【法人化を考える個人事業主さん必見】不動産投資の法人化を考えるべきタイミング
についてお話していこうね！
融資の限度額に限界が来た時
個人事業主さんが法人化を考えるタイミングの一つは、融資の限度額に限界が来た時です。
不動産投資において融資を受けられることは最大のメリットの一つでもあり、
その額に限界を感じたら法人化を考えるタイミングです。
それではここからは
個人の場合と法人の場合を比較しながら、その理由についてお話していきましょう。
個人への融資は年収の20倍ほどまでが限界
金融機関さんによっても異なりますが、
一般的に個人への融資はその方の年収の20倍ほどが限度だと言われています。
これは個人の不動産投資家の場合
その方の属性が給与収入によって判断されることに由来します。
その為、年収が500万円であれば融資の限度額はおよそ１億ほどになります。
自己資金が２割ほどあったとしても、およそ１億2000万円ほどが投資規模の限界です。
法人への融資に限度は殆どない
一方で法人の場合であれば、融資に限度は殆どありません。
これは法人の事業の目的が
事業を拡大して利益を追求していくことであることに由来します。
その為、自己資金や物件の積算評価がきちんとしていれば
基本的に限度なく融資を受けることが出来るのです。
これらの理由から、個人で不動産投資を行っている場合であっても
不動産を増やしていく過程で融資に限界が来てしまったら
法人化することを視野に入れるのがおすすめです。
課税所得が900万円を超えた時
個人事業主さんが法人化を考えるタイミングの二つ目は、
課税所得が900万円を超えた時です。
課税所得とは、総額の所得から所得控除を引いて算出したものを指し、
この課税所得に税率が掛けられて所得税が算出されます。
そんな課税所得が900万円を超えた場合が法人化に切り替えるタイミングですが、
その理由は一体何故なのかについて詳しく見ていきましょう。
個人の最高税率は55％
個人で不動産投資をしている場合、
課税所得が4000万円を超えてしまうと、超過累進課税によって
所得税45％に加えて住民税10％、合計55％も課税されてしまいます。
５棟10室の事業的規模以上の方であると、それに加えて個人事業税が掛かってしまいます。
これは課税所得から290万円を引いた後に５％課税されます。
このように、個人で不動産投資を行っていると
減価償却を考慮しなくては税金が55％まで上がってしまうので、
所得税を抑えるために法人化を考える事をおすすめします。
そのタイミングが課税所得が900万円を超えたときなのです。
法人の場合は２段階の実効税率
法人の場合の税金体系は
800万円超の場合の実効税率は約33％、800万円以下の場合は実効税率約27％、
と、凡そ２段階に分けられます。
個人と法人の税務の差を比べてみると、
個人の場合は課税所得が900万円を超えると実効税率は33％、
法人の場合は課税所得が800万円を超えると実効税率が約33％と、
900万円を超える辺りが法人化の分岐点になるのが解りますね。
その為、個人事業主さんであっても課税所得が900万円を超える場合であれば
法人で不動産を所有した方が節税になり税務的には有利になるという事が言えます。
売買を頻繁に行おうと思っている時
個人事業主さんが法人化を考えるタイミングの三つ目は、
不動産の売買を頻繁に行おうと思っている時です。
基本的に不動産投資はインカムゲイン（家賃収入）を狙ったものが多いですが、
キャピタルゲイン（売却益）を狙って不動産投資を行いたい
と、思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もしもキャピタルゲインをメインの投資法として
不動産の売買を頻繁に行おうと思っているのであれば、
法人化に切り替えるタイミングが来ています。
個人では短期譲渡の税負担が重い
個人の場合、売却を行った際の不動産の譲渡所得は他の所得とは分けて課税されます。
その際の税率はその不動産を所有した年数によって異なり、
５年未満の短期譲渡の場合は実効税率40％、
５年以上の長期譲渡の場合は実効税率20％です。
その為、今すぐ売却したいと思っても
不動産を保有している年数が５年以上経っていない場合は
税金が高くついてしまうのでなかなか実行に移せずに
売却のタイミングを逃してしまう事もあります。
法人では事業所得に換算される為５年の壁を気にする必要なし
一方で法人の場合であれば、売却した際の利益は事業所得として
他の収入と合算して総合的に課税される為
個人のように５年を超えるか否かを気にする必要がなく、
売却のタイミングを逃してしまう事もありません。
個人であっても、その不動産を保有している期間が５年を超えている場合であれば
不動産所得の譲渡益に対する税金は20％なので法人で課税されるよりも安くつきますが、
適切な出口戦略を考慮しつつキャッシュを増やして、次の不動産に投資する
というような方法を繰り返していくのであれば法人化した方が行いやすいと言えます。
法人であると「不動産業免許」が必要な場合も
上記のような方法を行う際の注意点として、
不特定多数の方に反復継続して売買していく場合であれば
売主であっても宅建業の免許が必要になる事もあります。
また、宅建業の免許を取る為には
宅建士の資格を持っている人が社内にいなくてはいけません。
その為、オーナー様が宅建士の資格を取らなくてはいけない事にもなり兼ねませんので
注意しましょう。
色々なものを経費化したい時
個人事業主さんが法人化を考えるタイミングの四つ目は、
色々なものを経費化したい時です。
不動産投資において経費化することは節税に繋がる為、
色々なものを経費化したいとお考えの方もいらっしゃると思います。
その様に色々なものを経費化したい時には法人化することによって
より多くのメリットを享受することが出来ます。
法人だと節税しながら収入も増やせる
法人化した場合ですと、
家を社宅化することができ、家賃の80％～90％を経費化することが出来ます。
また、車や打ち合わせのための飲食代、勉強のための書籍やセミナー代も
経費化しやすくなります。
加えて、旅費規定というものを作ると「一日〇万円」と日当を付けることができ、
それを経費化することも可能です。
この日当については給与所得として合算しなくても良い為
節税をしながら収入も増やせるというメリットがあります。
相続対策に何かできないか考えた時
個人事業主さんが法人化を考えるタイミングの五つ目は、
相続対策に何かできないか考えたときです。
不動産投資を行う上で考えておかなくてはいけない事の一つである相続対策ですが
法人化することによって個人の場合よりも節税に繋がることもあります。
そこで、ここからは何故相続対策に何かできないか考えたときに
法人化することをおすすめできるのかについてお話していきましょう。
個人の場合の相続の仕方
個人の場合の相続の仕方は、簡単に言ってしまえば
土地や建物のプラスの資産と負債のマイナスの資産を合算して相続評価し、相続します。
法人の場合は株式で相続する
一方で法人の相続は、
プラスの資産からマイナスの資産を引いた純資産を株価で割って行います。
株の評価方法は類似業種基準価格と純資産価格の２つの評価方法があります。
類似業種基準価格とは、例えば上場企業の場合と比べてその株価を
およそ同じところで設定する方法です。
不動産を沢山保有している場合は、純資産価格が用いられ
純資産を株式の評価にしてそれを相続する方法を取ります。
その為、負債が多く不動産の評価が低い場合には株の評価を低くできるので
個人で土地建物を相続するよりも資産の評価を小さくして相続することが出来ます。
こうすることによって相続税や生前贈与の税金を
個人の場合よりも少なくすることが可能です。
これに関しては専門の税理士さんと行うことが安全ですので、
きちんと専門の税理士さんを付けて行うようにしましょう。
まとめ
不動産投資は法人化した方がお得？不動産投資の法人化のメリットとデメリットを一挙大公開！
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