賃貸経営

【その管理会社で大丈夫?】キャッシュフローを最大化する賃貸管理会社への変更の仕方

不動産投資において、オーナーさんの多くが悩まされているのが、購入後の管理です。

投資規模を広げるために1棟物件を購入しても、

空室が埋まらなければ想定していた家賃収入は得られません。

管理会社の種類

一言で「管理会社」といっても、成り立ちや立ち位置は様々です。

一度管理会社を決めてしまうと、なかなか「変更したいです」と言いずらいため、

しっかりと管理会社を何度も何度も変更しないためにも、

しっかりと選びたいものです。

 

全国にチェーン店を展開する大手の管理会社

CMなどを打っているため知名度が高いということと、

大手ゆえに安心感があり、資金力も大きいため

新規事業の立ち上げも容易なのが、全国チェーン大手管理会社の特徴です。

 

その反面、このタイプの管理会社にマンション管理を依頼した場合、

基本的には自社で客付けを行うため、

情報の周知が弱い傾向が見受けられます。

 

加えて、大手になればなるほど担当や部署が分かれていて責任感がなくなったり、

サービスやトラブルの問い合わせなどあらゆることがマニュアル化されているので、

その物件にベストな提案ができずに、ただ決まり事をこなすだけ、、、

というような対応もあります。

 

チェーン店独自の保証会社を使っている場合があるので、

管理会社を変更する際に、保証会社の契約を引き継げないというリスクもあります。

地元の不動産会社

このタイプの管理会社は、

「地元で何代にもわたって経営してきた」「地元では有名な」会社です。

さらに、建設会社が管理部門を設けていたり、客付け店舗をいくつも展開している会社だったりします。

もちろん、その町のの地理や賃貸市場についても詳しいため、

オーナーさんには頼もしい存在になるでしょう。

 

しかし、昔ながらのやり方から抜け出せてないケースが多く、

リフォームは昔のまま、広告に関してもアナログなところもあったりします。

 

また「自分たちで客付けしている」という点で大手チェーンと似ており

他の地元業者には客付けの依頼をしないという可能性が高いです。

 

特に地方の管理会社の主な取引相手は「地主」になるので、

他からきたオーナーは他所者扱いになってしまうことがあります。

不動産投資家のように、その地にいきなり来て、

さらに所有物件の戸数も多くないとなれば、

管理会社にとっては、お得意様にはなりにくいでしょう。

PM(プロパティマネジメント)型管理会社

管理会社の中には管理業務に特化した「PM型管理会社」があり、近年急増しています。

PMはプロパティマネジメントの略で、

不動産経営に関する様々な業務をオーナーさんのために行う、

いわば「不動産経営代行」です。

PMについて以下で説明されているので参考にしてみてください。

。。。。。。。

【空室対策】不動産経営の空室率は「管理会社選び」で9割決まる!

。。。。。。

PM型管理会社の特徴としては客付け店舗をもっていないことです。

客付けは別業務として「賃貸仲介会社」に外注します。

それにインターネットの発達もあります。

かつては店舗に足を運んで入居物件を決める人が大半でしたが、

今はインターネットでの検索や問い合わせが主流なので、

インターネット上での周知さえしっかり行えば、

好立地にわざわざ客付け店舗を構える必要は低くなります。

そのため、PM型管理会社が店舗を持っていないからと言って、

客付けに弱いとは限らないのです。

 

またPM型管理会社の場合、

賃貸仲介会社と良好な人間関係を築けているかも大切なチェックポイントになるでしょう。

オーナーさんが1つ1つのやり取りは見れないにせよ、

空室を埋めるためにどれだけ仲介会社へアプローチしているか

活動報告などを経て判断することはできるでしょう。

 

店舗を持たないPM型管理会社は、

いかにしてオーナー・仲介・入居者と関係を築いているかが重要なので、

空室の埋まらないPM型会社は活動内容が足りないとみていいでしょう。

 

