賃貸経営

【本気で空室対策をするなら】不動産投資で利益を得る為に、マスターリース契約は絶対にやってはいけない6つの理由!

空室対策 サブリース おすすめしない
トチ尾
トチ尾
マスターリースかあ…。

 

家ネコ
家ネコ
あら、トチ尾くんどうしたの?

 

トチ尾
トチ尾
実はね、長期的に空室が続いて経済的に不安定だから

マスターリースを勧められたんだ…。

 

家ネコ
家ネコ
トチ尾君、それは絶対にダメ!

 

トチ尾
トチ尾
でも、マスターリースは空室対策に有効だってよく聞くけど…?

 

家ネコ
家ネコ
実は、マスターリースはオーナーさんが得することは一つもないの!

 

トチ尾
トチ尾
ど、どうして!?

 

家ネコ
家ネコ
そこで今回は、

どうしてマスターリースがおすすめできないのか」についてお話していくよ!

サブリースの仕組みって?

空室対策 サブリース おすすめしない

マスターリースがおすすめできない6つの理由を説明する前に、まずはマスターリースの仕組みをおさらいしましょう。

マスターリースの契約を行う際に登場するのは以下の2人です。

・管理会社さん(もしくはサブリース会社さん)
・オーナー様

そこだけを見てみれば、賃貸管理会社さんに通常の業務委託をしている際と変わりがないように思えるかもしれません。

すると、通常の管理業務委託とマスターリースの異なる点は何でしょう?

それは、「オーナー様と管理会社さんの役割」と「オーナー様と管理会社さんが結ぶ契約の内容」です。

それらがどのように異なるのか、つぶさに見ていきましょう。

また、マスターリースと似ている言葉でサブリースという言葉がありますが、

サブリースは、オーナー様とマスターリース契約を結んだ管理会社さんが

入居者様と契約を結ぶことです。

マスターリース契約において、オーナー様と管理会社さんが結ぶ契約の詳細

空室対策 一括借り上げ

通常の管理会社さんとオーナー様の契約と役割

通常の契約、つまり、「管理業務委託契約」であれば、

管理会社さんはオーナー様と入居者様の仲介役として働き、

オーナー様は入居者様と賃貸借契約を結びますね。

つまり、通常の管理会社さんとオーナー様の役割は以下の様だと言えます。

・管理会社さんとオーナー様間で交わされるのは「業務委託契約」

・管理会社さんはオーナー様と入居者様の仲介役

・オーナー様は御自身のマンションの経営主

 

しかし、マスターリースの場合はそれが異なります

 

マスターリース契約を結んだ際の管理会社さんとオーナー様の契約と役割

マスターリースの場合、オーナー様と管理会社さんが賃貸借契約」を結び、

オーナー様のマンションを一棟ごと借り上げます

その後、管理会社さんが物件を入居者様に又貸しするのです。

つまり、マスターリース契約を結んだ管理会社さんとオーナー様の役割は以下の様だと言えます。

・管理会社さんとオーナー様間で交わされるのは「賃貸借契約」

・管理会社さんが事実上のオーナーに

・オーナー様はご自身のマンションを自由に運営できなくなる

メリットは、融資が受けやすくなる事

このように、マンションを一棟ごと借り上げることによって

オーナー様は安定したインカムゲイン(家賃収入)を得ることができる

マスターリース契約が空室対策に有効だと言われるのですが、

実際にメリットとして挙げられることはあまり多くはありません

強いてメリットを挙げるのであれば、不動産投資を拡大したい場合、

次回の不動産を購入する際に銀行から融資が受けやすくなることです。

その理由としては、管理会社さんから家賃が保証されている為ですが、

マスターリースにはそのメリットさえも薄れてしまうほどのデメリットがあるのです。

 

トチ尾
トチ尾
え、それしかメリットがないの!?

 

家ネコ
家ネコ
実はそうなの。

ここからはそれがどうしてなのか説明していくね…!

なぜマスターリースはおすすめできないの?

