仲介会社に頼む場合と、個人で行う場合の「不動産売却」の流れ
についてお話ししていくね！
不動産売却は３ヶ月以内が目標
売却の流れを見ていく前に、
不動産は３ヶ月以内に売却することが目標であると言うことを覚えておきましょう。
その理由としては、不動産を売りに出してから４ヶ月や５ヶ月が経ってしまうと
どうしても売れ残り感が出てしまうからです。
また、市場に公開して半年以上で売れていないと
不人気な物件という印象がついてしまいます。
そのような状態を避けるために、
不動産を売却する際には３ヶ月以内で売れることを目標に
金額の設定や意思の取りまとめなどを行っておくことが重要です。
売却の流れを知る前に知っておきたい５つの価格
不動産売却の流れを知る前に、覚えておきたい５つの価格がございます。
それは、以下の通りです。
- 簡易査定価格
- 査定価格
- 当初の売り出し価格
- 変更価格
- 成約価格
これらの価格は売却を行う事前知識として重要ですので、
それぞれ詳しくみていきましょう。
簡易査定価格
覚えておきたい価格の一つ目として挙げられるのは、簡易査定価格です。
簡易査定価格には、机上査定や一括査定、AIでの査定も含まれます。
簡易査定価格は、これから挙げる他の４つの価格と比べて
最も高額になっていることが多くございます。
しかしながら、注意しなくてはいけない点として
簡易査定価格が実際に売りに出す、または売却される値段ではないと言うことです。
それでは、簡易査定価格はどのように定められるかと言うと、
市場に売りに出してから３ヶ月以内で売却することができる可能性の高い額
つまり予想金額として定められます。
また、不動産会社の営業上の理由で（自社を選んでもらいたいがために）
かなり高めの査定金額を提示してくる場合もございます。
そのため、簡易査定の額は
実際に仲介会社さんが買い取る額ではありませんので注意しましょう。
査定価格
覚えておきたい価格の二つ目として挙げられるのは、査定価格です。
査定価格を算出するには、
対象の物件に出向き保存状態や周辺の環境などを確認します。
簡易査定金額で高額な値段が算出されたからと言って、
査定価格も同様に高額になるとは限りません。
査定方法はいくつかありますが、
実需を狙った物件ではマンションでも戸建てでも取引事例法というものを用います。
取引事例法とは、過去に成約した近隣の物件の３事例ほどと、
査定対象の物件を比較することで
３ヶ月以内で売れると想定される値段を算出する方法です。
当初の売り出し価格
覚えておきたい価格の三つ目として挙げられるのは、当初の売り出し価格です。
当初の売り出し価格は、査定金額や売主様のご意見を参考に定めます。
一度売り出し価格を決めて市場に出してしまうと、
それ以降は当初の売り出し価格よりも高額な値段にすることはできないため
実際に売り出し価格を設定する際には注意が必要です。
変更価格
覚えておきたい価格の四つ目として挙げられるのは、変更価格です。
売り出し価格を定めて売りに出し、売却活動を行っているにもかかわらず
どうしても買主様が見つからないと言うことももございます。
そのような場合には、売り出し価格を変更することも視野に入れなくてはいけません。
しかしながら、それは決してマイナスに捉えることではなく、
価格が少し変わるだけで新たなお客様からアプローチをいただけることに繋がります。
成約価格
覚えておきたい価格の五つ目として挙げられるのは、成約価格です。
成約価格とは、買主様が見つかり売買契約が結ばれた価格のことを指します。
売り出し価格と成約価格の間に大きな差がないように注意しましょう。
不動産売却の３つの下準備
これまで、不動産売却を行う前に知っておきたい５つの価格について見てきましたね。
どれも不動産の売却を行う際には必要な知識ですので
きちんと覚えておきましょう。
ここからは、より実践的に不動産の売却の流れを掴むために
不動産売却の３つの下準備についてお話ししていきましょう。
念入りに資金計画を立てる
不動産売却の下準備としてまず一つ目に挙げられるのは、
念入りに資金計画を立てることです。
不動産のローンなどがまだ残っている場合には、
不動産を売却した際の成約価格によってどれだけ負債を減らせるのか確認しましょう。
加えて管理費用などの未納がある場合はきちんと精算しておきましょう。
買い替えを狙っているのであれば、成約価格から
いくら程新しい物件に割くことができるのかシュミレーションしておきましょう。
必要な書類を用意する
不動産売却の下準備としてまず二つ目に挙げられるのは、必要な書類を用意することです。
不動産売却に必要な書類は以下の６つです。
- 売買契約書
- 登記簿謄本
- 登記済証（登記識別情報）
- 印鑑登録証明証
- 不動産の管理規約
- 固定資産税の評価証明書
個人で行うか、不動産会社に頼むかを決める
不動産売却の下準備としてまず三つ目に挙げられるのは、
不動産売却を個人で行うか、不動産会社さんに頼むかを決めることです。
基本的に不動産を売却する際には、不動産会社さんに依頼することが一般的です。
