「区分マンション」と「一棟マンション」どっちがおすすめなのか
についてお話ししていくね！
そもそも区分マンションと一棟マンションの違いって？
不動産投資において、
区分マンションと一棟マンションのどちらがおすすめなのかお話ししていく前に、
区分マンションと一棟マンションの違いについて触れていきましょう。
まずは一棟マンションですが、マンション丸ごと一棟のことを指します。
対して区分マンションは、マンションの中の一部屋のことを指します。
それではここからは、区分マンションと一棟マンションのどちらがおすすめなのか
双方のメリットとデメリットについて触れながらお話ししていきましょう。
区分マンションを購入するメリットって？
不動産投資を始めようと考えている、
または既に行っていて二棟目以降の購入を検討している方々の中には
どのような物件を購入しようかな、と悩んでいる方も多くいらっしゃると思います。
その中でも「区分」にするか「一棟」にするかと言う問題はメジャーでしょう。
そこでまず初めに、区分マンションを購入するメリットについて見ていきましょう。
安く購入できる
区分マンションを購入するメリットの一つ目は、安く購入できると言う点です。
価格帯といたしましては、中古の区分マンションで500万円から1000万円ほどで
新築の区分マンションであれば3000万円ほどが相場です。
いくら一棟マンションを購入するよりも安いと言っても、
数百万円から数千万円は決してポンと出せる額ではありません。
その為に購入する際には融資を受けるかと思いますが、
一棟のマンションを購入する際の融資額よりもミニマムに抑えられるのも利点です。
管理や修繕に手間がかからない
区分マンションを購入するメリットの二つ目は、
管理や修繕に手間がかからないと言う点です。
一棟のマンションであると、共有部の清掃や点検を定期的に行うなど
マンション全体を管理しなくてはならないので手間がかかってしまいますが、
区分マンションであれば所有しているのは一部屋だけなので手間がかかりません。
また、入居者さんが退去された後の原状回復も
一部屋分だけの負担になるので費用も抑えられるのが利点です。
区分マンションを購入するデメリットって？
ここまで、区分マンションを購入するメリットについて見てきましたね。
一棟マンションと比べて価格が安いことや管理に手間がかからない点が利点であると
ご理解いただけたと思います。
それでは次に、区分マンションを購入するデメリットについてお話ししていきましょう。
空室のリスクが大きい
区分マンションを購入するデメリットの一つ目は、空室のリスクが大きいと言う点です。
区分マンションは、ご存知の方もいらっしゃる通り一部屋から購入可能です。
それによって購入や管理が手軽であると言うメリットが享受できるのですが、
反対に一部屋から購入できると言う点がデメリットになることもございます。
一棟マンションの場合であれば、空室が複数出てしまっても
入居率が90パーセントを保っていればそれほど損害は出ません。
しかしながら、区分マンションは空室が出てしまうと入居率が0パーセント、
つまり全く利益が出なくなってしまうのです。
その為、一棟マンションへの投資と比べると経済的に安定しているとは言えません。
融資に限度がある
区分マンションを購入するデメリットの二つ目は、融資に限度があると言う点です。
区分マンションは安いと言っても、数百万円から数千万円かかりますので
融資を受ける方も多くいらっしゃると思います。
融資を受ける際には、購入する予定の区分マンションを担保として評価します。
しかしながら、区分マンションの担保力は非常に低く、
3000万円の区分マンションでもその半額の1500万円程度しか融資は受けられず
限度があると言えます。
実際には、物件の評価額や収益力、オーナー様の返済能力も含めて融資額を定めますが
50パーセント以上融資を受けることは非常に難しいと言えるでしょう。
反対に言えば、区分マンションを購入する際には価格の50パーセント分は
自己資金で補填する必要があると言えます。
一棟マンションを購入するメリットって？
ここまで、区分マンションを購入するメリット・デメリットについて見てきましたね。
それらを踏まえて、区分マンションの特徴が理解できたと思います。
さてここからは、一棟マンションについて触れていきましょう。
なかなか一棟マンションには手が出しづらく感じている方も多いかも知れません。
その思いを払拭すべく、
ここからは一棟マンションを購入するメリットについてお話ししていきましょう。
区分と比べて利益が多く出る
一棟マンションを購入するメリットの一つ目は、区分と比べて利益が多くなることです。
区分マンションは一部屋からの保有なので、
もちろん利益は一部屋分の家賃収入だけになります。
しかしながら、一棟マンションはマンションを丸ごと購入している為
入居率が高ければ高いほど利益が多く出ます。
空室のリスクが低くなっている
一棟マンションを購入するメリットの二つ目は、
空室のリスクが低くなっていると言う点です。
区分マンションは、一部屋からの保有のため
