管理会社変更

【不動産投資初心者必見!】信頼できるマンション管理会社への変更とその必要性

マンション経営をしていくうえで、マンション管理に必要な

専門的な知識を持つ管理会社のアドバイスが不可欠になっていきます。

 

現在マンションを保有しているが、うまくマンション経営できずに物件を手放そうか悩んでいる人もいるかと思います。

物件が悪くてマンション経営がうまく行かない場合もありますが、

なかには賃貸管理会社に原因が潜んでいるケースも多々あります。

 

では、どのような場合に賃貸管理会社に問題があると判断することができるのでしょうか。

ここではマンション経営で欠かせない賃貸管理会社について

管理会社を変更するべき事例について紹介していきます。

 

非常に有益になっていますので、5分程お付き合いください。

【大原則】管理会社のありかた

弁護士

不動産を所有すると様々な管理業務が発生します。

住居系だけでも、入居者に対する問題解決や建物の修繕対応

大事なところでいえば家賃の回収や滞納者への催促も必要になります。

 

こういった業務は、マンション経営者(オーナ)さんが直接行う場合と、

管理会社に任せる場合があります。

管理会社VS自主管理

現在、不動産賃貸の物件オーナーの中で9割以上の方は、

不動産を保有しながら本業でサラリーマンや自営業をしています。

 

専業でマンション経営をしている方であれば管理業務をご自身でする方も多いでしょう。

 

ただ専業マンション経営者でもご自身で管理せずに管理会社に業務を委託している方はたくさんいます。

圧倒的管理会社の勝利

自主管理VS管理会社 (2)

ここでわたくしの意見を述べさせていただくと

圧倒的に賃貸管理会社に業務をお願いする事をおススメします。

マンションの管理業務では迅速かつ適切な対応がモノを言います。

 

もしお昼の時間帯に、入居者間のトラブルが起きた場合

日中サラリーマンや自営業者だと本業があって対応することは困難でしょうし、

専門性を問われる質問やトラブルが入居者から飛んできたときに、

やはり即刻対応ができるのは賃貸管理会社であるからです。

 

ちなみに、管理会社に業務を任せる場合

手数料が家賃収入の5%の管理会社に、家賃10万円物件を10部屋分(入居率90%)の管理をお願いすると、

1時間あたりの料金は62円になります。

自分で管理するよりも圧倒的なコストパフォーマンスではないでしょうか。

管理会社の仕事

マンションの管理会社の役割には大きく分けて2つの役割があります。

1つは【入居者の管理】あと1つは【建物の管理】です

どちらも欠かすことのできない大事な役割です。

 

管理会社はオーナーとの業務委託契約にもとづいて

物件の管理運営代行をしてくれます。

 

具合的な管理業務

・共用部の清掃や巡回

・入居者からの問い合わせ対応

・クレーム対応

・空室の入居者募集の働きかけ

・物件の収支管理

言い換えれば管理会社は、

マンション経営におけるあらゆる業務をオーナーの支持のもとで代行する役割です。

管理会社とオーナーさんの関係

握手の写真

家賃の集金代行から建物の設備メンテナンスまで

マンション経営に欠かせない管理業務を担ってくれるのが管理会社です。

 

物件オーナーも管理会社も、お互いに人間のため付き合い方次第ではマンション経営に大きな影響を与えてしまうでしょう。

 

管理会社からみたら、

「大切なオーナーさんのために、管理を徹底しよう」

オーナーからみたら、

「管理会社さんのおかげで、本来自分でするべき管理業務がかなり楽になっている」という

どちらが偉いというよりも、同じマンション経営をしていくビジネスパートナーとして

対等に接することが大切でしょう。

・自主管理よりも管理会社のほうが費用対効果がいい〇

・オーナと管理会社は対等なビジネスパートナーであるべき!

 

本当に管理会社を変更した方がいいのか?

