実はさ、2000年の3月に定期借家契約っていうものができたんだけどね
その普及率はたったの５パーセントくらいなんだ！
どうしてそこまで普及していないのかを考えると分かるよ…！
そもそもどうして定期借家契約の方がいいのかもわからないしなあ…。
不動産投資を行うなら、絶対に定期借家契約の方がお得な理由とその導入方法についてお話していくね！
「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いって？
先ず、賃貸借家契約は以下の二つの種類に分ける事ができます。
- 普通借家契約
- 定期借家契約
元々、上段に記載してある「普通借家契約」が主な契約方法でしたが
転勤が多く、留守にしがちな入居者さんに居座られてしまい、
お部屋が活用できないことなどから空き家の問題が増えてしまった為に
冗談に記載しています「定期借家契約」が生まれました。
しかしながら、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いは一体何なのか。
ここからは、その二つの契約方法の違いをまとめて見ていきましょう。
普通借家契約って？
普通借家契約は主に、２年の契約期間で成り立つことが多いです。
普通借家契約の特徴といたしましては、
基本的に入居者さんが契約の更新を希望する際には、容易に更新可能である事、
また、貸主（オーナー様の事を指します）の正当な理由がある場合には更新を断ることができますが、
「正当な理由」に当てはまる事柄が少なく損失が出やすい傾向にあることが挙げられます。
例えば、家賃を滞納しがちな入居者さんの更新を断るのは、
正当な理由に入るのではないかと、誰しもが思うのではないでしょうか。
しかしながら、仮に家賃を滞納しがちな入居者さんであっても、
当人に払う意思が認められれば退去させることはできません。
その為、滞納トラブルが長期化し多大な損失が生まれてしまう可能性が生まれてしまいます。
オーナー様よりも入居者さんの方が決定的な権力を持っているっていう事？
定期借家契約って？
一方、定期借家契約では契約の更新はございません。
代わりに、定められた期間が満了すると共に、契約が終了する契約になっています。
その為、家賃を滞納しがちな入居者さんや、騒音トラブルや異臭トラブルなどで
周囲の入居者さんや近隣住民さんに迷惑を働く入居者さんなどにも
契約期間が満了した際には必ず退去して頂けます。
そんな定期借家契約の特徴として挙げられますのは、
契約の更新が無く、期間が満了すると共に必ず契約が終了する旨を
事前の重要事項説明の際に書面で伝える必要がある事、
また、定期借家契約の契約期間が１年以上である場合は
期間終了の６カ月前までに契約が終了することを通知する義務がございます。
こちらの通知義務を怠ってしまうと、定期借家契約でも
契約期間満了と共に契約を終わらすことができなくなってしまう為注意が必要です。
もしも通知することを忘れてしまった場合は、
気づいて通知を行った時から６カ月後に契約が満了することになります。
不動産業者さんが定期借家契約を断る理由って？
ここまで見て頂いた通り、
双方の契約内容を比べてみると、普通借家契約よりも定期借家契約の方が
断然マンションを運営していく上で何かと都合がいいことは明白だと思います。
しかしながら、中には定期借家契約にしようとすると、
それを拒否する不動産業者さんがいらっしゃいます。
そこでここからは、不動産業者さんが定期借家契約を断るのは一体何なのか
についてお話していこうと思います。
表向きは「入居者さんが決めづらいから」
先ほどもお書きした通り、
定期借家契約では規定された契約期間が満了したら、契約は終了してしまい
入居者さんは退去することになってしまいます。
その点を逆手に取り
- 「入居者さんを決めづらくなる」
- 「定期借家契約にするなら、家賃を2割程度下げなくてはいけない」
- 「敷金や礼金も取れなくなる」
などの文言の下、定期借家契約を断る不動産業者さんもいらっしゃいます。
しかしながら、こちらは表向きの理由で内情はもっとシビアなものです。
