良い管理会社さんの探し方と管理会社さんの変更方法
についてお話ししていくね！
良い管理会社さんの探し方って？
管理会社さんを変更したいと考えているオーナー様は、
現在の管理会社さんに不満を持っている傾向にあるのではないでしょうか。
そんな中で求めたいのは、現在の管理会社さんよりも良い管理会社さんだと思います。
そこでここからは、
良い管理会社さんの探し方についてお話ししていきます。
まずは自分が何を求めているのかを知る
良い管理会社さんと言っても、
すべての人にとって「良い」管理会社さんを探すのは難しいでしょう。
そこで重要になるのは、自分自身がどの様な仕事内容を
どの様な条件でこなしてくださる管理会社さんを探しているのかを知ることです。
例えば、現在の管理会社さんの入居者さんへの対応が杜撰な点が不満であれば、
入居者さんへの対応をきちんとしてくださる管理会社さんが理想になりますね。
この様に、現時点で欠けている点を補ってくださる管理会社さんを探す様にしましょう。
色々な管理会社さんの情報を比較検討する
自身が求めている条件が明白にできたら、
その条件を満たす管理会社さんの情報を集めましょう。
その際にはホームページを閲覧することや、資料を請求することがおすすめです。
また、実際に「仕事を迅速に丁寧に行ってくださるか否か」を明確にするためには、
その会社さんに電話をしてみることがおすすめです。
電話をした際に、担当者さんが出ない場合や、
電話に出ない上に折り返しの電話も来ない場合は残念ながらおすすめできません。
案件を複数抱えていていっぱいいっぱいになってしまっている可能性や、
そうでない場合には
ただ単に「ほう・れん・そう」ができない方である可能性があるためです。
その様な管理会社さんに頼んでしまうと、後回しにされてしまったり
真摯な対応をしていただけなかったり、と後々問題が生じますので気をつけましょう。
逆に担当の方がすぐに電話を取ってくださったり、
その時には出れなかったとしてもすぐに折り返し電話がかかってくる場合は
信頼できる管理会社さんであると言えるでしょう。
実際に会ってお話しを聞いてみる
これから新たに管理を委託したい管理会社さんを絞ることができたら、
実際に会ってお話しを聞いてみましょう。
その際には、管理を委託したいと考えている旨を伝えるのも良いです。
その上で、その管理会社さんがどれほど親身になって
オーナー様に寄り添ってくださるのかを知るために、
「空室が出てしまった際にはどの様な対策を練りますか」
などと質問してみることがいいでしょう。
この質問を投げかけた際の返答が「家賃を下げる」の一点張りの場合は、
その管理会社さんはあまりおすすめすることができません。
空室対策を行う際に家賃を下げるのは最後の手段ですので、
例えば「無料でネットを導入してみる」だとか
「クロスを替えてお部屋の殺伐とした印象を払拭する」
などの前向きな意見が出てくることがベストです。
管理会社さんの変更方法って？
ここまで、良い管理会社さんの探し方についてお話ししていきました。
良い管理会社さんを見つけるには、まずは自分が求めていることを言語化すること
その上で探した管理会社さんを比較検討することなどが
重要であるとご理解いただけたと思います。
それらを踏まえた上で「一体どの様に管理会社さんを変更したら良いの？」
という疑問が浮上するかと思います。
その為ここからはより実践的に管理会社さんの変更方法についてお話ししていきましょう。
管理業務委託契約の解約を申し入れる
管理会社さんを変更する際のはじめのステップは、
管理業務委託契約の解約を申し入れるところから始まります。
そのためには、管理契約にある「中途解約」についての内容を確認しましょう。
一般的な契約であれば、中途解約は可能になっていることが多く、
解約の３ヶ月前までに書面で通知することが規定されているでしょう。
中途解約ができるからと言って、
いつでも解約したい時に解約することがおすすめかと言えばそうではありません。
避けた方が良いのは１月〜３月の繁忙期です。
その理由は、この時期に解約の申し入れを行ってしまうと
新たな入居者さんを募集してくれなくなってしまう可能性があることと、
繁忙期のために管理会社さんも忙しくなるため、
スムーズな解約が行えない可能性があることに帰着します。
そのためにも、
この繁忙期を避けることを念頭において解約の手続きを進めていきましょう。
入居者さんへ通知する
管理会社さんとの契約が解約に合意が得られたのであれば、
次は入居者さんへ管理会社さんが変更される旨を通知しましょう。
その際に通知する項目は以下の通りです。
- 具体的にいつ切り替わるのか
- どの管理会社さんへ切り替わるのか
- 新たな家賃の振込先
特に気をつけなくてはいけないのは、新たな家賃の振込先の通知です。
何月から変更されるのか、明確にお伝えしましょう。
間違えてこれまでの管理会社さんへ振り込んでしまった方がいた際も
迅速に対応ができる様に新たな管理会社さんへ念を押すことも良いでしょう。
また、家賃の振込先の通知は振り込み詐欺と間違われてしまう可能性がありますので、
その物件を保有していることがわかる登記簿謄本や
本人が確認できる書類なども同封することがいいでしょう。
管理会社さんとの引き継ぎを行う
これらと並行して、管理会社さんとの引き継ぎを行う必要があります。
引き継ぎを行うものは以下の通りです。
- 前入居者さんの契約書（関連する契約書等含む）
- 保証会社さんへ管理会社さんの変更を伝える
- 賃貸借契約書
- 印鑑証明の原本
- 不動産に関連する鍵一式
- 家賃の滞納状況
- 入居者の緊急連絡先
- 建物メンテナンスのための契約
- 公共料金等の支払い（管理会社名義になっている場合）
- 預かり金・未払金の精算
まず、引き継ぎを行うものは全入居者さんの契約書と、それに関連する契約書一式です。
また、例えば保証会社さんなどを使用している場合には、
管理会社さんを変更した旨を伝えましょう。
最も重要な引き継ぎは、これまでの賃貸借契約書と印鑑証明の原本の引き継ぎです。
鍵一式の引き継ぎの際には、
部屋の鍵やマスタキーの番号や本数が合っているか確認しましょう。
ポンプ室の鍵などは忘れやすいので注意しましょう。
定期的に清掃を行って下さる業者さんや給水タンクの定期点検を行ってくださる業者さん、
エレベーターの保守点検を行ってくださる業者さんなど、
建物メンテナンスのための契約がある場合には
そちらも引き継ぎを行わなくてはいけません。
それらの契約には引き継ぎ不可のものがある場合があり、
その際には新たに業者さんを探さなくてはいけませんので、
そのことを想定しながら早めに引き継ぎを行うことをおすすめいたします。
また、管理会社さんが公共料金等の支払いを行っている場合は、
名義を変更しなくてはなりませんので注意しましょう。
最後に、敷金などの預かり金があればきちんと引き継ぎ、
修繕費・管理費などの未払金があれば支払いを行いましょう。
まとめ
自分にあった管理会社さんを探して、無理のない不動産投資を行って行こうね！
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- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
