やってはいけない空室対策と今すぐやるべきな空室対策について
お話ししていくね！
空室が生まれてしまう４つの原因
やってはいけない空室対策と今すぐやるべきな空室対策についてみていく前に、
そもそもなぜ空室が生まれてしまうのでしょうか？
その理由は様々ですが、
何の理由もなく空室が多く生まれてしまうことはほとんどございません。
だからこそ、その原因さえ解明できれば空室問題も解決できうるのです。
そこでここからは、空室が生まれてしまう４つの原因に絞ってお話ししていきましょう。
物件に何か問題がある
空室が生まれてしまう原因の一つ目としてあげられるのは、
物件に何か問題がある場合です。
具体的に言えば、エントランスやポスト周りや廊下、その他の共有部分が
散らかっていたり、汚れていたり、欠陥があったりすることを指します。
これがなぜ空室に結びついてしまうかというと、
内見に来られた方に悪い印象を植え付けてしまうからです。
チラシが散らかっていたりすると、入居者さんの質が悪いように感じられてしまいますし
ゴミ捨て場に収集時間を過ぎてもゴミが溢れていたり、
建物にヒビが入っていたり、清掃が行き届いていないと
管理能力の低さから、
何かあったときの対応も杜撰なものなのではないかと考えさせてしまいます。
これらの理由から、せっかく内見に来られた方がいても
お部屋が決まらなくなってしまうことがございます。
社会背景に問題がある
空室が生まれてしまう原因の二つ目としてあげられるのは、
社会背景に問題がある場合です。
最近では少子化ともに高齢化が進んでいることや、
地方の過疎化やファミリー層の減少によって
賃貸物件への需要は下がりつつあります。
それに加えて、新型コロナウィルスの影響から
賃貸物件に住むのではなく、実家に帰省される方も多くなり
賃貸物件需要の減少を手助けしています。
そのような社会状況があるにも関わらず、物件の供給は変わらずに増えています。
このように、需要以上に供給があることが空室の原因になっていることがございます。
管理会社さんに問題がある
空室が生まれてしまう原因の三つ目としてあげられるのは、
管理会社さんに問題がある場合です。
こちらも具体的に言えば、
入居者さん管理を怠っていたり、対応が迅速でなかったり、
清掃や点検を定期的に行ってくださらなかったり、
物件情報の管理が杜撰であったりすることが挙げられます。
このような問題があると、なぜ空室になってしまうのかと言うと、
入居者さんにとって長期的にそこに住みたくなるような
居心地の良さを与えられないからです。
特に、何か問題があったときの対応が迅速でなく杜撰な場合、
管理会社さんに対して不信感が生まれてしまいます。
また、毎日その場所に帰ってくるのに
共有部分の管理が行き届いておらず、いつも散らかっていたら
心地の悪さを感じてしまう方の方が大多数だと言えるのではないでしょうか。
加えて、物件情報の管理を怠っており、
不動産屋さんとの共有を密に行っていない場合は、
折角内見を希望する方が訪れても、実はその部屋が埋まっていたなんてこともございます。
すると、不動産屋さんとの信頼関係が築けず、
次からは優先的にお部屋を紹介していただけないこともございます。
これらの要因から、
管理会社さんに問題があることが空室につながってしまうこともございます。
オーナー様に問題がある
空室が生まれてしまう原因の四つ目としてあげられるのは、
オーナー様に問題がある場合です。
こちらは、空室の原因としてあげられることは少ないですが、
可能性としてあることもございますのでご紹介させていただきます。
具体的には、知識が不足していたり、間違った管理会社さん選びをしていたり、
誤ったエリア選択をしている場合などが挙げられます。
知識が不足している分には不動産投資を深く学べば解決することができます。
また、管理会社さんの正しい選び方を知れば、
管理会社さんに問題がある場合の空室問題も解決できます。
正しい管理会社さんの選び方について詳しく学びたい場合は、
こちらの記事をご参照ください。
誤ったエリア選択をしてしまった場合は、
なぜそこが誤ったエリアなのか（人口が減少し過疎化が進んでいないか、
周辺の環境や治安は良いのか、通勤・通学のための利便性があるかなど）
その理由を探してみましょう。
原因を解明した上で、解決することのできない問題なのであれば
売却してその他の不動産に投資することを考えることがおすすめですし、
解決することができる問題なのであれば、改善していきましょう。
やってはいけない空室対策って？
ここまで、なぜ空室が出てしまうのかと言う点についてお話ししてきました。
大まかにはこれらの４つの原因によって空室が生まれてしまいます。
原因が解明できたら、次に行いたいのは実践的な空室対策ですね。
しかしながら、誤った空室対策を行ってしまうと
逆効果になってしまうこともございます。
そこでここからは、やってはいけない空室対策についてお話ししていきましょう。
