不動産投資をするならフルローンは絶対にやめておくべき理由について
徹底解説していくね！
そもそもフルローンって？
不動産投資を行う上で、融資を受ける方は多くいらっしゃいます。
融資を受ける際には、
融資額と頭金の割合をどれくらいに設定するのか考えなくてはいけません。
その中でも、全く頭金を用いらず、物件の価格全てを融資で賄うことを
フルローンと言います。
そんなフルローンですが、非常に危険な投資方法であると言えます。
また、物件を購入する際には登記費や事務手数料、印紙代などがかかるのですが
それらの費用も融資で賄うことをオーバーローンと言います。
フルローンで不動産投資を行うメリット
フルローンで不動産投資を行うことは、非常に危険な方法だと言えます。
しかしながら、メリットが全く無いと言ってしまえば嘘になります。
覚えておいて欲しいのは、フルローンのメリットをお話しするからと言って
フルローンでの投資をおすすめするわけではありません。
それを踏まえて、フルローンで不動産投資を行うメリットについて見ていきましょう。
資金を手元に残すことができる
フルローンで不動産投資を行うメリットの一つ目は、
資金を手元に残すことができる点です。
資金が手元に残っていることによって、次の物件に投資しやすくなり
より資金を運用しやすくなります。
しかしながら、このメリットは自己資金が潤沢にありながらも
敢えてフルローンで不動産投資を行う方にとってのメリットであり、
自己資金が全くない方にとってのメリットではありません。
団体信用生命保険によって「もしも」の時の負債がなくなる
フルローンで不動産投資を行うメリットの二つ目は、
団体信用保険に加入することによって「もしも」の時の負債がなくなることです。
団体信用保険とは、不動産投資ローンを組む際に
融資を受ける条件として加入を勧められる保険で
融資を受けている方が返済期間中に亡くなってしまったり、
体が動かなくなってしまった際に
ローンを保険金代わりに返済してくださいます。
そのため、フルローンで融資を受けていても
万が一の際であっても親族に迷惑をかける心配がないことが利点です。
フルローンで不動産投資を行うデメリット
ここまで、フルローンで不動産投資を行うメリットについて見てきましたね。
資金が手元に残ることや、団信（団体信用生命保険）によって得られる
利点があることがご理解いただけたと思います。
しかしながら、やはりフルローンで不動産投資を行うことは
あまりおすすめできません。
ここからは、フルローンで不動産投資を行うデメリットについてお話ししていきましょう。
融資の審査が厳しくなる可能性がある
フルローンで不動産投資を行うデメリットの一つ目は、
融資を受ける際の審査が非常に厳しくなる可能性があることです。
融資を受ける際には物件の担保力（資産価値）だけではなく、
融資を受ける方の返済能力や職業、資金状況なども加味して審査されます。
そのため、誰でも希望の額をすんなり融資していただける訳ではありません。
例外として、信用されている職業に就いている方や、
既に他の資産が潤沢にある方はフルローンで融資を受けられることもありますが、
殆どの方が自己資金を入れるように諭されるか、
希望の融資額よりも低い額を提案されるのが関の山です。
当たり前ですが、融資を受けるからには返済しなくてはいけません。
そのためにも、融資を受けたい金額が高ければ高いほど
審査が通りにくくなってしまいますので
誰でもフルローンが受けられるという考え方は正しくありません。
物件を売却しても残積が出てしまう可能性がある
フルローンで不動産投資を行うデメリットの二つ目は、
物件を売却しても残積が出てしまう可能性があるという点です。
投資用に購入した物件の価値が時を経て向上した際や、
運営をしているのは良いものの経営が下火になってしまった際には、
購入した物件を売りに出すこともございます。
しかしながら、フルローンで物件を購入した場合には
借入の額が非常に高額であることから、返済しなくてはいけない額も高額になってしまい
売却したとしても残積が出てしまう可能性があります。
自由に使える資金が潤沢にあり、残積を完済できるのであれば問題はありませんが、
経営に行き詰まっているのに、残積を完済できるほどの資金も無いとなると
四面楚歌の状態に陥ってしまいます。
経営が破綻する可能性がある
フルローンで不動産投資を行うデメリットの三つ目は、
経営が破綻する可能性があることです。
フルローンで不動産投資を行っていると、
