そのまま放っておくと、取り返しのつかない損失を生むことになっちゃうよ！
どこかに…滞納家賃の回収にお詳しい方は…いませぬか…
重大ミッションである、滞納家賃の迅速かつ効果的な対処法についてお話していくよ！
家賃滞納を放っておくと危険な理由って？
不動産投資は不労所得と言われる所以として挙げられるのは、
「インカムゲイン（家賃収入）」ですね。
しかしながら、家賃をきちんと期日までに支払ってくださらず、
それだけでなく滞納されてしまうことも少なからずございます。
それ故、家賃滞納を放っておくと危険である理由はそこだけだと考える方ももしかしたらいらっしゃるかもしれません。
しかしながら、家賃滞納を放っておくと、インカムゲインが安定しない以外にも危険なことを招いてしまいます。
そこでここからは、家賃滞納を放っておくと危険な理由についてお話していきます。
家賃が滞納されているのに課税されてしまう可能性がある
不動産投資においてインカムゲイン（家賃収入）が重要であるにも関わらず、
期日を過ぎても家賃を支払ってくださらない入居者さんに嫌気がさしているオーナー様も多いことでしょう。
しかしそれだけでなく、滞納された家賃をそのままにしておくと
滞納分も売り上げとして換算されてしまい、課税されてしまう事をご存知でしょうか。
滞納されているにしろ、現実的に入居者さんはそのお部屋に住んでらっしゃる為、
滞納家賃は売上として考えられ、「未収入金」として課税されてしまいます。
つまり、滞納されている家賃が多ければ多いほど
多額の税金を支払わなくてはいけなくなってしまう可能性も否めず、
収益が手に入らないどころか大きな損失を生んでしまう可能性があるのです。
このようにオーナー様ばかりが損失を出さない為にして頂きたいことは、
滞納されてしまった家賃の回収を諦めた際に未収入金を「損失計上」して頂くことです。
家賃滞納が常習化している入居者さんを追い出すのは難しい
現在の借地借家法では、家賃を滞納されている入居者さんだとしても
本人に家賃を支払う意思があるのであれば契約を解除して部屋から追い出すことは残念ながらできません。
家賃の滞納を理由に入居者さんを追い出すのであれば、裁判を行う他ありません。
やっと裁判で判決が下され、立ち退くように言われても、
残念ながらお部屋に居座り続けられる入居者さんもいらっしゃいます。
その場合には、裁判所に強制執行の申し立てを行う事をおすすめいたします。
強制執行の申し立てが承認された際には、
執行官さんの立ち合いの下、家賃を滞納されている入居者さんの立ち退きが行えます。
こちらは、記事下部の「家賃滞納常習犯を追い出す方法」にて詳細を記載している為
合わせてお読みくださいませ。
たった「一週間」で滞納された家賃を回収する効果的な方法って？
家賃を滞納されている入居者さんを放っておくにも、追い出すにも
オーナー様側に不利益が多いことは明白です。
それならば、どのような対応をしていけばいいのでしょうか。
家賃を滞納されている入居者さんを放っておくでも追い出すでもなく、
その方にきちんと家賃を支払ってもらう事です。
そこでここからは、家賃を滞納されている入居者さんから
きちんと滞納された家賃を支払ってもらう方法をまとめていきますので宜しければ参考にお読みくださいませ。
支払いの期日を１日でも過ぎたら入居者さんに連絡を！
先ずできることは、家賃の支払い期日が一日でも過ぎた場合には
すぐさまその入居者さんに連絡を入れることです。
連絡の方法はどのようでも構いませんが、入居者さんの携帯にメールなどを送るのが現実的な対応でしょう。
その入居者さんは経済的に家賃を払うことができないのか、
それとも支払いをうっかり忘れていたのかの判断が難しい為、
初めに入れる連絡では、「もしかして支払いをお忘れではないですか？」など
やんわりと確認を行うことがベストです。