空室対策 サブリース おすすめしない

これまで、マスターリースの仕組みを見てきましたね。

インカムゲインを成り立たされるために必要な「家賃」が保証されることは、

確かに魅力的かもしれません。

その上融資が受けやすくなるなんて言うことなしだと思われる方も多いかもしれません。

しかし、マスターリースには絶対におすすめできない6つの理由があるのです。

その概要は以下をご参照ください。

マスターリースをおすすめしない6つの理由

・家賃が設定していた額よりも減らされてしまう可能性がある

・オーナー様が敷金・礼金・更新料を受け取ることができない

・すぐに家賃が保証されるわけではない

・オーナー様が修繕費・共用部の費用を負担しなくてはいけない場合もある

・管理会社さんが倒産した際、オーナー様も破綻してしまう可能性がある

・マンションを売却する際、値下げ交渉をされてしまう可能性がある

ここからは、これらの内容を詳しく見ていきましょう。

家賃が設定していた額よりも減らされてしまう可能性がある

オーナー様と管理会社さんが「賃貸借契約」を結び、

マンションを一棟ごと借り上げていただくことで家賃が保証されるマスターリースですが、

オーナー様に保証される額が変動しないとは言い切れません

特に空室の期間が長期的に続いている場合、

どんなに頑張っても入居者様を集うには時間を有します。

そのような状況において、簡単かつ瞬時に空室を埋められる方法は家賃の引き下げに他なりません

すると必然的に、オーナー様が設定した家賃が減額されてしまう可能性は否めません

そしてそれに異議を申し立てようとも、契約上では管理会社さんがマンション経営における実権を握っている

成す術もないまま涙を飲まなくてはいけないのです。

オーナー様が敷金・礼金・更新料を受け取ることができない

また、もう一つのマスターリース契約のデメリットとして、

オーナー様が敷金・礼金・更新料を受け取ることができないことが挙げられます。

不公平に思えるかもしれませんが、このような状況に陥ってしまうのは

入居者様が契約を結んでいるのはオーナー様自身ではなく

マスターリース契約を結んだ管理会社さんだからです。

また、マスターリース契約において保証されているのは

通常「家賃収入」だけなので、このような事態に対して法的な処置を取ることも難しいのです。

すぐに家賃が保証されるわけではない

マスターリース契約において最も大きな利点とされているのが

インカムゲイン(家賃収入)の保証ですが、

そちらも契約を結んですぐに保証されるわけではありません

管理会社さんによって多少の違いはあれ、大体のマスターリース契約においては

初めの2、3か月間はインカムゲイン(家賃収入)は保証しない」という類の文言が記されていることが常です。

その間もオーナー様はマンションを購入した際のローンを支払い続けなくてはいけない為、

経済的にとても苦しい状況になってしまう事も逃れられません

オーナー様が修繕費・共用部の費用を負担しなくてはいけない場合もある

こちらもマスターリース契約を結ぶ管理会社さんによりますが、

このように経営や運営の権限を規制されながらも

オーナー様が修繕費やマンションの共用部費用を負担しなくてはいけない場合があります

そのような点も含めて費用を負担してくださる管理会社さんもいらっしゃいますが、

それ以外のデメリットを考慮した場合、やはりマスターリース契約をおすすめすることはできません。

管理会社さんが倒産した際、オーナー様も破綻してしまう可能性がある

マスターリース契約を結んで家賃収入が保証されることは安心にもつながりますが、

管理会社さんが倒産してしまった場合、家賃の保証はできなくなってしまう

打撃を受けてしまうのは契約を結んでいたオーナー様も同様です。

その際、「費用の未支払いを理由として管理会社さんとのマスターリース契約を解約することができますが、それで安心が訪れるわけではありません

管理会社さんが解約されたということは、管理会社さんが入居者様と結んでいたサブリース契約も共に無効になるということです。

つまり、入居者様はそのマンションに住む権利が無くなり、退去せざるを得ないことになるのです。

その後、オーナー様と入居者様が個人的に「賃貸借契約」を結ぶことは可能ですが

殆どの場合スムーズに物事が進むことがなくトラブルは絶えない物になるでしょう。

まとめると、マスターリース契約を結んだ管理会社さんが倒産してしまった場合

オーナー様は家賃保証も入居者様も失ってしまうということです。

マンションを売却する際、値下げ交渉をされてしまう可能性がある

ここまでマスターリース契約のデメリットを読んでいて気づいた方もいらっしゃるとは思いますが、

マスターリース契約はオーナー様にとって最も不利な契約であると言えるのではないでしょうか。

実は不動産投資に詳しい方々の中では、マスターリース契約がいかによろしくないかという話は常識であると言っても過言ではありません。

例えばオーナー様がマンションを売却し、キャピタルゲイン(売却益)を得たいと思った時

マスターリース契約はそのまま次のオーナー様に引き継がれます

そもそも、マスターリース契約は解約することそのものが難しいのです。

そして、それだけ契約を解約することが難しく

オーナー様にとって不利な条件を突きつけられるマスターリース契約を結んだマンション

どれだけ資産価値が高くとも値下げの交渉を受けないとなかなか売却することが難しいのが現状です。

それだけ、マスターリース契約を結んだマンションを保持することはデメリットが多いのです。

 

トチ尾
トチ尾
こ、こんなにデメリットがあるなんて…。

 

家ネコ
家ネコ
この落とし穴に気づかずに契約しちゃったら大変だよ

 

トチ尾
トチ尾
ちなみに、マスターリース契約を解約するときに気を付けた方が良いことって何かあるのかな?

