管理会社さんが仕事をしてくれていないときに取れる効果的な対処法を教えるね！
管理会社さんが仕事をしてくれない…。その兆しはある？
不動産投資を行う上で、管理会社さんが仕事をしてくれないと悩んでいるオーナー様はは意外と多いです。
しかし、どのように対応したらいいのか悩んでいる方もその中には多いのではないでしょうか。
またそれだけでなく、管理会社さんにどれほどのことが望めるのかあまり把握していないという場合もございます。
今回は、頻発するきらいがある管理会社さんの不手際をまとめますので、
現在管理会社さんに業務を委託されているオーナー様はご自身に当てはめてご覧ください。
入居希望者さんをきちんと集ってくれているのか分からない
不動産投資を行う上で、最も収益の要となっているのは入居者さんたちから支払われるインカムゲイン（家賃収入）ですね。
しかしながら、マンションやアパート内に空室が多く、またそれが長期に渡って続いている場合、
管理会社さんがきちんと入居希望者の方を集ってくださっているのか不安になったこてゃございませんでしょうか。
実の所、空室問題には様々な原因がございます。
隣接する競合物件とどのように差別化を図っていくのか、という点や
物件をいかに魅力的に魅せられるかという問題があれど、
物件自体が問題になっているケースはそれほど多くはありません。
最も大きな問題として浮上しているのは
物件情報が物件を探している方々にとってどれほど知られているかという点です。
そもそも、そのような物件があるのだということを知っていなければ、
箸にも棒にも掛かりませんよね。
その為、管理会社さんに営業をかけてもらい、集客する事はとても重要なのです。
これらを踏まえ、もしもマンションやアパート内に空室が長期に渡って存在しているのであれば、
現在業務委託をされている管理会社さんはきちんと集客をしてくれていない、
または
空室をどのように埋めたらいいのかという対策を真摯に考えてくれてはいない（＝オーナー様思いでない）
というように考えていいでしょう。
入居者さんから管理会社さんに対するクレームや報告が来る
入居者さん間における各種トラブルや、マンション内の設備などに関する報告、
またはこのようにして欲しいという要求などの対応含め、
オーナー様の物件に住む入居者さんたちへの対応は
業務委託をしているのであれば管理会社さんのお仕事の一環です。
しかしながら、それらを蔑ろにし、
できるだけ穏便に済ませようと入居者さんに我慢を強いる管理会社さんもいらっしゃいます。
法的な話をしてしまえば、通常、管理会社さんは入居者さんに対する責務はありません。
それは、業務委託契約を結んでいるのはオーナー様と管理会社さんであって、
入居者さんと管理会社さんではない為です。
その為、入居者さんから「管理会社さんが仕事をしてくれない」という報告がオーナー様にあった場合、
管理会社さんに掛け合わなくてはいけないのはオーナー様自身なのです。
そのことをご存知でない入居者さんが大半でしょうが、
その場合、管理会社さん、ひいてはマンションに対する入居者さんの不満を溜め込ませてしてしまう可能性があります。
そのことをご存知である入居者さんからしたら管理会社さんに向かう不満がオーナー様に向かってしまい、
ついには変化を望めないと退去をご検討されてしまう可能性も否めません。
どちらの状況であっても、オーナー様が自身の物件をきちんと把握できる状態ではなくなってしまうのです。
担当の方を巡る諸問題
上記のように、入居者さんからのクレームや報告があったことを伝えて欲しいと思うオーナー様が大半だとは思いますが、
基本的な「ほう・れん・そう」ができない担当者さんも中にはいらっしゃいます。
入居者さんから頂いた意見だけでなくとも、
担当の方自身がオーナー様のマンションやアパートを管理している上で気がついた点、
例えば、修繕を行った方が良い点なども伝わっていないような状況だとしたら、オーナー様はどう思われるでしょうか。
マンションを経営することは、ほとんどの場合不動産投資を行う上で避けられない事です。
しかしながら、例えば数十年後にマンションやアパートを売却し、
キャピタルゲイン（売却益）を得ることを考えているのであれば、
できるだけ美しい状態で建物を残しておきたいと考えるのが一般的だと思います。
売却を考えておらず、このままインカムゲインを得ていくことを考えている場合でも、
修繕がきちんと行われていない場合に入居者さんを住まわす事は安全面で宜しくないですし、
入居希望の方が内見に訪れた際も、あまりいい印象は抱かれません。
仕事をしてくれない管理会社さんへの対処法は？
仕事をしてくださらない管理会社さんに業務を委託し続けるのは、
手数料を無駄に支払い続けてしまう事になってしまうので、経済的な面でおすすめはできません。
加えて経済的な面以外でも、管理会社さんがきちんと業務を行ってくれないが為に
マンションの管理が杜撰になり資産価値が下がってしまう可能性や
入居者さんの管理を怠ってしまって、空室問題につながる可能性が浮上してしまいますのでおすすめはできません。
それでは、そのような状況にならない為にどのような対処法が有効的なのかを見ていきましょう。
管理会社さんに掛けあう
少しでもきちんと仕事をしてくれているのか疑わしい様子が見られるようであれば
そのままにせず、まずは管理会社さんに掛けあってみましょう。
素直に「仕事をしてません」と白状する管理会社さんはあまりいないとは思いませんが、
一方的に仕事をしていないと決めつけてしまうよりかはお互いに話し合った方がいいですよね。
その際は、電話越しではなくできれば対面での話し合いが一番ですが、
新型コロナウイルスの影響が気になるようでしたら、電話越しでも大丈夫です。
また、具体的にどのような点において、
手数料に見合った仕事や契約として受け持ってもらった業務を行っていないのかという事を明確にしておきましょう。
管理会社さんの変更を視野に入れる
上記では、まずは現在業務を委託されている管理会社さんに掛けあってみようとお話いたしましたが、
正直な話をしてしまえば、
オーナー様が業務委託契約を結び、手数料を支払っているのに対し、
それに見合った仕事をしてくれていない状態が生まれてしまう場合は、
話し合いだけで解決するような問題ではない可能性も大いにございます。
その上、信頼が置けない行為をされてしまったら、
それ以上もう関係を持ちたくないと考えるオーナー様が大半ではないでしょうか。
その為、無理に現在業務を委託されている管理会社さんとの関係を
良好に築きなおせるようにオーナー様から働きかけることを無理に押し付けることはできません。
マンション管理をしてくださる管理会社さんは、現在業務委託されている管理会社さんだけではありません。
より安い手数料で、なおかつオーナー様にも入居者さんにも真摯に対応してくださる管理会社さん、並びに担当者さんは必ずいらっしゃいます。
本当にお困りでしたら無理はせず、新しい管理会社さんを探してみてください。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