入居者さんと２～３日ほどで連絡が取れる場合は、支払い期日を忘れていた場合が多い為
迅速に家賃を支払っていただけることが多いです。
しかしながら、二週間以上経っても何の連絡もないようでしたら、
意図的に家賃を支払っていない可能性が高いので、この時点で家賃滞納と考えてしまいましょう。
その時点で入居者さんに電話をかけ、
電話をかけても留守電になってしまった場合や折り返しの電話がない場合は
職場への連絡や連帯保証人さんへの連絡も合わせて行いましょう。
入居者さんのお部屋に訪問する
上記でご紹介した事を行ってもまだ
滞納された家賃の支払いが行われていない場合は、その入居者さんのお部屋に訪問しましょう。
もしもうっかり支払いを忘れていた場合であれば、
その場で滞納された家賃の全額や一部を支払ってもらい、入金の習慣化を勧めましょう。
また、経済的に苦しくて家賃を支払えない場合は、
滞納された家賃を数か月間の分割払いにすることもありますが、
その代わりに、もしもそれでも支払えなかった場合には
賃貸借契約を解除して退去する旨の同意書を作成し、サインを頂くことがおすすめです。
何度お部屋を訪問しても連絡がない場合は突撃！？
折り返しの電話もなければ、何度お部屋を訪問しても入居者さんから連絡がつかない場合は
居留守の可能性と確率的にはそれほど高くはありませんが、孤独死の可能性が伺えます。
例えば、部屋の電気のメーターや水道のメーターが回っているのにもかかわらず
何度訪問してもお部屋から出てこられないのは居留守の可能性が高いです。
そのような際には、少し手厳しいかもしれませんが、お部屋の中に突撃することがおすすめです。
ここで注意してもらいたいことが、お部屋の中に突撃する際には必ず警察の方に立ち会ってもらう事です。
マンション周辺の交番などに出向き、
「何度お部屋に伺っても出てず、孤独死の可能性があるかもしれません」
と打ち明け、警察の方にお部屋の中まで同行してもらいましょう。
その理由としては明白で、本当に入居者さんが孤独死されている場合であれ、
ただ居留守を使われていただけであれ、
オーナー様がお部屋の中に突撃した後にトラブルになりにくいようにするためです。
家賃滞納常習犯を追い出す方法はある？
家賃滞納を放っておくと危険な理由をお話していた際に、
家賃を滞納されている入居者さんを追い出すことは
現在の借地借家法においては難しいという事をお話したと思います。
しかしながら、家賃の滞納が常習化している入居者さんを追い出す方法が一つございます。
その為、ここからは家賃滞納常習犯の入居者さんを立ち退かせる方法
についてまとめていきますので参考にお読みくださいませ。
滞納の督促をストップする
度重なる電話や訪問での督促を行ったのにもかかわらず
滞納家賃が回収できる見込みがないと思われた際には
全ての督促をストップして３ヶ月以上待ちましょう。
入居されている方がいるのにも関わらず、３ヶ月間にも渡って
家賃の支払いがない状態が続くのは経済的にも精神的にもお辛いかと思います。
しかしながら、それを耐えられれば裁判所が訴状を受理してくれるようになるのです。
そちらの理由としては、家賃の滞納期間が３ヶ月以上続く場合
「信頼が失われた」状態と見なされる為、オーナー様側から賃貸借契約の解除が可能となる事に由縁します。
その為、家賃が３ヶ月分滞納された時点で「立ち退き訴訟」を起こしましょう。
裁判が始まれば、遅くとも2～3ヶ月間で、
家賃の滞納をしていた入居者さんへ「いつまでに退去しなさい」という命令と判決が下されます。
判決と命令が下されてもなお入居者さんが退去されない場合は、
強制執行の申し立てを裁判所にすることで解決が可能です。
裁判所の方から執行日の日程が届き、当日には執行官さんの立ち合いの下
入居者さんの立ち退きが行われます。
立ち退き訴訟のメリット・デメリット
立ち退き訴訟を行うメリットは、絶対に家賃滞納者を立ち退かせることができることにありますが、