 

家ネコ
家ネコ
マスターリース契約を解除するのはすごく難しいんだけど、それでも解約できるとなったらこれだけは気を付けよう!

マスターリース契約を解約する際の注意点

空室対策 サブリース おすすめしない

通常、マスターリース契約を解除することはとても難しい事とされている為、

解除の通告ができた際にどのようなことに気を付ければいいのかという情報は

なかなか出回ってはいないのではないでしょうか?

また、マスターリース契約の解除ができる事例自体が少ないため

その後どうなるのか予測することが難しいのではないでしょうか?

そこでここからは、もしも解除の通告ができた際、絶対に気を付けなくてはいけない事

契約解除通告後、どのようなことが予測できるのかということを交えてお話ししたいと思います。

契約の解除を通告した際、空室を埋めてもらえない可能性がある

通常、契約を解除する際には、

事前にその旨を管理会社さんに通告する必要があります。

その期間は大体2、3か月とされていることが多いですが、

管理会社さんによって事前通告の期間が異なるので、詳細や期間は契約書に従ってください。

ここで厄介になってくるのは、その「事前通告」の存在です。

管理会社さんからすれば、マスターリース契約を解除されてしまっては利益にはなりませんよね。

すると、契約が解除される2,3か月の間に長期的な利益を考えて行動してくれなくなるのです。

少しイメージするのが難しいかもしれませんので具体的な例を挙げると、

マンションの管理を怠ったり入居者様の募集を行わなかったり、と

契約解除後にオーナー様の利益につながる事を一切放棄されてしまう可能性が否めません。

すると、やっとマスターリース契約を解除できたと思ったのに、

空室ばかりで経済的に苦しい状況に陥ってしまう…という事態が起きてしまう事も否定できません。

管理会社さんにそのような態度を取られてしまうと

何よりも困ってしまうのはマンションの経営を受け継ぐオーナー様ですし、

マンションの入居者様も例に漏れず振り回されてしまいますよね。

そこで、そのような状況に陥らない為できる、有効な対策をご紹介いたします

管理会社さんに報告を義務付ける

まず、管理会社さんに対して行える有効な対策は

マンションの管理状況や入居希望者様の募集など

今現在オーナー様のマンション内でどのような事が行われているのか

報告してもらえるよう義務付けることが挙げられます。

会社さんの契約項目にもよりますが、

通常、事前通告をした後の期間であっても、その地点では解除の通告を行っただけで

まだマスターリース契約自体は破棄されていません

きちんとマスターリース契約を結んだ内容に基づいて行動して頂けるよう

積極的にコミュニケーションを取り、マンションの状況を把握することが重要です。

オーナー様自身で入居希望者様を集う

オーナー様自身ができることは、

そのような管理会社さんを当てにせず、自身で入居希望者様を集うことです。

不動産投資以外のことでお忙しい場合はなかなかそのような時間を割くことも躊躇ってしまうかもしれませんが、

契約が解除された後も安定したマンション経営を行い、インカムゲイン(家賃収入)を得ていく為に

保有されているマンションの物件情報はホームページに掲載することなど、

少しの間だけ頑張ってぜひ行動してみてください。

まとめ

空室対策 サブリース おすすめしない
家ネコ
家ネコ
この記事を読んでもらったら分かると思うけれど、マスターリースは絶対に管理会社さんが得をするようにできているの。

良識の有る管理会社さんは絶対にマスターリースをすすめないで、他の方法で空室対策を練ってくれるよ。

 

トチ尾
トチ尾
うまい話には裏があるっていうのは本当だね…!

管理会社さんが信用できなくなってきちゃった…。

 

家ネコ
家ネコ
トチ尾君安心して!

良識の有る管理会社さんは絶対にマスターリースをすすめないで、他の方法で空室対策を練ってくれるよ。

 

トチ尾
トチ尾
つまり、良い管理会社さんを見極める時は

長期的な空室が続いた時にマスターリースをおすすめしないことも含まれるの?

 

家ネコ
家ネコ
プラスで、具体的な空室対策の内容を考えてくれたらはなまるだね!

 

トチ尾
トチ尾
なるほどね!そのほかに覚えておいたほうが良いことはある?

 

家ネコ
家ネコ
私のおすすめは、例えば「入居率を90%以上にするまで管理手数料がかからない」というような完全に成功報酬型の管理会社さんだよ!

 

トチ尾
トチ尾
ありがとう、家ネコちゃん!

こうとなったらそれを参考に、僕もマスターリース以外の空室対策を練ってくれる管理会社さんを探すぞ!

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