頻発しがちな３つのトラブルの対処法とトラブルを避ける方法
についてお話ししていくね！
家賃滞納トラブル
入居者さんに関わるトラブルで最も厄介ながら頻発する傾向にあるのは、
家賃滞納トラブルだと言っても過言ではないでしょう。
家賃滞納トラブルとは、
入居者さんが何らかの事情で家賃を支払えなかった場合に生まれます。
敷金を頂いている場合は、（敷金の額が基本的に家賃一ケ月分であることから）
一ケ月分の滞納で済むのであればあまり問題はないでしょう。
しかしながら、それ以上の滞納が生まれてしまった際や
そもそも敷金を頂いていない場合は大きな問題に発展しかねません。
その理由としては、日本の法律では入居者さんの権利が強く守られていることから
数ヶ月の滞納では入居者さんを退去させることができないからです。
家賃滞納トラブルの対処法
こちらの対処法としては、お手数かも知れませんがご自宅に訪問し、
家賃を支払う意思があるのか確認することから始めましょう。
その際、払う意思があるのであればその時点で全額ではなくとも
幾らか担保として支払っていただきましょう。
いつ訪問しても居留守などを使われて対応してもらえない場合や、
支払う意思があると言いながらも滞納を続けるようでしたら、
オーナー様の損失ばかりが大きくなってしまう為、訴訟を起こすことも必要です。
このようなことが起こってしまう前におすすめできるのは、
契約形態を定期借家契約にしておくことです。
定期借家契約とは、契約で定められた期間が過ぎた場合
継続して住み続けたい場合にはオーナー様の許可がいる契約方法です。
継続して住み続けて欲しくない方なのであれば、
その期間が過ぎた後には必ず退去しなくてはなりません。
継続して住んでいただいても問題ない方の場合は
普通借家契約のように「更新」と言う形を取らず、「再契約」の形をとって継続します。
ゴミ出しトラブル
続いて入居者さんの間で良く問題になるのは、ゴミ出しのトラブルです。
具体的には、決まった日にちや時間に出さないことによって
カラスや猫によってゴミ捨て場を荒らされてしまったり、
ゴミ部屋と化した隣家からの強烈な匂いが気になったり、
その場所では回収できない粗大ゴミなどが不法投棄されている
などのトラブルがございます。
また、そもそも分別がきちんとされていないために回収されないゴミが
長いこと放置されているケースもございます。
ゴミ出しトラブルの対処法
まずはゴミ捨ての日時を守っていただけない際と、
粗大ゴミなどが不法投棄されている際の対処法です。
マンションやアパートなどの集合住宅に住んでいる方々は、
戸建てと異なって距離感が近いのにも関わらず生活リズムはバラバラです。
朝早くに起きてゴミを捨てられないからと、
前日の夜にゴミを捨ててしまう方も多くいらっしゃると思います。
しかしながら、それによって誰かが被害を受けてしまうのは間違っています。
それを対処するには、まずはお金がかかってしまいますが
オーナー様で全て撤去するところから始めましょう。
これは何故かと言うと、一つ不法に捨てられたゴミがあると
それに続いてゴミを捨ててしまうと言う人間の心理があるためです。
その後、もう一度そのような事にならない為に
防犯カメラを仕掛けてしまうことがおすすめできます。
防犯カメラというと、本体や設置に多くの費用がかかってしまうイメージがございますが
ネットなどで工事不要のものが数万円で購入できます。
音によって威嚇することができる防犯カメラもございますので、
慢性的なゴミトラブルがある場合にはそのようなタイプを使用するのもおすすめです。
ゴミ屋敷になってしまっている際の対処法
次にゴミをなかなか捨てることができず、ゴミ屋敷になってしまう方への対処法です。
その心理は複雑なことが多く、
精神的な病によってそのような状況になってしまうこともございます。
しかしながら放置したままにしてしまうと、
クロスを張り替えただけでは異臭が解決しない場合や、
床なども痛んでしまうため原状回復が大変になってしまいます。
対処法としてできることは、まずは定期的に訪問し、お話しを伺うことです。
ゴミ屋敷を作り上げてしまう入居者さんは、
そもそもお部屋に入れてくださらない可能性も非常に高いため
定期的にヒアリングをすることで信頼関係を築くことが重要です。
そこでゴミ屋敷を解決する意思があるのか確認しましょう。
そこで解決する意思が確認できたら、
ゴミ屋敷を専門にお掃除してくださる業者さんがいらっしゃいますので