反対に、デメリットとしては、オーナー様側の費用の負担が多くなってしまう事です。
強制執行の際は、残置物撤去の費用はオーナー様側が負担しなくてはならない為、
10万円以上の出費が必要になってしまう事、
また、裁判では弁護士さんが必要になってしまう為に、
そちらの費用だけでも30万円前後ほど掛かってしまうこと。
また、滞納された家賃の裁判は「立ち退き訴訟」とは別で行うことになりますが、
判決が下されても回収できる見込みは残念ながらほぼないことなどを含め、
とにかくオーナー様側の痛手が多くなってしまいます。
しかしながら、いつまでもいつまでも回収見込みのない家賃の滞納が続いている
にもかかわらず入居者さんをお部屋に住まわせている状態が続くよりかは
そちらの費用を支払って立ち退いてもらう事の方がおすすめです。
その後、また新たな入居者さんを集って少しづつでも元を返すことはできますので、
心配せず踏み切ってしまって大丈夫ですよ。
滞納者が出てしまったら、賃貸借契約の変更を！
家賃の滞納者が出てしまうと、インカムゲインにおける損失に留まらず
そちらを解決する際にもどうしてもオーナー様側の損失が多くなってしまいます。
実は、その様に家賃の滞納者を生んでしまわないように行える対処法がございます。
こちらは、現在既にマンションの経営を行っているオーナー様のみならず、
これから不動産投資を行おうと考えている方々にも注目して欲しい内容である為、
是非ご覧ください。
賃貸借契約は、定期借家で行おう！
家賃の滞納を長期化させない為には、賃貸借契約を定期借家で行うことがおすすめです。
普通借家契約であると、入居者さんが長期にわたって居住したいと願う場合は、
オーナー様側からの解約、及び更新の拒否はほぼできません。
しかしながら、定期借家契約であればお部屋の契約期間に定めがある為
契約期間満了と共に、家賃の滞納を続けている入居者さんを退去させることが可能です。
契約期間が満了してしまったら、全ての入居者さんが出て行かなくてはいけない訳ではなく
入居者さんとオーナー様が共に同意する場合は再契約を行い、
居住し続けて頂くことも可能です。
また、契約を行う際に「問題がなければ契約期間満了後も再契約いたします」とお話すれば
緊張感も保たれつつマンション内の住宅環境も保たれる為おすすめです。
つまり、定期借家契約は、良い入居者さんをトラブルに巻き込むことがない上に
問題が多い入居者さんには立ち退きを行える、平和な契約だと言えます。
入居者さんに家賃保証に加入して頂く
もう既に住まわれている入居者さんたちに家賃滞納保証に加入して頂くのは難しいですが、
これから集う新規の入居者さんには必ず家賃保証に加入して頂きましょう。
家賃の回収も保証会社さんが行ってくださる為、手間がかかりませんし
万が一訴訟を起こすことになっても、訴訟費用や入居者さんの立ち退き費用など
全て家賃保証会社さんが負担してくださいます。
連帯保証人がいるからそれで充分では？と疑問に思うオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが
連帯保証人に代わりに家賃を支払ってもらっても、そもそもの解決にはなりません。
家賃を滞納されてしまう入居者さん自身に対して行動が起こせなければ、
家賃の滞納はまた再発してしまうからです。
その為、新規の入居者さんには必ず家賃保証会社さんに加入することを条件としてくださいませ。
まとめ
つまり、家賃滞納者さんを生まない為には、事前に契約と保証会社さんで手を打つことが重要なのか
お金は掛かってしまうけれど法的な処置を取ることがおすすめだね！
大切なのはきちんと対応する事と、同様の問題が起こらない為にどうすればいいかを考える事だね！
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