毎月の返済額は頭金を入れた場合と比べて非常に高額になります。
当たり前ですが、返済額が高額になってしまうと、
手元に残るお金が少なくなってしまいます。
すると、空室が長期化してしまった場合や賃料の滞納があった場合などの
損失に備えられなくなってしまうことも避けられません。
そのように、手元のお金が残りづらいと
大規模修繕などのかなりの費用が必要な際にも赤字が出てしまいますから、
最悪の場合経営が破綻してしまうこともあるでしょう。
追加融資や借り換えができない可能性がある
フルローンで不動産投資を行うデメリットの四つ目は、
追加融資や借換ができない可能性があることです。
まず、追加融資についてですが、
既にフルローンで融資を受けているにも関わらず
追加で融資を受けることは金融機関さんにとっては非常にリスクが高く
許諾されることはあまりないでしょう。
また、不動産投資を行うために不動産投資用ローンを組んでいる方の中では、
より安い金利のローンに借り換える方も少なくはありません。
しかしながら、金融機関さんによって審査の方法や厳しさも異なるため
同じくフルローンで借り換えられる可能性は非常に低いと言えます。
デッドクロスの影響を受けやすい
フルローンで不動産投資を行うデメリットの五つ目は、
デッドクロスの影響を受けやすいという点です。
デッドクロスとはローン返済の中の元金が減価償却費を上回ってしまうことを指します。
デッドクロスでは、
帳簿上は黒字であっても実際には支出の方が多い状況に陥ってしまいます。
また、帳簿上では黒字のため
実際には損失が多くても課税される額が多くなってしまいます。
そのためデッドクロスに陥ってしまうと、黒字なのに倒産してしまうこともございます。
そんな恐ろしいデッドクロスは他人事ではなく、
概ね融資額が60パーセント以上であると必ず起こってしまいます。
特に、資金が全く無い為にフルローンを使用した場合には、
デッドクロスに備えることができずに黒字で倒産してしまうことも避けられませんので
フルローンで不動産投資を行うことはおすすめできないのです。
デッドクロスについて、より詳しく知りたい方はこちらの記事をご参照ください。
結局、自己資金はいくらあればいいの？
ここまで、フルローンを用いた不動産投資はおすすめできないと
口を酸っぱくして申してきました。
デメリットを見ていただければ、それが一体何故なのかご理解いただけたと思います。
そこで気になるのは、フルローンがダメならどれほど自己資金を用意すればいいのか
という点についてではないでしょうか。
結論から申し上げると、デッドクロスの影響を受けづらくするためにも
自己資金は購入したい物件価格の50パーセント以上は用意しましょう。
ここからは、フルローンで借入した場合と
自己資金と融資の額が50：50の場合を比較してみましょう。
フルローンと融資50パーセントの場合の比較
ここからは、フルローンで不動産を購入した場合と、
自己資金が50パーセントだった場合を比較して見ましょう。
双方とも、以下の条件を仮定します。
物件：7000万円のマンション
返済期間：35年
月の収入：7万円×20室＝140万円
それでは、双方を比較して見ましょう。
| フルローン | 融資50パーセント | |
| 借入額 | 7000万円 | 3500万円 |
| 金利 | 4パーセント | 3パーセント |
| 月の返済額 | 31万円 | 13万円 |
| 年の返済額 | 372万円 | 156万円 |
| 月の手残り | 109万円 | 127万円 |
双方を比較すればわかる通り、フルローンで投資を行った際の方が
金銭的な負担が大きくなります。
その金銭的な負担を甘く見てはいけないことは、
年間の返済額を見ればご理解いただけると思います。
また、考えなくてはいけないのは
ここから必要な経費などを差し引いて、
大規模修繕などに備えて積み立てを行わなくてはいけないこと、
つまり、これ以上に手残りの額が減るということです。
不動産投資によって収入を得ていく中で、
より多くの利益を出すためには融資の額にも気を払う必要があると言えるでしょう。
その為、手残りの額が非常に少なくなってしまう上に
リスクが非常に高いフルローンでの投資はおすすめできないのです。
まとめ
自己資金が全くない方には絶対におすすめできないよ！
50パーセント以上を自己資金にすることをおすすめするよ！
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