そちらをおすすめしてみましょう。
解決する意思が確認できないようでしたら、
内容証明郵便で「〇〇日までにゴミを撤去すること」という内容を送りましょう。
なぜ内容証明郵便がおすすめできるのかと言うと、
「誰が、いつ、誰に、どんな内容を」送ったのか証明してくださるためです。
これは、家賃の督促などでも使用できますので覚えておきましょう。
また、そもそもゴミ屋敷になることを避けたいのであれば、
前記したように定期借家契約で契約を結び、
長期的な損失がでないように対応しておきましょう。
騒音トラブル
次に頻発しがちな入居者さんのトラブルは、騒音トラブルです。
集合住宅に住んでいると、色々な方がいらっしゃいますので
生活リズムの違いから生活音が騒音に思えてしまう方もいらっしゃいますし、
友人などを呼んで夜な夜な騒いでしまう方がいらっしゃったり、
楽器を弾いている音などが騒音になってしまうことがございます。
こちらも慢性的なものになってしまうと、
入居者さんが居心地の悪さを感じて退去してしまう可能性がございますので
対処法をしっかり学んでおきましょう。
騒音トラブルの対処法
騒音トラブルの対処法としてあげられるのは、
まずは騒音に困っている入居者さんのお話を伺うことです。
次に、騒音の元になっているであろう入居者さんのお話を伺いましょう。
その際、音がどこから来ているのか明確に知ることができませんので、
犯人だと決めつけないように
「最近大きな音を出してしまった記憶がありますか？」と言うことや
「このマンションで騒音が問題になっているのですが被害はありますか？」
などの質問をしましょう。
騒音の元になっている方が見つかったら、
直接できるだけ静かにしていただくように伝えましょう。
その際には、激情されてしまっては被害が出てしまう可能性があるため、
苦情を入れた入居者さんがどこの部屋の方なのかを伝えることは避けましょう。
あくまで、このマンション内で問題になっている、と言うような伝え方が有効です。
また、掲示板などに「○時からは大きな音はたてないようにしましょう」
と掲示することも有効的です。
頻発するトラブルを避ける方法はないの？
ここまで、頻発しがちな３つのトラブルとその対処法について見てきましたね。
オーナー様として不動産投資を行う際には、必ず直面する問題ばかりですが
「いちいち対応するのがめんどくさい」というのが正直な思いなのではないでしょうか。
実はその面倒な対応を避けることができる方法がございます。
ここからは、これらの頻発するトラブルを避ける方法についてお話ししていきましょう。
定期借家契約にしておく
頻発するトラブルを避ける方法の一つ目にあげられるのは、
そもそも契約の形態を定期借家契約にしておくことです。
定期借家契約とは、既に記述した通りに契約にて定められた期間を過ぎれば、
オーナー様が許諾しない限りそこには住み続けられない契約方法です。
そのため、何か問題が発生した際にその問題を長期化させないために非常に重要です。
問題が長期化しないという事実が事前にあるのであれば、心にも余裕が出ますし
最終的には必ず解決することができますので、
そういった意味でもお守りとして定期借家契約にしておくことがおすすめできます。
管理会社さんに業務を委託する
頻発するトラブルを避ける方法の二つ目にあげられるのは、
管理会社さんに業務を委託することです。
これまでに話してきたトラブルへの対処法は、
自主管理のオーナー様であればご自身で行わなくてはいけません。
しかしながら、管理会社さんの業務の内容には入居者さんの対応も含まれますので、
全て管理会社さんが代わりに行ってくださいます。
それだけで、精神的な余裕が生まれるのではないでしょうか。
管理手数料は一般的に５パーセントから８パーセントの会社さんが多いですが、
今では３パーセントから行ってくださる管理会社さんもいらっしゃいますので
比較検討することがおすすめできます。
管理会社さんの選び方については、こちらの記事にて詳しく説明しております。
参考までにお読みくだされば幸いです。
まとめ
事前に問題を長期化させない方法を準備しておくことが有効的だよ！
管理会社さんに任せてみようかな！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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