オフィス街

現在のマンション管理業界は、

各管理会社によって能力(営業力や顧客満足度)の差が非常に大きい業界です。

 

なぜなら、今までの常識としてほとんどの物件オーナーが1度決めた管理会社を変更することが少なかったため、

業界全体を通して競争原理が働いていない事

さらに昔ながらの家族経営の会社が多い業界という事から、

サービス業という認識が薄い会社が多かったのです。

 

いまでは、インターネットの発達により、

各社の評判を簡単に入手することができるようになったため、

過度に中途半端なサービスを提供している業者は淘汰されるようになってきています。

管理会社変更に至った具体例

これまでの管理会社業界では管理会社変更という認識はそこまで普及していませんでした。

 

しかし、もし良質な管理会社と悪質な管理会社があったら、

100人いたら100人が良質な管理会社に管理をお願いしたいと思うでしょう。

 

では、実際に管理会社を変更することになった事例の中でも

特に多い理由を挙げていきます。

 

「担当者とうまくいかなくて、、」Aさん(30代女性)

【担当者との相性が合わない】

管理会社に所有している物件の入居者管理や建物管理をお願いするときに、

基本的には担当者が付き、その人を経由して様々なやり取りをすることになります。

そのため、担当者との相性は非常に重要になり、

良好な関係委が築けないがゆえに管理会社を変更するオーナーさんも大勢います。

 

「多額の広告費を払ったのに空室が埋まらない」(40代男性)

【空室が埋まらない】

入居者の募集は、管理会社が行う重要な業務の一つであります

入居者を継続的に確保して、

空室を出さないことがマンション経営を成功させるうえでは肝になってきます。

それがゆえに、空室がなかなか埋まらない場合に、

管理会社を変更する大きな理由になります。

 

「担当者の対応が遅く、入居者からの不満が」(30代自営業男性)

【対応が遅い】

入居者さんに長期間にわたって入居してもらうには、

その物件が入居者さんにとって心地いいものでなければなりません。

そのため、入居者さんからのクレームやトラブルなどの問い合わせが発生したら

管理会社の迅速な対応が求められます。

にもかかわらず、管理会社の対応が遅いとなると、

入居者さんからの不満はたまる一方なので、

管理会社の変更が視野に入ってくることになるでしょう。

管理会社をスムーズに移行するには

マンション経営によって収益を上げていくためには、

長期的なマンションの管理・運営が必要になります。

 

管理会社を変更することで今より良くなるのであれば変更する事も1つの案ですが、

管理会社を変更する前に、

管理会社移行に当たっての手順と注意点を確認していきましょう。

 

①新しい管理会社の選定

まずは管理会社を変更したい理由、現状での問題点を整理したうえで、条件に合いそうな管理会社を複数個比べて検討することが大事です。

コストや業務内容を比較して、ご自身の物件にあった管理業務をできるかどうかの見極めも大事です。

例えば、居住用物件の管理を任せたいのに、ランキングが上位だからといって商業ビルの管理を得意とする会社を選んでも、希望している管理サービスを受けれるとは限らないからです。

 

②契約と解約(管理委託内容をチェック)

細かい内容まで契約内容をチェックして管理会社を選定、契約を締結すると、現在の管理会社との契約を解除します。

解約条件をあらかじめ確認しておくことが大切です。

特に解約通知の期間は会社によってばらつきがあるので、トラブルにならないように注意が必要です。

 

③入居者への通知

管理会社が変更になると、家賃の振込先が変更になったり設備不良の問い合わせ先など各種問い合わせ先が変更になるので、

入居者への通知は必ず行わなければなりません。

最近だと、管理会社の変更をうたって偽の口座に家賃を振り込ませる詐欺も報告されているので、しっかりと引き継げるようにしましょう。

 

管理会社に変更にあたって、

現状の改善したい問題点を項目ごとに把握することが大切になってきます。

ランキング上位の管理会社が必ずしも適しているとは限りませんし、

対応してくれた営業担当者の感じが良くても、実際に業務に携わる物件担当者もそうとは限りません。

管理会社を変更する際は、漠然とした上辺の印象に左右されず

業務の詳細や費用について1つ1つ丁寧に返答してくれる管理会社を選びましょう。

・管理会社の変更の大きな原因は

「担当者との相性×」「空室が埋まらない」「対応が遅い」があげられる。

 

・管理会社を変更するときには、漠然とした印象に左右されないで、複数の会社を比較することが大事。

 

・管理会社の移行を入居者さんに速やかに連絡することで、少しでスムーズにストレスなく移行することが重要である。

 

良質な管理会社の4つの共通点

チームワーク

前述した通り、マンション経営において管理会社の質が悪ければ

それだけ収益に大きく左右してしまうので、

管理の甘い管理会社の場合は変更する必要性があります。

 