家賃を下げる
やってはいけない空室対策の一つ目として挙げられるのは、家賃を下げることです。
空室対策を行う上で最も重要なことを申しますが、家賃を下げるのは最終手段です。
空室対策を行う際には、他の物件との差別化を図ったり、
空室の原因となってしまっていることを解決することが先です。
何も問題が解決されていないにも関わらず、
家賃だけを下げても状況はほとんど変わりません。
そのため、空室が出てしまっても家賃を下げるのは最後にして、
原因の解決を試みましょう。
一括借り上げ（サブリース・マスターリース）を行う
やってはいけない空室対策の二つ目として挙げられるのは、
一括借り上げを行うことです。
一括借り上げとは、サブリースやマスターリースとも呼ばれます。
一括借り上げは空室対策に有効と言われることがありますが、
実際はオーナー様にとって得になることが少ないことで有名です。
その理由は一括借り上げの形態に由来します。
まず、オーナー様と管理会社さんが賃貸借契約を結び、
管理会社さんが入居者さんにその物件を又貸しします。
その代わりに、管理会社さんから家賃保証を受けられることから、
入居者さんが決まらなくても安定して家賃収入が入ると思われています。
しかしながら、２年ごとに契約内容の変更が入ることがあり、
その際に家賃保証の額が下げられてしまうことが多々あります。
これ以外にも、一括借り上げには問題が多いため
より詳しく知りたい場合はこちらの記事をご参照ください。
誤ったリフォーム・リノベーションを行う
やってはいけない空室対策の三つ目として挙げられるのは、
誤ったリフォームやリノベーションを行うことです。
誤ったリフォームやリノベーションとは、
最終的に費用を回収することのできないリフォームやリノベーションのことを指します。
和室を洋室にしたり、３点ユニットを分裂したりなどのリフォームは
基本的にあまり必要がございません。
思うほど、和室や３点ユニットを気にする方はいらっしゃいません。
そのような不必要なリフォームやリノベーションを行わなくとも、
水場の設備を整える位で充分です。
今すぐやるべきな空室対策って？
ここまで、やってはいけない空室対策についてみてきましたね。
知らないうちにこれらのことを行っていたオーナー様も
多くいらっしゃるのではないでしょうか。
それでは、具体的にどのような空室対策を行うことが有効なのでしょうか。
ここからは、今すぐにやるべきな空室対策についてみていきましょう。
共有部分をきれいに保つ
今すぐにやるべきな空室対策の一つ目として挙げられるのは、
共有部分をきれいに保つことです。
空室が生まれてしまう４つの原因についてみてきましたが、
多くの場合共有部分が汚れていることが最大の理由になっています。
その際にも触れましたが、共有部分が汚れていると
折角内見に来られた方がいても契約していただけないことが多々あります。
そのためにも、共有部分をきれいに保っておくことは
空室対策として有効に働きかけてくれるのです。
競合物件との差別化を狙った対策を行う
今すぐにやるべきな空室対策の二つ目として挙げられるのは、
競合物件との差別化を狙った対策を行うことです。
具体的に差別化を狙った対策として挙げられるのは以下の通りです。
- 外国の方を積極的に受け入れる
- 高齢者フレンドリーな物件作りにする
- 楽器可能の物件にする
- 動物可能の物件にする
これからの日本を考えていくと、外国の方がより増えていくことが考えられるため
積極的に受け入れるようにすることがおすすめです。
また、一軒家に住んでいた高齢者さんが
戸建てを売りに出し、賃貸に住むケースも非常に多く見受けられますので
バリアフリーなどの工夫を施して積極的に受け入れることがおすすめできます。
また、楽器演奏可能の物件にすることも
非常に多くの需要があるためおすすめできますし、
ペットの需要が高まっている昨今を鑑みると動物可の物件にすることもおすすめです。
ステージングを行う
今すぐにやるべきな空室対策の三つ目として挙げられるのは、
ステージングを行うことです。
ステージングとは、内見に来られた方が
その物件のなかで実際に生活している様を想像できるように、
家具や家電を置いたり、観葉植物やプレート類を飾ることを指します。
何も置いていない部屋は、殺風景に見えてしまいがちです。
ポジティブな印象からは程遠い印象を植えつけてしまうこともございます。
そのような状況を避けるために、ステージングを行って
内見者さんの心をつかんでいきましょう。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
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- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
