不動産投資を始めるうえで、物件の管理状態と入居率は切っても切り離せない関係にあります。
せっかく利回りの高いお宝物件を購入して入居者が入ったとしても、管理状態が悪ければ入居者は長くは住んでくれないでしょう。
そのため不動産投資では、専門的な知識をもつ不動産管理会社の的確な管理能力が欠かせません。
物件を取得してから得られる利益は、管理状態によって大きく左右されるため管理会社の選択はとても重要です。
今回は不動産投資で欠かせない賃貸管理会社を選ぶ際のポイントを、初心者の方にもわかりやすく紹介していきます。
【知っておきたい】そもそも不動産投資ってなに？
不動産投資とは、不動産物件を利益を出すために売買したり、人に貸し出すことによって利益を出す投資のことです。
不動産投資で利益を得るには大きく分けて2つの方法があります。
１つはキャピタルゲインと言って、不動産を買った時よりも高く売って売却益を得る方法。
もう1つに、インカムゲインという人に貸し出して月々の家賃収入を得る方法があります。
今後数十年、首都圏を中心とした地価は上昇する可能性が高いと言われているため、
不動産投資のインフレにおける強さは安泰でしょう。
手間のかからないインカムゲイン投資【家賃収入】
私は今後数十年は、キャピタルゲインで利益を得るチャンスも多分にあると考えています。
しかし私は、より手間いらずのインカムゲイン（家賃収入）で利益を得る方法をお勧めしています。
家賃収入を得る不動産投資は、本当に手間がかからず、投資家の中には物件を所有していることさえも忘れている人がいるほどです。
それなのに毎月、銀行口座にはお金がコツコツと入金されていきます。
なぜそこまで家賃収入は手間がかからないのか？
それは、賃貸管理会社に業務を委託できるからです。
賃貸管理会社に業務を委託する
私の紹介する不動産投資は、賃貸物件を所有して家賃収入を得ることなのですが、
物件を所有していれば当然、物件の管理も必要になってきます。
管理しなければならない業務は想像以上に多く、内容は以下のとおりになっています。
・入居者の募集（広告やチラシの作成）
・契約業務（入居審査や契約内容の説明、鍵の引き渡しなど）
・入居者管理（入居立合いや家賃収集、クレーム処理、緊急時の対応など）
・収支状況の確認（毎月、毎年の収支表の作成）
・清掃、徐草（外装や外構、敷地内の徐草、植栽のメンテナンスなど）
・建物設備のメンテナンス（定期点検、補修、専門業者の手配など）
・契約更新、改定業務（契約更新手続きや賃貸条件の改定など）
・解約業務（退去までの説明、敷金の清算や退去立ち合い、鍵の回収など）
・リフォーム（リフォーム計画の立案や工事立ち合いなど）
これらの内容を家賃収入を得るうえで管理していかなければならないのです。
経験のない素人の方などでは段取りが分からなくても当然と言えるでしょう。
しかし管理会社に頼むことによって、上であげたすべての業務を委託することができるのです。
ほとんどの賃貸物件のオーナーは、基本的には管理会社への業務の委託を行っています。
ただし、もちろん無料ではありません。
一般的に管理手数料は家賃の３％～８％程度と言われていますが、
必ずしも手数料が低い管理会社が良いとは言い切れません。
優れた会社に管理を委託して、利益の最大化を図れるようにしましょう。
賃貸管理会社を選ぶ上で重要な2つのポイント
賃貸の管理会社は、物件のオーナーの手間を省いてくれるといった大きな役割を果たします。
しかし、管理会社選びを間違えてしまうと、集金の代行だけするだけで、
その他のさまざまな業務や入居者間の
トラブルを自分で対処しなければならないといったことが起こりかねません。
手数料
管理会社は、家賃収入から一定割合の手数料を得ることで経営が成り立っています。
空室が出れば、得られる手数料も減るため物件のオーナーとは利害が一致しているのです。
手数料の相場は５％前後ですが、手数料の割合に法的な決まりがなく会社によって自由に決めることができるので、
7％，8％の手数料を取るところもあれば、最近では2％、3％というところも目立ってきています。