内実は「更新手数料が取れなくなるから」
定期借家契約では、更新は行われません。
その代わりに、契約期間満了時にまだ住み続けたいと申しでる入居者さんを
オーナー様が許諾した場合は更新でなく、新たに契約を結ぶ形を取ります。
しかしながら、この更新が無いという特徴によって
不動産業者さんの重要な収入源とも言える「更新事務手数料」が入らなくなってしまう為に
定期借家契約は拒まれやすいのです。
実際、定期借家契約では入居者さんが決まりにくいの？
結論から申し上げますと、そんなことはございません。
実際、定期借家契約だから契約したくないと申し出てくる方はあまり見受けられませんし、
敷金、礼金もきちんと取れます。
また、更新が無いだけに、
通常半月から１カ月分まで支払わなくてはいけない更新事務手数料を支払わなくて良い分、
オーナー様だけでなく、入居者さんにとってもメリットがある契約方法です。
そのような文言の下、定期借家契約を断わる不動産業者さんは、
入居者さんやオーナー様思いの業者さんとは言えません。
自身の利益だけを考えている不動産業者さんとは、お付き合いを考え直すことも重要です。
定期借家契約を導入する際の注意点はある？
ここまで定期借家契約の内容を見てきて、
是非導入したいと考えてくださっているオーナー様がもしかしたらいらっしゃると思います。
そこでここからは、定期借家契約を導入する際の注意点をまとめていきますので
ご参考になれば幸いです。
再契約型の定期借家契約にする
定期借家契約の特徴として、
契約期間が満了すると共に、入居者さんに退去して頂くことが挙げられることを記述したとも思います。
しかしながら、何の問題もなく周囲の入居者さんともトラブルにならない入居者さんが
より長く住み続けたいと希望してくださった場合、拒んでしまうのは惜しいですよね。
その為、「何の問題もなければ契約期間満了後も再契約可能」の旨を記しておく事、
また、その内容を事前説明の際などに伝えておくと良いでしょう。
これは、良心的な入居者さんに長く住んで頂けることに繋がるだけでなく、
何かトラブルを起こしたら、契約満了時に退去させられてしまう
という抑制が生まれる為、
マンション内の治安が保たれることにも繋がる為おすすめです。
入居者さんには住環境を整える為である旨を伝える
もしも定期借家契約の説明の際に、
入居者さんにとって何か不利益が生まれるか否か聞かれた場合、
また、普通借家契約を結んでいる途中から、定期借家契約に結びなおして頂く場合は
以下のことをきちんと伝えるようにしましょう。
定期借家契約であれば、トラブルを起こして周囲の入居者さんに迷惑をかける入居者さんがいても
期間満了と共に退去していただける事、
また、その為に住環境が整えられて、より住みやすいマンションを築くことができる事。
以上の事柄をきちんと押さえて頂ければ、入居者さんにも納得して頂けると思います。
不動産業者さんには仲介手数料が発生することを伝える
不動産業者さんに定期借家契約にしたいと伝えた際に断られてしまう事はございます。
その際には、更新事務手数料が無くなっても、
契約満了後も入居者さんに断続して住んで頂ける場合には、
再度契約を結ぶ形をとる為に仲介手数料を支払うと交渉してみましょう。
実際、定期借家契約で契約満了後にも断続して入居者さんに住んで頂ける場合には
再度契約を結ぶことになります。
それはつまり、不動産業者さんにはオーナー様と入居者さん、
双方から合計１っカ月分の手数料を受け取る権利が生まれるという事です。
更新手数料が手に入らない為に、定期借家契約を拒んでいる不動産業者さんである場合は
この方法で納得して頂けることが多いと思います。
尚、仲介手数料を支払わなくてはいけないことは痛手ではありますが、
同一の入居者さんであれば、通常の仲介手数料よりも値段を下げて頂ける可能性もある為、
こちらも交渉の余地があります。
まとめ
定期借家契約は注意点はあるものの、入居者さんにも、不動産業者さんにも、もちろん投資を行っている僕にもメリットが多いんだね！
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