よーし業界最大手のこの会社に任せちゃお～
やっぱり家ネコちゃんも大手を選ぶのが一番良いとおもうでしょ～？
大手であればあるほど実績はあるんだけど、会社が大きいがゆえに顧客のささいな問い合わせにも上の承認が必要になったり、対応が遅れちゃうことがあるんだよ！
物件管理について僕は知識がないから管理会社にお願いしたいんだけど、どうしたらいいんだぁ～
厳しい環境で勝つためのカギは管理会社が握る
マンション経営を行うにあたってのステップは、
「準備」「物件選び」「融資」「管理」などに分かれています。
初心者の方は「どのような物件を買うべきか」「どうやって融資してもらうか」
という購入前のところに注目しがちです。
たしかに、優良物件や割安物件はすぐに売れてなくなってしまうので、
とりあえず買っておかないと、と先走る気持ちも十分理解できます。
しかし、マンション経営で長期にわたって家賃収入(インカムゲイン)で資産を築こうとするならば、
「管理」が何よりも注目すべきポイントになります。
そもそも管理会社の仕事って？
管理会社の管理業務は多岐にわたるのですが、
一般的な業務内容をあげるとするならば次の通りになります。
・管理会社の一般的な業務
・集金業務
・クレーム対応
・建物の管理
・修繕の手配
・退去時の立会い
・契約業務
・入居者の募集
これらをオーナーさんご自身で行うなら「自主管理」になりますが、
多くのオーナーさんは管理業務を管理会社に委託しています。
管理業務をさらに詳しく見ていくと、
大きく分けてBM(ビルディングマネジメント)とPM(プロパティマネジメント)に分かれます。
BM(ビルディングマネジメント)
ビルディングマネジメントは一言でいえば
「建物の管理業務(ハード面での業務)」です。
具体的には以下のような業務があげられます。
・建物共有部分の定期清掃
・巡回管理
・受水槽点検
・消防設備、給水ポンプなどの点検
・植栽の手入れ
・排水溝清掃
・24時間受付業務 など…
これらのうち、どの業務を行っているかは管理会社によって異なります。
定期清掃なども含めて管理を委託できる会社もあれば、
別途オプション費用が掛かってしまう管理会社もあります。
中には、外部の業者を紹介してくれるパターンもあるでしょう。
管理会社の母体が工務店やリフォーム会社だったりすると、自社で引き受けてくれることもありますが、
実際は、自社でBM(ビルディングマネジメント)業務を行う管理会社よりも、
外部の専門の業者に発注する方が多いと言えます。
PM(プロパティマネジメント)
プロパティマネジメントは「ソフト面での業務(管理業務)」です。
具体的には以下のような業務があげられます。
・入居者の募集(リーシング)
・賃料の集金(未収金者への集金業務を含む)
・管理費用の支払い代行
・月次報告書の作成および送付
・クレーム等への対応
・貸主、借主との連絡調整
・空室管理
業務内容の多くは入居者さんに関わる部分です。
とくに、入居時の入居審査や、家賃支払い保証会社申し込み、保険の申し込みなども大事な役割です。
別途費用に関して言えば、退去立ち合い業務は基本料金ないですが、
原状回復費はオーナー負担になります。
立ち合いの際に、「原状回復するのに20万円かかります」となったときに、
「オーナー負担が5万円、残りの15万円が入居者負担です。」
という判断を管理会社が行います。
経年劣化はオーナー負担、入居中の不備破損は入居者負担になることが一般的です。
冷蔵庫後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
台所の消毒
壁に張ったポスターや絵画の跡
地震で破損したガラス
フローリングワックスがけ
家具の設置による床,カーペット等のへこみ、設置跡
日照による壁の変色 など…
台所やガスコンロ、換気扇の油汚れ
クーラーからの水漏れによって腐食した壁
鍵の破損
風呂,トイレ,洗面台の水垢やカビ等
引っ越し作業で生じたひっかき傷
釘穴、ねじ穴 など…