管理会社によるサブリース契約

サブリースとは1棟丸ごと借り上げる契約の事です。

借りている期間は家賃が保証されるため、もし空室があっても家賃収入が保証されます。

入居者からの家賃回収、物件管理の一切をサブリース会社が行ないます。

 

一見すると、月々の家賃収入も保証されているし、管理業務をすべて請け負ってくれるし、

マイナス要素が無いように思われるかもしれません。

しかし、サブリース契約は管理会社側が絶対に得をする仕組みになっているのです。

一括借り上げのデメリットは以下のようなものがあります。

定期的な家賃見直し

ほとんどの一括借り上げの契約期間は2年前後です。

一括借り上げと聞くと、物件がある限り一定の家賃収入があると思いがちですが

実際は契約更新ごとに家賃の見直しがあります。

 

多くの場合、管理会社側が絶対に入居者に困らないという大前提なので

家賃は低めに設定されてしまいます。

しかもその家賃から、さらに管理手数料を引いた金額が

オーナーさんの収入となるので、家賃収入は更に相場より割安になります。

 

定期的なメンテナンス

一括借り上げ物件は、管理会社が決めたプランで

定期的に清掃や防水工事などのメンテナンスが行われます。

しかも、この際に施工会社は選べません。

この費用には管理会社の仲介手数料の利益も含まれています。

また、現状の汚れや傷み具合を加味せず定期的に行われるので

場合によっては無駄なメンテナンスも行われます。

 

天変地異や経済情勢の変動による解約

一括借り上げには契約期間があります。

しかし、ほとんどの契約書には

「天変地異や大規模な経済変動が起こって場合は解約できる」

といった一文が入っているはずです。

つまり、管理会社の都合や経営状況で突然解約されることがあります。

 

莫大な広告費

空室が怖いのは、一括借り上げを行う管理会社も同じです。

そのリスクヘッジとなるのが広告費。

そのため契約内容によっては、

「空室1ヶ月後は広告費3ヵ月分をオーナーが負担する」

といった高い広告費を請求するような内容が入ることがあります。

管理会社を変更したくなったら

今の管理会社に不満を抱いていたり、

契約内容があっていないくて、「今の管理会社を変更したい」と思った時に、

どのような行動に出ればよいのでしょうか。

 

管理会社変更までの流れを段階ごとに説明していきます。

管理会社に抱く不信感

管理会社を変更する際に、前提として

今の管理会社に不信感などを抱いたり

今の管理会社より条件の良い管理会社を見つけたりするでしょう。

 

管理会社に不信感を抱くタイミングは色々あるはずです。

例えば

不明な見積もり請求が来た」「レスポンスが遅い

空室が埋まらない」「入居審査がテキトー」などです。

 

もし空室が埋まらなかった場合、

オーナーさんの収支には大きなダメージを与えることになります。

家賃が5万円の部屋が3ヵ月空室になるだけで、15万円の損失です。

 

オーナーさんに対してレスポンスが遅い場合は、

入居者さんにも同じように連絡が遅かったり、

提案が不十分だったりする可能性が非常に高いと言えるでしょう。

 

このように担当者に不満がある場合、

大手の管理会社であれば担当者の変更を検討してもらうのがいいでしょう。

大手であれば代わりの人材はいるはずなので、

キャリアの豊富な人に変えてもらうのが得策です。

 

担当者の変更を受け入れられなかったり、拒まれたら

その管理会社の変更を考えましょう。

 

また担当者が変わっても、根本的に会社の方針が問題で改善されない場合は

管理会社を変更するように動くことが良いでしょう。

 

とくに上で挙げたような

客付け系の管理会社は店長のカラーが如実に表れるので

担当者をいくら変えても本質的な問題解決がされないことも多々あります。

変更の流れ

いよいよ管理会社を変更する場面です。

まずするべきこととして、

契約書を見返して、何か月前までに今の管理会社に「解約したい」と伝えるのかをカ帰任します。

一般的には、3か月前ですが、

オーナーさんが不利益になる条件が書かれているかもしれないので、しっかりと確認しましょう。

 

