスクヘッジ
支払いの能力があるのにも関わらず賃料を支払わない場合であれば、
しかるべき対処をとりましょう。
その場合の対処法はこちらの記事で詳しく解説していますのでご参照ください。
家賃滞納が起こってしまうのには、おおよその場合支払いの能力がないことが理由です。
そのような相手に対して訴訟を行ったとしても
滞納された家賃が返ってくることはほとんどありません。
その為、契約する際には保証会社を必ず通すようにしましょう。
また、それだけでは問題を先送りにしているだけですので、
可能であれば厚生労働省の生活困窮者自立支援制度を紹介しましょう。
生活困窮者自立支援制度では、住居確保給付金と言うものがあり、
就職活動を行うことを条件に家賃相当額を一定期間支給しています。
就労準備支援事業や就労訓練事業も行っていますので、
家賃滞納をされている方が無職である場合、
それらの支援によって職を探していただき、家賃を支払えるレベルまで押し上げましょう。
また、働いてはいるけれど困窮していらっしゃる方も視野に入れるのであれば
生活保護を受給していただくのも一つの手です。
東京都内では世帯月収が13万以下（年収で言えば156万円以下）であれば
生活保護を受給することができます。
（条件には地域によって差異がありますのでご確認ください）
生活保護を受給すると、
受給額には規定がありますが住宅扶助と言う家賃の補助が受けられます。
これらの内容を必要であれば賃貸借契約書に記載し、家賃滞納を未然に防ぎましょう。
ゴミ屋敷化・孤独死のリスクヘッジ
ゴミ屋敷化は困窮している方や高齢者が起こしやすい問題の一つだと言われています。
また、高齢者の方や精神疾患を患っている方であれば孤独死も大きなリスクの一つです。
この二つの問題を完全に防ぐことは、非常に難しいと言えます。
しかしながら、これらのリスクを緩和する事はできます。
対象が高齢者さんの場合
対象が高齢者さんであれば見守りサービスを活用する方法が挙げられます。
見守りサービスを活用することで、壮絶なゴミ屋敷になる前に気づくことができますし、
万が一亡くなっていたとしても、自然死で発見が3日以下であれば
事故物件としては扱われませんので家賃下落のリスクも防げます。
見守りサービスは、自宅にカメラなどを設置するタイプや、
民間のボランティア、介護サービスなどで行っています。
そちらについての詳しい内容や高齢者さんの入居を許可する際の注意点に関しましては、
こちらの記事にて解説していますのでご参照ください。
対象が高齢者さんでない場合
対象が高齢者さんでない場合は、気づかぬ内にゴミ屋敷化しているケースや
自殺などで亡くなっていて心理的瑕疵のある物件扱いになってしまうこともございます。
その場合、まずは賃貸借契約書に
ゴミ屋敷化した場合の費用負担は借主負担ですよ、と言うような内容で
ゴミ屋敷化してしまった際の特約を設けておきましょう。
これだけでも抑制に繋がります。
また、定期点検と言う大義名分を掲げて、定期的にお部屋をチェックしましょう。
その際、あまりにも酷い場合にはきちんとお話ししましょう。
殆どの方はそれに合わせてお部屋を掃除すると思いますので、
定期的にお部屋をお掃除する習慣が身に付く可能性があります。
また、入居者さんの表情などをそれとなく伺ってみましょう。
何か思い悩んでいるようであれば、福祉にきちんと繋げてあげることが
自身の物件の価値を守る為にもなります。
対象が高齢者であっても、そうでなくても
ゴミ屋敷化や孤独死によって迷惑を被るのは何よりも近隣住民の方々ですので、
もしそれらの事が起こってしまった場合にはアフターケアを忘れないようにしましょう。
入居者さん間のトラブルのリスクヘッジ
入居者さん間のトラブルは、不動産投資をしていれば必ず起こる問題です。
しかしながら、一般的に入居を拒否されてしまう方々を受け入れるのであれば、
そのトラブルはより起きやすいと言えるでしょう。
生活リズムも異なれば、文化も異なるはずです。
そんなトラブルを防ぐ方法として挙げられるのは、
一般的に支払い能力があるとみなされる方のためのマンションとは別に
事業を行うようにしましょう。
早い話が、支援が必要な方専用のマンションを持つということです。
その理由として、
それらのターゲットが混ざってしまうとトラブルが多発する可能性が高いこと、
また、必要な支援を提供する際に分けられていた方がスムーズであることが挙げられます。
加えて、支援が必要な方向けのマンションである旨をきちんと伝えておきましょう。
その文言によって、支援が必要な方とそうでない方の選別もできます。
その際、収入源やお仕事、素性などの個人情報を詳しくお話しする必要はありません。
しかしながら、支援が必要な方々を積極的に受け入れている為、
神経質な方にはあまり向いていないことなどをきちんと説明しましょう。
その上でトラブルが起こったのであれば、
対応の方法は一般的な不動産投資における入居者間のトラブルと同じく対応しましょう。
まとめ
- 第三者的立ち位置の方の介入
- リスクヘッジで問題を未然に防ぐ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