管理会社が選ばれる4大理由
物件のオーナーさんが管理会社を選ぶときに、
どのような経緯で管理会社を選んでいるのでしょうか。
現在のマンション経営業界において、多くは何も考えず、そのまま引き継いでいることが多いのが現状です。
それ以外では、「有名だから」「駅前にあるから」といった、
漠然としたよさそうなイメージだけで選んでいるケースが多いでしょう。
一般的に、どのような管理会社が選ばれているのか、
その理由と共にこれらの管理会社の特徴を紹介していきます。
理由①「親の代から委託している管理会社」
管理会社は、何かしらマイナスなことが起こって初めて「変えよう」と思うものです。
そのため、相続でマンション経営を始めたオーナーさんは、
親の代から委託している管理会社にそのまま頼んでいることが多いのです。
前のオーナーさんから引き継ぐパターンでもあるでしょう。
この場合の基本的な考え方としては、
クレームなどのトラブルがなく満室経営できていれば、管理会社への業務委託を継続していいかと思います。
しかし、後に空室が出たり、クレーマーが出たり、設備が破損した時には
その管理会社の真価が問われるといえるでしょう。
メリットでいえば、長期にわたって物件を管理しているため、
物件の事を誰よりもよく理解しているということでしょう。
デメリットでいうと、どのような管理会社なのか質がわからないということです。
昔ながらの管理会社だと、やり方が古い場合が多く企業努力もしていません。
理由②「管理業務の手数料が安い管理会社」
マンション経営は数字を追い求めるビジネスです。
そのため、インターネット検索でエリア最安値の管理会社を探すこともありでしょう。
管理会社の手数料の相場は、稼働している部屋に対して3~8%です。
中には手数料の安さをうたって、1％や1室500円という会社もあります。
手数料が安い会社は、管理戸数を増やすことに力を注いでいて、
それ以外ができていないケースを多く見かけます。
中には空室の部屋に対しても管理費用を請求したり、
客付け力が低いがために、営業ルートを確保できず、
入居者の募集を「レインズ」などの情報サイトに掲載するだけというパターンもあります。
理由③「物件を購入した会社」にそのまま管理を委託する
このタイプは、オーナーチェンジ物件で買った場合でよく該当します。
「購入した会社」の場合、マンション売買としては優秀であったとしても、
賃貸管理部がなかったり、購入の際の営業マンがそのまま担当してはいるが、
管理業務まで手が回っていない恐れがあります。
別に管理の部署があるのか、管理体制をしっかりと確認する必要があります。
メリットでいえば、マンション経営や、不動産売買について理解してくれますし、
自分たちが売ったからには満室経営しなければならない問気持ちを持って対応してくれるでしょう。
理由④「全国チェーンの大手・駅前にある地元の管理会社」
エイブル、アパマン、ミニミニなど、マンション経営をしていなくても、
1度はテレビやCMで名前を聞いたことがあるでしょう。
CMなどを打っていることから、知名度が高いということ、
大手ゆえに安心感があり、資金力があるため新商品の開発も容易です。
ほとんどが好立地に店舗を構えているので、
競争の少ない地方などでは「あそこに頼もう」と思ってしまいがちです。
しかし、大手になればなるほど担当が分かれて責任感がなくなったり、
サービスや、問い合わせ対応などあらゆるものがマニュアル化されていたりと、
その物件に見合った提案ができず、ただ決まり事をこなすだけ…
そのような対応も見受けらえます
また、同じく駅前に目立つ看板を掲げている地元の管理会社もあります。
このタイプは「地元で何代にもわたって経営してきた」「地元では有名な」会社です。
当然、その街の地理、賃貸市場についても詳しいため、
オーナさんにとっては頼もしい存在でしょう。
しかしその反面、昔ながらのやり方から抜け出せずリフォームはそのまま、