入居者さんが入らないと空室率は100パーセントのままですし、
全く家賃収入が得られない事になります。
しかしながら、一棟マンションは部屋数がいくつかある為
空室が出てしまっても全くもって家賃収入が得られないと言うことにはなりません。
また、入居率が90パーセントほどを保持していれば
利益の点において大きな損害が出ることはほとんどございません。
利回りが高い傾向にある
一棟マンションを購入するメリットの三つ目は、利回りが高い傾向にあることです。
区分マンションの利回りの相場は４パーセントほどで、
一棟マンションの利回り相場は8パーセントほどになります。
区分マンションと一棟マンションの利回りを比べてみると
一棟マンションの利回りの方が高い傾向にあることが顕著にわかるでしょう。
しかしながら、物件紹介時には表面利回りだけの記載になっているケースも多い為、
実質利回りは如何程か計算することをおすすめします。
利回りについてはこちらの記事にて詳しく解説していますので、こちらもご参照ください。
一棟マンションを購入するデメリットって？
ここまで、一棟マンションを購入するメリットについて見てきましたね。
複数の部屋を保有することになる為、
それだけ収益性が上がることなどがご理解いただけたと思います。
しかしながら、そんな一棟マンションにもデメリットがございます。
ここからは、一棟マンションを購入するデメリットについてお話ししていきましょう。
非常に高額
一棟マンションを購入するデメリットの一つ目は、非常に高額な点です。
不動産投資を成功させる為には、周辺の環境が整っていたり、
交通の便が良かったりなど、良い条件が揃っていることは重要です。
しかしながら、それだけ条件の良いところを選ぶと
数億円ほどかかってしまうこともございます。
それだけの額になってしまうと、融資を受ける方が殆どだとは思いますが
ローンを返済し切れることに確証がなければいけません。
その為、融資を受ける際には返済の可否をきちんとシュミレーションしましょう。
天災のリスクが分散されていない
一棟マンションを購入するデメリットの二つ目は、
天災のリスクが分散されていない点です。
区分マンションであれば、異なる地域に一部屋ずつ購入することで
万が一保有している不動産の一つに天災の影響があった際にも
異なる地域に保有している不動産から家賃収入を得ることができます。
しかしながら、一棟マンションの場合は
一か所に集中して複数のお部屋を保有していますので、
マンションに天災の影響があった場合には家賃収入が途絶えてしまう可能性があります。
その為、購入する際にはきちんとハザードマップを確認することや
旧耐震の不動産なのであれば耐震補強工事を行うなどして対策を取りましょう。
大規模修繕などにお金がかかる
一棟マンションを購入するデメリットの三つ目は、
大規模修繕などにお金がかかることです。
所有しているのが一部屋しかない区分マンションに比べると、
一棟マンションの維持には莫大なお金がかかります。
資産価値を保ち、入居者さんの安全を守るための
定期的な清掃や点検に加えて、老朽化対策のための大規模修繕など
色々な面でお金が必要になります。
老朽化は避けられない問題ですので、
購入当初からコツコツと積み立てを行うことをおすすめします。
「区分」と「一棟」どちらがおすすめ？
ここまで、区分マンションと一棟マンションの
メリット・デメリットについて見てきましたね。
それでは、実際の所「区分マンション」と「一棟マンション」
おすすめできるのは一体どちらなのでしょうか。
結論から申し上げると、おすすめできるのは「一棟マンション」です。
なぜ一棟マンションがおすすめなの？
一棟マンションに比べると区分マンションが劣ってしまう理由は三つあります。
家賃収入が０になってしまう
一つ目に挙げられるのは、区分マンションが空室になってしまった場合
家賃収入が０になってしまうことがネックであることです。
不動産投資をするからには、家賃収入を得られなければ成功しているとは言えません。
全く家賃が入らないとローンの返済に本業の収入を充てることになります。
それでは、利益を得るどころかマイナスです。
節税効果が低い
二つ目に挙げられるのは、節税効果が低いことです。
節税効果が期待できるのは、
減価償却期間が短く、減価償却費が大幅に取れる物件であることが条件です。
その点、区分マンションはRC造であることが多く、
減価償却期間が長く、減価償却費はそれほど多く取れません。
収益性が低い
三つ目に挙げられるのは、収益性の低さです。
基本的に区分マンションは収益性が低い傾向にあり、
利益があっても収支が同じ位であったり、
退去時の原状回復や修繕工事が起こると赤字になってしまうこともあります。
これらの理由から、区分マンションと一棟マンションを比べるのであれば、
一棟マンションの方がおすすめだと言えます。
まとめ
節税効果や収益性の低さが問題なんだね！
一棟マンションを購入することがおすすめだよ！
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