管理会社さんに業務委託するのって結構お金が掛かるし…。最近は自主管理にしてるんだ…。
副業で不動産投資をやるなら、絶対に管理会社さんに業務委託したほうがいい理由を解説していくよ！
どうして管理会社さんに業務委託した方がいいの？
管理会社さんの業務は大きく分けて
「建物の管理」と「賃貸の管理」の二つに分けられています。
副業で不動産投資を行うのであれば、どうして管理会社さんに業務委託をした方がいいのか。
それは、管理会社さんが行ってくださるその二つの業務内容に隠れています。
そこでここからは、管理会社さんの二つの業務内容を見てみましょう。
管理会社さんに依頼できる業務内容を知っていただければ、そのメリットがきっとわかっていただけるはずです。
建物の管理では何をしてくれるの？
建物の管理の部分では、
マンションの共有部分、マンションの運営などに関する業務を行ってくださいます。
主な業務内容は以下を参照してください。
・建物のメンテナンス
・建物の設備のメンテナンス
・清掃を行うなど、衛生面を保つ
・リフォーム・リノベーションなどの提案
これらの業務内容を一つ一つ詳しく見ていきましょう。
建物のメンテナンス
建物のメンテナンスには、
・建物の外側のメンテナンス（外壁や駐輪場など）
・建物内のメンテナンス（階段や廊下、エントランスなど）が含まれます。
それらを見ていただけるとご理解いただけるように、
建物のメンテナンスは清掃業務とは異なり、建物のひび割れや雨漏りなど、
建物の老朽化によって起こる可能性の高い「劣化」にかかわる業務です。
外観の美しさを保つためだけには留まらず、入居者様の安全を守る為にも必要になることは明白でしょう。
建物の設備のメンテナンス
マンションの設備のメンテナンスは、
・任意で行うもの
・法的に定められたもの、の二つに分かれます。
「法的に定められたマンション設備のメンテナンス」は、その名の通り、
定期的にメンテナンスを行うことを義務付けられた箇所に適応されます。
その箇所は以下の通りです。
・消火法に順じた設備のメンテナンス（消火器、自動火災報知など）
・水道法に順じた設備のメンテナンス（貯水タンクなど）
・その他法的に定められた定期検査（12条点検など）
「任意で行われるマンション設備のメンテナンス」は
管理会社さんの意思によって行われるもので、
上記の法的に定められたマンション設備のメンテナンス以外の場所で適応されます。
清掃を行うなど、衛生面を保つ
清掃は全ての入居者様に居心地の良い住居を提供する為だけではなく、
オーナー様のマンションの資産価値を保持する為にも役立つ業務です。
それ以外にも、入居を検討される方が内見に来られた際など
意外と良く見られているのが建物の清掃が行き届いているか否かという点です。
現在入居されている方々の為だけでなくとも、これから入居されるかもしれない方々にも好印象が与えられたら
定着率も入居率も吊り上がり、空室率が必然的に下がっていく為
こちらもあると嬉しい業務委託内容ですよね。
リフォーム・リノベーションなどの提案
老朽化や何らかの外的要因によって建物の状態が損なわれた部分を修理する際はリフォームを
空室対策や周辺地域に建てられている他のマンションとの差別化を図る為に
新しい設備などを導入する際はリフォームを行う提案をしてくださいます。
こちらを行う用途は、「建物のメンテナンス」に通ずる部分がありますが、
オーナー様のマンションの資産価値を保持するために行われる業務です。
主観的な視点ではなかなか気付きずらい点や目が届きにくい点を
客観的な立ち位置で指摘してくださいますので、
将来的なオーナー様の利益を考えるとこちらも重要な役割を担っていますね。
僕は目先の利益だけを考えていたけれど、長期的な安心を望むなら管理会社さんに業務を委託した方がいい気がしてきたよ！
賃貸の管理では何をしてくれるの？
賃貸の管理の部分では、
主に入居者様への対応や家賃の集金代行などに関する業務を行ってくださいます。
主な業務内容は以下を参照してください。
・入居希望者様の募集
・入居、更新時の契約手続きの代行
・退去時対応の代行
・集金代行（家賃を滞納されている入居者様には督促も）
・入居者様からのクレームやトラブルの対応
これらの業務内容を一つ一つ詳しく見ていきましょう。
入居希望者様の募集
マンションを保有していらっしゃる全てのオーナー様にとって、
大変大きな悩みになるのが「空室問題」ではないでしょうか。
その原因は一概には言えませんが、お部屋やマンション事態に何ら問題がないようでしたら