それでは逆に、優秀な管理会社にはどのような共通点があるのでしょうか。

対応が早い

迅速な対応

マンション管理において管理会社の対応は、

質だけでなくスピードが非常に重要です。

なぜなら、入居者対応(特にクレーム対応)や空室の募集活動や、

破損部の修繕など賃貸管理の根本的な業務のいずれを抜き取っても、

対応が遅れるだけで致命的な問題になってしまうからです。

 

例えば、「真冬に入居者のエアコンが故障した」という問い合わせが入った場合

即座に修理の手配などしなければ入居者の生活にどんどんストレスを与えてしまいかねないのです。

 

そのため、管理会社の対応スピードや担当者からのレスポンスが早く丁寧な管理会社

優秀な管理会社の特徴であると言えるでしょう。

客付け力がある

客付け力とは早期のうちに空室を埋める力の事になります。

オーナーさんからすると、マンション経営の主たる収入は賃料収入です。

そのため、賃料が発生しない空室の期間をできる限り短くできるかが、

マンション経営の収益を大きく左右していきます。

 

それでは客付け力の有無はどのように判断すればよいのでしょうか。

 

客付け力を図るうえで、「平均空室日数」「平均入居率」は目安の判断材料になります。

 

基準としては、

平均空室日数が1ヶ月以内」「平均入居率が90%以上」であれば、

かなり良好な状態と言えるでしょう。

 

なお上記の数字はあくまで基準。

「管理会社がどのような方法で入居者募集しているか」という点も重要です。

インターネットに賃貸情報を掲載しているだけでは万全とは言えないでしょう。

なぜなら、インターネットには毎日何十何百もの物件情報が入ってくるので

数日で埋もれてしまうからです。

 

そのため「インターネット掲載に加えて、賃貸の仲介会社などに対してどれだけ広く情報を訴求できているか」も確認しましょう。

 

日本は現在人口減少が大きな社会問題になっています。

内閣府の発表している日本の人口推計予想では、

今後2048年には9913万人、2060年には8674万人にまで減少すると言われています。

人口減少に伴い、マンションの空室率も徐々に上昇することが見込まれます。

そのため、良好な実績(平均空室日数…)を出しており、

精力的に営業活動に取り組んでくれる管理会社に管理をお願いしましょう。

家賃滞納の対応に強い

集金対応

先ほどもお話しした通り、

家賃収入は不動産投資の主たる収入源のため、

入居者さんがいても家賃の支払い滞納があると収益が減ってしまいます。

 

そのため管理会社が家賃滞納に対してどのような対策を準備しているのかあらかじめ確認しておきましょう。

管理会社が講じることのできる家賃滞納への対策には以下のようなものがあります。

・入居者に家賃保証会社への加入を必須とする

・入居時の審査を厳しくする

・オーナーへの賃料支払い保証

これらのような対策をとり、オーナへの家賃支払いが滞らないようにしている管理会社は、家賃滞納の対応力が強いです。

多様な管理プラン

多様な管理プラン

管理プランは、オーナーさんのマンション管理に関する知識や、

マンション経営に対してかけられる時間や労力

また、オーナーさんのニーズに応じて幅広く対応できる事が理想です。

 

たとえばオーナーさんのニーズには以下のようなものがあります。

・知識がないため手数料を多く払ってでも管理を全面的に任せたい

・事務的な業務のみの代行でいいから手数料を安く抑えたい

・空室のリスクをできるだけ減らしたい

物件オーナーさんのニーズに合わせたプランを多様にそろえている管理会社のほうが、

コストパフォーマンスの最大化をはかりやすいです。

 

そのため自分の不動産投資家としての知識レベルや、

マンション経営に割ける時間を加味し、

対応できる管理プランを用意できる管理会社を選びましょう。

 

優良な管理会社には共通点がある!

・入居者のトラブルに迅速に対応できる

・空室期間を1ヶ月以内で納める客付け力がある

・家賃滞納のリスクをうまく避けられる

・物件にあった管理プランを提供できる

まとめ

マンション管理会社の変更において、

10年前までは普及していなかった考えが、今では当たり前になりつつあります。

 

もうすでにマンション経営(不動産投資)を始められている方も

これから始められる方も、

マンション経営において管理会社選びは本当に、本当に大切です。

今回の当記事を読んで少しでも皆様のマンション経営ライフに影響を与えられたら幸いです。

 

今一度、今回の内容をマンション管理会社選びのいいきっかけにしてみてください。

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