広告に関してはアナログなところも多く見受けられます。
また、地方の管理会社は主な取引先が「地主」になるので、
他の地から来たオーナーは他地者扱いになってしまうこともあります。
その結果、建物管理の面で雑に扱われたり、
問い合わせをしてもレスポンスが中々来なかったりという事が起きてしまいます。
もちろんそうでない会社もあります。
管理会社「都心」と「地方」の違い
多くの管理会社では、複数個の管理物件があり、
全ての物件に対して平等に対応しているかと言えば、そうでもないのです。
特に地方の管理会社であれば、
地主や、何年も付き合いのあるオーナーさんを大切にする傾向があります。
たしかにその土地に根付いた地主で物件も複数個所有していれば、
そちらも優先するのもうなずけます。
東京と地方の管理会社の大きな違いをいえば、
「地主大家が主力である」「その土地ごとの慣習がある」
ということの他に客付けの方法に大きな差があります。
東京では客付けを専門とする賃貸仲介会社がありますが、
地方では管理会社兼客付け会社というケースがほとんどです。
せっかく良い物件を持っていても、管理会社の選択を間違ってしまうと管理が行き届かず入居者が入らなかったり、収入を管理会社に必要以上に搾取されてしまうのよ
ずさんな管理会社の実態
ここ数年のマンション経営ブームで、サラリーマン大家が急増しました。
一部屋所有だけでなく、一棟マンションを購入しているケースも非常に多いです。
規模の大きな投資を行っている分、
「空室問題」や「家賃滞納」「入居者間のトラブル」など
様々なトラブルに巻き込まれ、頭を悩ませているオーナーさんも増えています。
このような切実な悩みを抱えている多くのオーナーさんは、
管理会社に対して大きな不満を抱えています。
たとえば、管理会社自体の問題はないものの、
担当者が頻繁に変更になるというのはよくあるケースです。
ここでは、実際にオーナーさんが抱く管理会社への不満の声を紹介します。
オーナーが抱く管理会社への不満の声
提案力が低い
空室が続いていてり、入居者トラブルが発生したりという状況でも
管理会社がなんの提案もせずにほったらかしということがあります。
管理会社の立場からすると、1人で数百戸の物件を担当している事も珍しくありません。
実際に、「提案や報告を積極的にしよう！」と思っている担当者でも、
その余裕がなくてすべてに手が回らないというのが現実なのです。
担当者1人当たりの仕事量、費やす時間は決まっているので、
できるだけ余計な仕事は避けたがるのです。
またクレームが出やすい物件ほど事前にコントロールしないといけないのに、
オーナーさんに電話してクレームを「右から左へ流す」だけの管理会社もいます。
高額なリフォーム代・メンテナンス代を請求
オーナーさんにきちんとした説明もせずに勝手な提案をしてくる亊もよく見る不満です。
例えば、キッチンの水道管が水漏れして交換が必要な時に、
「キッチンごと取り替えましょう」などと言ってくるのです。
水道管の交換だけすれば済むのに、深く考えずに高額な設備交換を提案してくるのです。
オーナーさんによって年収が違うので、当然かけられる修繕費も変わってきます。
しかし、管理会社はその点に理解が及ばず、
工事費にかかる管理会社へのマージン(成果報酬)が乗っている事に目をむけて
自らの収益を上げるために高額な提案をしてくるのです。
中には5万円程度の家賃の物件にも関わらず100万円以上のリフォームを
「これが標準の相場価格です。」と強引に工事をしてしまうケースもあります。
報告を怠る
困った管理会社の例として「意思疎通がしにくい」ということも挙げられます。
例えば、「急ぎの要件なのに返答がこない」「メールで連絡が欲しいのに電話で来る」
「急ぎの連絡を、メールで送ってきたため対応が遅れた」などがあります。
実際のところ、オーナーさんから催促しないと報告をしてこない管理会社も一定数存在します。
クレーム対応や修繕など
何らかの動きがあるとすぐにレポートを作成するのは常識ですが、