次に、新しい管理会社を事前にある程度決めたうえで、管理会社変更の旨を伝えた方がいいでしょう。

これは転職活動のときに、次の転職先を決めてから辞表を出す方がいいのと同じ原理です。

相手との関係が気まずくなったときに、

次の候補があった方が精神的にも楽になります。

しかし、たとえ気まずくても、けんか別れは避けた方がよいでしょう。

円満な別れ方の方が、その後の新しい管理会社との引継ぎもうまくいくし、

あとになって聞きたいことが出てきたときにも気軽に聞けるからです。

 

管理会社に変更を伝えるときに、

「自分の口からだと気まずくて言えない、、」という人もいるかもしれません。

この場合、オーナーさん自身でしなくても、新しい管理会社が見つかっていれば

その会社に代理で交渉してもらうことも可能です。

 

また、自分で話をする場合であれば

「だったらしょうがないなぁ」と思わせることが大切です。

しょうがないなぁと思わせる具体例

全国に物件を複数所有している人の場合

現状はエリアごとに管理会社に管理を依頼していたところを、

「全国の物件を扱える東京の会社に1本化したい」と話せば、

地方の管理会社も「だったらしょうがないなぁ」と思うでしょう。

もし、東京の管理会社に管理を委託している人が、

同じ東京の管理会社に変更しようとする場合は、

×「御社(あなた)がダメだから」と伝えるのではなく、

「△△社(変更先の管理会社)には、こういうメリットがあるから」

と正直に話す方がうまくいく可能性が高いでしょう。

変更する際の良いタイミング

最後に管理会社を変えるタイミングで

参考になる具体例があります。

マンション1棟所有オーナーのFさん(40代公務員)

オーナーのFさんは、11月に築10年の15戸マンションを購入。

購入時には空室は全部で4部屋ありました。

しかし、12月、1月の段階で空室は全く埋まらず、

2月に管理会社を変更。その後、3月に見事満室にしました。

 

このFさんの場合、管理会社の変更に至った要因として、

「管理会社が数か月の期間で空室を埋められなかったこと」

「物件の担当者さんと話をしていて、納得のいかない部分が多々あったこと」

が理由として挙げられていました。

 

上記したFさんのケースはあくまで1例で、

その他の管理会社の変更するタイミングとしては次のようなものが挙げられます。

 

【管理会社変更タイミングの具体例】

・空室がなかなか埋まらないとき(2か月埋まらなければ視野に入れよう)

・管理会社に不信感を抱いたとき(納得のいかないことが多い)

・必ず取り入れたいサービスを展開している管理会社を見つけた時

 管理会社の変更はシーズン前までに!

もし、管理会社の変更タイミングが不動産業界の繁忙期と近いときは、

繁忙期前の変更が良いかもしれません。

 

繁忙期後に管理会社を変えたのでは、

入居者募集や、スムーズな引継ぎ業務など

タイミングを逃してしまう結果になりかねません。

 

日本人の慣習として、周りの空気を読みすぎてしまう傾向があります。

くれぐれも「気まずいから後回しでいいや」というのは避けたいところです。

 

しかし何度も繰り返してしまいますが、

大前提として、喧嘩別れをしないように注意しましょう。

しっかり話を通せて、引継ぎもしっかりとしてもらえるような関係性を維持しましょう。

まとめ

今回は、管理会社の種類と、

管理会社の変更までの手順をご紹介させていただきました。

 

管理会社の種類によって、対応の仕方や契約内容は大きく異なり、

管理内容や、物件の担当者との相性によっては、

オーナーさんのストレスがたまる原因になりかねません。

 

管理会社の変更は物件のキャッシュフローを大きく変える機会になるので

慎重に次の管理会社を選びつつ、

繁忙期に入る前までには新しい管理会社への引継ぎまで終わらせて、

万全の態勢で、客付けができるようにしましょう。

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