なぜなら、不動産を個人で売却するには相当なテクニックや知識が必要だからです。
また、個人で不動産を売却するのは許されるの？と
疑問に思う方がいらっしゃるかと思いますが、
非営利目的であれば宅建の資格がなくても売却は行えます。
しかしながら、不動産会社さんに頼んでしまうと仲介手数料が取られてしまうため、
できるだけコストをかけたくない方は個人で行うこともおすすめできます。
不動産売却を個人で行う際の流れ
ここまで、不動産売却の３つの下準備について見てきましたね。
これらは、個人で行う際も不動産会社さんに仲介していただく場合にも
共通して必要な準備ですので覚えておきましょう。
ここからはより実践的に、
個人で不動産売却を行う流れとメリット・デメリットについてお話ししていきましょう。
個人で不動産売却を行う際の手順
個人で不動産売却を行う際の手順は以下の通りです。
- 売却事例をもとに対象の不動産の相場を掴む
- 不動産の売り出し価格を定める
- 広告やネットを用いて不動産を宣伝する
- 価格交渉などの対応
- 契約書の作成
- 買主様と契約を結ぶ
個人で不動産売却を行うメリット・デメリット
個人で不動産売却を行う際のメリット
個人で不動産売却を行う際のメリットとしてあげられるのは、
仲介手数料などのコストがかからないことです。
不動産会社さんに任せてしまうと、楽である一方費用がかかってしまうので
できるだけコストを抑えたい方におすすめできます。
個人で不動産売却を行う際のデメリット
一方、個人で不動産売却を行う際のデメリットとして挙げられるのは、
知識やテクニックが要求される上に全て自分で行わなくてはいけないという点です。
そのため不動産売却を始めて行う方にはあまりおすすめできません。
個人で売却を行う際に最も大きな問題になるのは、トラブル対応です。
そのため、知識や手腕があり、時間や精神的な余裕がある方でないと
中々成し遂げられない点がデメリットです。
不動産売却を不動産会社さんに行ってもらう際の流れ
ここまで、個人で不動産売却を行う流れとメリット・デメリットについて見てきましたね。
売却の知識や手腕、時間などがないとおすすめできないというのが事実です。
それでは、不動産会社さんに売却を依頼する場合はどうでしょうか。
ここからは、不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う流れとメリット・デメリット
についてお話ししていきましょう。
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う際の手順
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う際の手順は以下の通りです。
- 不動産の価格を査定してもらう
- 媒介契約を結ぶ
- 成約後に仲介手数料を支払う
ここで覚えておきたいのは、媒介契約の種類についてです。
媒介契約には以下３つの種類がございます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約の場合は、依頼した不動産会社さんのみならず
多くの同業他社さんに物件の情報を開示することができます。
そのため、より広く情報が流布する一方で
不動産会社さんのやる気には繋がりにくいのが難点です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、
依頼した不動産会社さんのみが物件の情報を保持します。
これらは、一般媒介契約と比べると情報の広がりが限られますが、
その一方で不動産会社さんのやる気に繋がりやすい点がメリットです。
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行うメリット・デメリット
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う際のメリット
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う際のメリットは、
売却においてスキルのある不動産会社さんが全てを取り持ってくださる点です。
一度売却を任せてしまえば、オーナー様のやることは一切ありません。
少々面倒で精神が削られるトラブル対応からも解放されます。
そのため、初心者の方やあまり時間を割けない方、
精神的な余裕を持ちたい方におすすめです。
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う際のデメリット
不動産会社さんに頼んで不動産売却を行う際のデメリットは、
仲介手数料がかかってしまうことです。
会社さんによって取り決めは異なるとは思いますが、
相場は成約価格の３〜５パーセントほどが一般的です。
３〜５パーセントとは言え、売却益は高額になりますから
非常に大きな出費になってしまうこともございます。
そのため、できるだけコストを抑えたい、という方にはおすすめできません。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