管理会社によってはそのようなことを一切行わないということもあります。
管理会社の常識は、その管理会社によって大きく異なるものです。
やり取りが煩雑
オーナーさんの不満として「担当者の変更が多い」ことも挙げられます。
大手の管理会社ほど人事移動の頻度が高く、
最初、店長と話をして気に入ってその管理会社に決めたのに、
繁忙期が終わるとすぐ別の店長に代わってしまった。ということがあります。
店舗の責任者の交代によって、管理会社の質も大きく変わります。
また、人事移動や離職により担当者が何回も変わった挙句、
物件管理の引継ぎがきちんとできていない…といった亊もありがちな話です。
また、これは大手ほど起きやすいのですが、
「物件担当者が複数いて連絡が煩雑」という問題もあります。
大手は、客付け部署、リフォーム部署、経理など複数に分かれています。
多くの連絡を複数の担当者ととるため、
1日10本もの電話をしなければならないこともあるのです。
虚偽の報告をする
悪質な管理会社のなかに、
「行われているはずの工事を行っていなかった」ということがあります。
これは地方物件などでオーナーさんが管理会社に管理を丸投げしている時に起こり得ます。
「エアコンの交換をした」という事で管理会社から請求があり、
たまたま仕事の関係で物件近くの地方に行く機会があったので、
実際に物件に足を運んでみると、エアコンが交換されていなかった…
というオーナーさんの話を聞いたことがあります。
しっかりした管理会社であれば、写真付きのレポートを作ったり、
少なくとも交換時に報告をするのですが、
ズサンな管理会社ほど「請求書を送るだけ」という事も多いのです。
してもいない工事費請求はとても悪質ですが、
オーナーさんが遠方で訪れないことに漬け込む管理会社は多いのです。
高額なリフォーム代請求、不必要なリフォームの提案は頻繁に行われています。
いい加減な入居審査
空室を長らく放置するのも問題なのですが、
「とにかく入居者がつけばいい」という考えもリスクが高いものです。
なかには、「入居者の情報が事実と違った」ということがあったそうです。
保証会社の審査では表面上の問題はなかったのですが、
実はその入居者は「過去に悪質なクレーマーだった」というケースがあります。
オーナーさんにとっては大きなダメージになるので、
損害賠償が発生してもおかしくはないでしょう。
管理会社は入居申し込みをしっかり確認する必要があるのですが、
中には、入居さえ着けばいいと考えている管理会社もあるのが現実です。
激しさを増す「入居者獲得競争」
ここ数年で「人口減少問題」は人々の注目を集めており、
内閣府の発表している日本の人口推計予想では、
2060年には人口は8000万人台にまで減少すると言われています。
基本的には家賃を下げていれば入居者は見つかると言いますが、
多くの不動産オーナーさんは融資を使って物件を購入していますので
最低限、ローン返済をして月々の経費を支払ったうえで、
キャッシュフローが残らなければ破綻してしまいます。
マンション経営において重要なのは
物件を高稼働させることと、家賃を下げないことです。
人口減少問題を受けて
「不動産投資は昔は良かった」「今後は人口減少に伴って空室率が増すからダメだ」
という人も増えてくるでしょう。
しかし、どの時代でも人気があって満室経営できる物件はあるものです。
何事にも当てはまるのですが、
時代のせいにして思考停止になってしまうのは感心できません。
人口減少に伴って、賃貸需要が今後どんどん減っていくエリアも出てくるでしょう。
その状況を見極めながら、
どの管理会社に頼めるかは非常に重要なポイントになっていきます。
まとめ
管理会社によって物件の良し悪しは大きく左右されるから、今回挙げたような悪質な会社や自分の物件に見合わないプランを提案してくる会社をうまく見極めることが重要よ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
