悪い管理会社さんの影響と、良い賃貸管理会社さんの見分け方
についてお話してきましょう！
悪い管理会社さんの影響って？
何か漠然としたものであっても、明確な理由であっても、
現在の管理会社さんに対して不満を持ちながら、
お付き合いを続けているオーナー様は多いと思います。
しかしながら、その様に惰性で続けるお付き合いにも限界がございます。
ここからは、悪い管理会社さんとお付き合いを続けてしまうが故に訪れる悪影響
についてお話していきます。
入居者さんを積極的に紹介して貰えなくなる
まず、悪い管理会社さんが及ぼす悪影響として一つ目に挙げられるのは、
不動産屋さんから積極的に入居者さんを紹介して貰えなくなる、
という点です。
例えば、現在の管理会社さんに対して、
入居者さんへの対応が遅かったり、杜撰である印象を受けるのであれば、
凡その場合、それは情報として不動産屋さんにも伝わります。
また、普段のオーナー様に対する連絡のレスポンスが遅かったりする場合であれば、
不動産屋さんに対しても同じような事を行っていて、
「あそこの管理会社さん、レスポンスが遅いんだよなあ…」
と思われているケースもございます。
するとここで何が起こってしまうかと言いますと、
入居者さんにお部屋を紹介する際に、
「ここのマンションを管理している管理会社さんはあんまりおすすめできませんよ」
と言われてしまうのです。
お部屋自体に問題が無いのであれば、管理会社さんの行動一つで
おすすめできませんと言われてしまうのは不当に思われるかもしれません。
しかしながら、不動産屋さんも商売ですので適当なお仕事はされませんし、
積極的に紹介したいと思われる為にも、
管理会社さんが与える印象がとても重要なのです。
空室率が増えてしまう
悪い管理会社さんが与えてしまう影響はそれだけに留まらず、
管理会社さんの所為で空室が増えてしまう事もあり得ます。
例えば、エントランスにチラシが散らばっている状態が続いていたり、
近隣住民の騒音を注意してもらいたいのに放って置かれていたり、
共有部分の電球が切れているのになかなか取り替えてもらえないような場所に、
貴方は長期的に住みたいと思うでしょうか？
多くの方々が、それだけは避けたいと思うはずです。
しかしながら、悪い管理会社さんに管理を委託したままの場合、
上記のような住居環境の中に入居者さんを住ませている可能性もございます。
するとやはり、それらの杜撰な仕事を理由に退去されてしまう方も多くいらっしゃいます。
積極的にお部屋を紹介して貰えないだけでなく、
せっかく入居されていた方々も去って行ってしまったら、
思い通りのキャッシュフローを生み出すことはできません。
その為にも、良い管理会社さんを選ばなくてはいけないのです。
良い管理会社さんはどう見分ければいいの？
不動産投資を行っていれば、できるだけ長期的に友好な関係が築ける管理会社さんに
業務を委託したいと思っている方が大半なのではないでしょうか。
しかしながら、
この世に存在する管理会社さん全てが良い管理会社さんだとは言い切れません。
それを踏まえた上で今回共有したいのは、「良い管理会社さんの見分け方」です。
これから管理会社さんを選ぶ際はこれらの点についても
視野に入れて考えてみてくださいませ。
大手の会社さんが特別「良い」とは限らない
管理会社さんを選ぶ際に、大手の会社さんと中小会社さんのどちらにするか
考える方も多いと思います。
勿論、大手の会社さんにも対応の良い担当さんはいらっしゃいますが、
地元により根付いているのは中小会社さんの方が多く、
また、大手であればどんなに良い担当さんを見つけても、
転勤されてしまうことが多くございます。
その為、大手であるから特別良い、という様には考えず、
中小の会社さんへも視野を広げて柔軟に考えていくことが重要です。
手数料だけでは判断しない
管理業務を委託した際に手数料はどれくらい掛かるのか、という疑問は
管理会社さんを選ぶ際にとても重要です。
手数料の相場は凡そ5パーセントから8パーセントと言われていますが、
現在では3パーセントなど、手軽なものも増えています。
管理手数料は安ければ安いほど杜撰な仕事になり、
高ければ高いほど質の高いお仕事をしてくれる、という事は言えません。
質の高い仕事をしてくれるかどうかは、
手数料ではなく、会社さんの誠実さに左右されます。
その為、手数料だけで比較検討するだけでなく、
仕事の質はどれほどなのか、と言う点も合わせて考慮することがおすすめです。
管理件数と入居率を確認する
管理会社さんを選ぶ際に必ず確認して欲しいことの一つは、
その会社さんの管理件数と入居率の両方です。
これは、どんなに管理件数が多くても入居率が高くなければ
オーナー様が保有するアパートやマンションに入居者さんを集うことが期待できませんし、
どんなに入居率が高くても管理件数が少なければ、
データとして信頼できるものとは言い難い為、必ず両方聞くようにしましょう。
そこで自信なさげに答える場合は、その管理会社さん自身も
あまり自信の持てる仕事ぶりをしていないと言っているようなものですので、
自信を持って答えて頂ければ尚良いと言えるでしょう。
その両方が聞けたら、90パーセント以上の入居率を誇る管理会社さんに
会社さんを絞って比較検討を行うことがおすすめです。
会社、担当者さんの人柄を観察する
管理会社さんや担当者さんの人柄なんて、
深く長期的な付き合いを続けないと分からないよ、と思う方もいらっしゃるかと思います。
しかしながら、大まかに信頼できる管理会社さん・担当者さんであるか、を
事前に理解できるポイントは幾つかございます。
そのポイントを以下にまとめましたので、ご一読ください。
- 連絡がすぐに取れる
- レスポンスが早い
- 丁寧な言葉遣いができる
- 初対面でも居心地の悪さを感じさせない
- 高飛車な態度を取らない
まず一つ目に人となりを理解できるポイントは、連絡の速さです。
管理会社さんとお話を進める前には必ずオーナー様から連絡をされると思います。
その際に、すぐに連絡が取れるか否か、
または不在の場合であればすぐに折り返しが来るか否か、という点に気を付けましょう。
これができない時点でその会社さんのお仕事ぶりには期待できませんので、
シビアに考慮していきましょう。
次に人となりを理解できるポイントは、コミュニケーションをいかに取るかという点です。
丁寧な言葉遣いができることは当たり前の事としても、
不動産投資初心者の方に対して横暴な態度を取る管理会社さんもいらっしゃいます。
その様な態度を取られた場合は、その管理会社さんをおすすめすることが出来ません。
そのような立場であっても、見下したり、高飛車な態度を取らず、
丁寧に、居心地よくお話を進めていくことが出来れば、
信頼できる管理会社さんに出会ったと言っても過言ではないでしょう。
まとめ
そのままにするのは絶対に良くないってことが分かったよ！
新しく管理会社さんを探してみようと思う！
良い管理会社さんを見つけていこうね！
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