しかしここで注意してほしいのが、2％の手数料だからと言って飛び付いてはいけません。
管理会社によっては、一般的な手数料とは別で、さらにお金を請求する会社もあるのです。
【家賃8万円の賃貸物件の管理を委託する場合】
A社…手数料5％で賃貸管理業務や滞納保証など全ての業務を請け負う。
8万円×5％の4000円が手数料になる。
B社…手数料3％で大半の業務は請け負うが、共有部分の清掃や建物全体の点検は有料。さらにシステム料金が賃料1ヵ月分と契約更新時に事務手数料として賃料半月分が必要。
8万円×3％の2400円が手数料ですが、システム料として最初に8万円、賃貸契約更新のたびに半月分家賃の4万円を支払う必要がある。
上の2社を比べて、手数料だけを比べるとB社の方が賃貸手数料は安いように思えるが、
中身を詳しく見てみると、実はA社より多くの手数料を支払っていた。
という事例もいくつも見られます。
管理会社を選ぶ際の手数料に関しては、月々の手数料以外に支払う可能性がある項目をすべて確認しましょう。
サービス内容
管理会社の行うサービスは大きく2パターンに分かれています！
1つは集金代行、もう1つは一括借り上げです。
前者の集金代行は文字通り集金の代行業務をするのですが、
一般的には上の「賃貸会社に業務を委託する」で紹介したサービスも含みます。
・入居者の募集（広告やチラシの作成）
・契約業務（入居審査や契約内容の説明など）
・入居者管理（入居立ち合いや家賃収集、クレーム処理、緊急時の対応) etc….
しかし業者によっては、本当に集金の代行しか行ってくれないところもあります。
入居者からの家賃が管理会社の口座に振り込まれ、
それをまとめてオーナーの口座に振り込むだけの右から左への流れ作業です。
たとえ手数料が2％だとしても、このサービス内容では低いとは言えません。
また契約書で前述の業務をすべて行うことになっても、
実際のサービスは会社によって異なることがあります。
水漏れなどのトラブルによって入居者からクレームを受けた場合、
管理会社はクレームを聞き、修理業者の手配をしてからオーナーへ報告の電話をするはずです。
しかし会社によっては、電話でクレームを受け付けると、
あとはオーナーに対応依頼の電話をするだけといった管理会社もなかにはあります。
管理会社を選ぶ際には、サービス内容をまとめ、比較することをおすすめします。
【空室ゼロ！】優秀な管理会社の見つけ方
数多ある管理会社の中で優れた管理会社の条件は次の２つに限られるでしょう。
①クレーム対応力がある ②空室にさせない客付け力がある
各管理会社によってこれらの力には大きな差があります。
インターネット社会の今日では、各社の評価が簡単に入手出来てしまうため、中途半端なサービスを提供している会社は淘汰されていきます。
それでは、しっかりとしたサービスの提供がされている管理会社の見つけ方を順を追って説明しましょう。
管理会社の担当者に会う
中古物件を購入すると、自己管理物件以外はもとの管理会社がいるはずです。
その物件を誰よりも理解しているのは、現在の管理会社なので、
まずその管理会社のレベルを確認するためにも担当者に会いましょう。
最初の連絡は必ず電話でしましょう。その時の対応で、会社全体のレベルがわかるでしょう。
・すぐに会える段取りをしてくれるかどうか
・担当者が不在の場合、代理担当は設けられているか
・返信の速度は遅くないか（2～3日待たされる場合は期待できないでしょう）
物件担当者に会えたら、次は担当者との相性チェックです。
・名刺に携帯番号があるか
・挨拶や現状報告の会話などでの相性はよいか
相性に問題がなければ、次に会社としての客付け力を確認します。
「1ヶ月空室が続いたらどうしますか？」という質問をし、納得のできる答えなら問題ないでしょう。
模範解答は次のようになります。
空室が出たらすぐに多くの不動産会社に動いてもらい、入居者を探すように働きかけます。そのために私達は日頃から営業活動をしていますが、1ヶ月たっても見つからない場合、オーナー様に広告費として家賃の1ヶ月分を負担していただき、入居者を見つけてきた不動産会社へ支払うのが効果的です。