そもそも物件の情報が入居希望者様の目にあまり触れていない可能性が高いと言えます。
その様に、マンションに長期的な空室が出た場合の対策に賃貸管理の業務においては
入居者様の募集を行います。
長期的な空室を改善するために入居者様を募る場合、
仲介手数料が通常より高価になってしまう場合もございますが
空室をそのままにするよりはオーナー様の利益に繋がるのではないでしょうか。
入居、更新時の契約手続きの代行
オーナー様が保有されているマンションに新しく入居者様がご入居される際の手続きは
正直なところまどろっこしく感じてしまう事もあるのではないでしょうか。
また、副業として不動産投資を行っていて、柔軟に時間を割くのが難しい場合などは
契約時に立ち会えなければ入居者様を集うことは一向にできません。
つまり、マンションを運営し、インカムゲイン（家賃収入）を得ることが難しくなってしまいます。
また、現在ご入居して頂いている入居者様がマンションをお気に召してくださり、
更新したいと申し出ていただいた際も同様です。
しかし、そのような際に契約手続きを代行してくださるのも賃貸管理の業務内容に属します。
その業務を代行して頂ければ、
自分の時間を割かなくともインカムゲイン（家賃収入）の割合が上がる為、
とても便利だと言えるのではないでしょうか。
退去時対応の代行
退去時に問題が出やすいのが、敷金の返還を行う際ではないでしょうか。
敷金は入居者様が退去される際に、部屋の状態を「原状回復」するために
入居時に預けられるものですが
退去された際は、原状回復で掛かった費用を色心から差し引いた金額を返金されると思います。
しかし、明らかに借主の故意で傷つけられた点を敷金で補うように要求し、
修繕費を支払わないと言われる退去者様も残念ながら存在します。
そのような際、オーナー様のご負担にならないよう
それらにおける対応を一括引き受けることも賃貸管理の業務に含まれています。
集金代行（家賃を滞納されている入居者様には督促も）
インカムゲイン（家賃収入）を得ることは、不動産投資の主柱となっていますが
オーナー様のマンションにご入居されている入居者様からの家賃の集金も
賃貸管理業務の一つとして挙げられます。
そして業務は集金だけに留まらず、
思わず強制的に退去を求めたくなるほど家賃を滞納されている入居者様への督促も含まれます。
日本では法律的にオーナー様が入居者様の退去を命じることができないようになっている為、
何度家賃の督促をしても振り込んでいただけないご入居者様に頭を悩ませることも多いかもしれません。
しかし、そこで管理会社さんに受け持っていただければ、すぐに適切な対応を取ってくださる為
オーナー様の利益にとっても非常に貢献できる業務内容となっております。
入居者様からのクレームやトラブルの対応
入居者様からのクレームなどで非常に良く挙げられるのは
マンション内の隣人間におけるトラブルです。
特に騒音トラブルは絶えることなく、初めは住人間のいざこざだった場合でも
忙しくて対応が困難だったり、オーナー様が解決できることでなかったりで
有耶無耶に見過ごしてしまうと
隣人間のトラブルがラジカルな刑事事件にまで発展してしまう事もございます。
直接オーナー様が外傷を負う可能性は低いですが、
刑事事件にまで発展してしまうとマンションやオーナー様のイメージは悪いものになってしまいますし、
住人間のいざこざで留められたとしても、
他の入居者様も居心地の悪さを感じて退去されてしまう可能性も見過ごせません。
その他にも共有部分を独占している入居者様や、ベランダにごみを放置する入居者様などに対する
他の入居者様からのクレームの受付と対応など、
人が沢山集まれば集まるほど家賃収入は増えることに比例して、クレームやトラブルは絶えません。
しかし、数々のマンションを管理して経験を積んでいる管理会社さんであれば、
そのようなクレームやトラブルは言ってしまえば慣れっこで
そのような際の対応も手慣れています。
クレームやトラブルなどはネガティブな作用が強く、オーナー様の心労になることも多い為、
精神衛生を保ちつつ利益を得れるとっておきの業務内容だと言えます。
管理会社さんに委託した方が入居者さんにとってもオーナーである僕にとってもいいのかもしれない！
まとめ
ちなみに、どうして管理会社さんに業務を委託した方がいいのか分かったかな？
煩わしい業務から解放されるのに利益が確保されるっていうメリットもあるよ！
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