不動産投資の法人化のタイミングとメリットとデメリットについてお話していくね！
法人化のタイミングって一体いつ？
不動産投資を法人化するにしても、
タイミングがいつなのか全く分からないという方もいらっしゃると思います。
そこでここからは、法人化するタイミングについてお話していきましょう。
規模を拡大していこうと思った時
不動産投資を既に行っている方も、これから始めようと考えている方も
将来的に事業の規模を拡大していこうと思ったタイミングが法人化するタイミングです。
法人化することによって、
規模を拡大していく上で必要不可欠なメリットが享受できますので、
個人で不動産投資を行うよりも法人化する方が期待通りの不動産投資が行えると思います。
ここからは、よりその理由を詳しく探る為、
不動産投資の法人化のメリットとデメリットについて学んでいきましょう。
不動産投資の法人化のメリット
不動産投資を始めた方であれば、個人で行い続けるのか、
それとも法人化するのか迷っている方も多くいらっしゃると思います。
そこでここからは、法人化した際のメリットについて焦点を絞ってお話していきましょう。
経費化がしやすい
法人化した際のメリットの一つ目として挙げられますのは、
経費化がしやすくなるという点です。
個人で不動産投資を行っていると、経費化する際に具体的な根拠を示す必要があります。
しかしながら、例えば自宅を社宅化して家賃を経費化するなど
法人で不動産投資を行っていればよりフレキシブルに経費化することが出来ます。
また、個人のように運用報告を毎日つけないと経費化できないという事もなく、
打ち合わせや食費代、交際費、旅費、パソコン、書籍代、セミナーなども
業務や事業に必要であれば経費化しやすくなります。
融資が受けやすくなる
法人化した際のメリットの二つ目として挙げられますのは、
融資が受けやすくなるという点です。
金融機関から融資を引っ張る場合、個人であれば、
その個人事業主の給与所得に記載されている年収の約20倍までの融資が限度になります。
その為、例えば年収が600万円であれば限度は１億2000万円までになります。
しかしながら、法人化した場合ですと
利益を追求して事業を拡大していくことが目的になりますから、
融資の限度額が無くなり、無制限になります。
その為、これからも融資を受けながら事業を拡大化していくのが目的であれば、
早めに法人化してしまう事がおすすめ出来ます。
減価償却が任意償却になる
法人化した際のメリットの三つ目として挙げられますのは、
減価償却が任意償却になるという点です。
これが何故メリットに繋がるかというと、利益調整がしやすくなるからです。
個人の場合であれば減価償却は強制ですので、
例えばその年に100万円償却することが出来れば必ず経費化しなくてはならず、
デッドクロスに大きな影響を与えます。
また、売却時に多額の譲渡益が生まれた場合、
個人に課される税金も多額になってしまいます。
その一方で法人の場合であれば、減価償却が任意ですので経費化がコントロールしやすく、
デッドクロスの時期を調整したり、譲渡益のコントロールもしやすくなります。
青色申告の欠損金控除が10年になる
法人化した際のメリットの四つ目として挙げられますのは、
青色申告の欠損金控除が10年になるという点です。
青色申告をすることで初年度に出る赤地の繰り延べが行えるのが
不動産投資のメリットの一つですが、
個人の場合であれば青色申告の欠損金控除は3年で終わってしまいます。
対して法人の場合であれば、青色申告の欠損金控除は10年あり、
デッドクロスの対策にも効果的で利益に対する調節が楽に行えます。
給与を支払うことが出来る
法人化した際のメリットの五つ目として挙げられますのは、
給与を支払うことが出来るという点です。
個人であっても青色申告を行う事によって青色申告専従者給与という形で
親族に給与を支払うことが出来ますが、
5棟10室以上にならないと使えません。
法人の場合であれば、5棟10室以下であっても、
また、青色申告を行わなくとも同族社員への報酬も給与として支払うことが出来ますし、
給与を受け取った同族社員も給与所得控除が受けられます。
また、オーナー様自身が不動産収入ではなく給与収入という事で給与を受け取れば、
給与所得控除が受けられますので所得税対策にも効果があります。
売却時の譲渡益が事業所得になる
法人化した際のメリットの六つ目として挙げられますのは、
売却時の譲渡益が事業所得になるという点です。
個人の場合であれば、
売却した際の譲渡益の税率は物件を保有していたのが
5年未満であるか、５年以上であるかで変わり、
5年未満の短期譲渡の場合は約40パーセント、
５年以上の場合は約20パーセントの税金がかかります。
しかしながら法人の場合であれば、物件の保有年数によって税率が変わることはなく、
また、譲渡益全てが事業所得となって家賃収入など合わせて総合的に課税されます。
その際、法人の場合の税率は800万円以下であれば約27パーセント、
それ以上であれば約33パーセントと言われています。
このように、個人の売却と異なって節税のために5年待つ必要はありませんので、
売却の決断がいつでもしやすいことがメリットの一つです。
相続対策に効果的である
法人化した際のメリットの七つ目として挙げられますのは、
相続対策に効果的であるという点です。
個人の場合であれば、土地、建物、負債などの資産を相続評価して相続します。
しかしながら法人の場合であれば、株式で相続することになります。
その為、事前に借り入れを多くして会社の株を低くしておけば、
通常に土地建物で個人で相続するよりも安く相続することが出来ます。
決算時期が自由に設定可能である
法人化した際のメリットの八つ目として挙げられますのは、
決算時期が自由に設定可能であるという点です。
個人の場合であれば、毎年12月31日から1月1日が決算日になります。
しかしながら法人の場合であれば、任意で決算日を決定することができ、
後に変更することも可能です。
社会的信用が得られる
法人化した際のメリットの九つ目として挙げられますのは、
社会的信用が得られるという点です。
法人の会計は複式簿記の形式で処理され、決算書も毎年作成しなくてはいけない為、
個人事業主とは異なってより社会的な責任を負うものとして
社会的な信頼が得られます。
不動産投資の法人化のデメリット
ここまで、不動産投資を法人化することのメリットについて見てきましたね。
非常に多くのメリットが享受できることがご理解頂けたと思います。
しかしながら、法人化する際にもデメリットはございます。
その為、ここからは法人化するデメリットにポイントを絞ってお話していきましょう。
維持コストの負担がある
法人化した際のデメリットの一つ目として挙げられますのは、
維持コストの負担があるという点です。
維持コストの一つとして、税理士報酬が個人よりも高く、顧問契約や決算処理など、
個人よりも経費が掛かってしまいます。
また、決算が赤字であっても均等割という約7万円のコストがかかってしまいますので、
総額で毎年20万円～30万円程の維持コストが掛かってしまいます。
まとめ
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