入居者募集に対する広告費は、業界内では当たり前にかかる費用とされています。
最初は負担することに対し抵抗があるかもしれませんが、
1ヶ月以上の空室が続くのであれば、広告費を支払った方が賢明と言えるでしょう。
管理会社が信頼できない場合は別の管理会社を探す
管理会社の担当者に会ってみて、どうしても信頼できないのであれば、別の管理会社を探すことになるでしょう。
最も早く見つける方法は、物件の紹介をしてくれた不動産会社に依頼することです。
多くの不動産会社は管理業務も兼務しています。
不動産会社としても、2棟目、３棟目を買ってほしいので一生懸命にやるのが当たり前になっていることでしょう。
また、物件を紹介してくれた当人なら、その物件について熟知ていますし、
周辺物件の相場なども把握していたり、
毎年の節税対策から売却までのプランも一緒にたてることも可能なで将来売却するときにも心強いパートナーとなるでしょう。
とはいうものの、念のため評判などはインターネットなどで確認すべきです。
もし、物件を紹介してくれた不動産会社が管理業務を行っていない場合は、
その会社から管理会社を紹介してもらうという方法もあります。
悪徳な管理会社を見極めるコツ
一見手数料が低く良心的な管理会社でも、後になってオーナーを困らせるような悪徳業者というものが存在します。
悪徳管理会社の特徴と具体例を参考までに３つ程あげておきます。
①高額な違約金
・仕事をしない会社は契約を切られますが、悪徳な会社ほど違約金を高額に設定して解約されにくくすることで契約の長期的継続を狙っている。
・会社にとって契約の解除は収入源の減少を意味するため、悪徳業者は最後の最後まで儲けようと違約金を高額に設定する。
②頻繁に支払いの遅延が起きる
・入居者が払った家賃はまず賃貸管理会社のもとへ行き、手数料を引いた分がオーナーに支払われます。この時、オーナーに支払われる分の家賃の振込みが遅い会社は悪徳業者の可能性があります。
・単に資金繰りが苦しい会社の可能性もありますが、そのような会社はいずれ倒産する危険性があるため、取引を避けるべきです。
支払いの遅延が多い会社は、どちらにせよ危ないと思ってよいでしょう。
③担当者の入れ替わりが激しい
・悪徳業者には、担当者や担当窓口が短期間で変わるという特徴がみられます。
・担当者が変わったという口実で、オーナー側が苦情を言っても「前の担当者の事はちょっと…」「引継ぎがなくやめてしまったもので…」などとかわされてしまうのです。
・しっかりした会社は、担当者が変わる際に適切な引継ぎを行ったり、引継ぎがない場合も書類やマニュアルをみて把握していることも多いです。
いずれにせよ、担当者の変更を言い訳に引き伸ばしにする会社はダメな会社です。
前述した具体例の他にも
「怪しい名目で費用を請求してくる」や「契約書の文字が過度に小さく、文字数が多い」なども挙げられます。
悪徳業者に共通する特徴は頭を使っていること。
一見良心的に見えるのですが、契約内容など何かしら理由をつけてお金を取ろうとしてきます。
万が一トラブルになった場合、自分だけで解決しようとすると、さらなるトラブルに巻き込まれる可能性があるため、
1人で悩まず「国民センター」や「自治体」「弁護士」などに相談しましょう。
まとめ
不動産投資は、リスクを抑えて資産を残したい方や、
時間に縛られることなく資産運用で財産を築いていきたい方におすすめの投資商品です。
一時的な利益ではなく、数年から数十年もの間の継続的な不労所得が得られるので、
会社勤めをしている方にもおすすめです。
しかし不動産投資は、物件選びや管理会社選びに手を抜くと、
集客ができずに赤字決済ばかり続いてしまい、借金だけが残ってしまいます。
安定した賃貸収入を得ていくためにも、ご自身の将来の資産設計のためにも、
信頼できるパートナー（賃貸管理会社）をみつけましょう。
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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