賃貸経営

【マンションを満室経営したいなら!】管理会社の選び方で空室問題が解決することを知っていましたか!?

空室問題 管理会社 選び
トチ尾
トチ尾
ねえ、家ネコちゃん。

今日も少し聞きたいことがあるんだけど…

 

家ネコ
家ネコ
トチ尾くん、どうしたの?

 

トチ尾
トチ尾
実はね、マンションの入居率がなかなか上がらないんだ…。

 

家ネコ
家ネコ
もしかしてだけど…

トチ尾くんが業務を委託している管理会社さんって、仲介も兼業してくれているところだったりしない?

 

トチ尾
トチ尾
そうだけど…?

 

家ネコ
家ネコ
もしかしたら、そこに問題があるのかも!

 

トチ尾
トチ尾
一体どうして…?

 

家ネコ
家ネコ
今回は、マンションを満室運営するためには

混合型の管理会社さんをおすすめしない理由をお話していくね!

 

混合型の管理会社さんをおすすめしない理由

空室問題 管理会社 選び

特に都内でマンションを保有されているオーナー様は、

混合型の管理会社さんに業務を委託されている方も多いかもしれません。

しかし、それが何よりも「空室」を生む原因になっている可能性が高いことをご存知ですか?

ここからは、それが一体何故なのかをお話していこうと思います。

混合型の管理会社さんは空室率が上がる!?

管理会社さんとオーナー様は、信頼関係で成り立っているパートナーですが、

そうは言っても「ビジネスだ」と割り切って、

オーナー様や入居者さんの事よりも会社の利益を考える管理会社さんも中には存在します

その管理会社さんが運営している仲介会社で契約が決まれば

その分広告料や仲介手数も管理会社さんのインセンティブになる為

管理会社さんが運営している仲介会社で優先的に紹介はしてくれますが、

他社に物件の情報を流さなかったり、優先して紹介させなかったりすることが多々あるのです。

その結果、せっかくいい条件のお部屋でも

そもそも「人の目に触れない」という点で選ばれない可能性が高くなってしまうのです。

それから何が起こるかと言えば、言わずもがな

入居者さんを集うことが難しくなってしまい空室率が上がってしまう事態に落ちる可能性が高くなる、ということです。

 

トチ尾
トチ尾
ただ一気に色々してくれるのが「便利」だと思って

仲介も一緒にしてくれる管理会社さんを選んでいたけど…そんなデメリットがあったなんて

 

家ネコ
家ネコ
それがその管理会社さんのやり方だから仕方ないけれど、

どうしてもそこが不満に感じるのなら管理会社さんの変更を検討してもいいかもね

 

トチ尾
トチ尾
じゃあ逆に、

物件の情報をより多くの人に流布する為にはどんな管理会社さんを選べばいいんだろう?

 

家ネコ
家ネコ
よくぞ聞いてくれました!

ここからは、そんな事態に陥らない為におすすめの管理会社さんの形態を教えるね!

 

選ぶなら、管理に専業している会社さん!

空室問題 管理会社 選び

ここまでは、管理会社さんが仲介業も行っている形態はあまりおすすめできない

ということをお話してきましたね。

それでは、どのような形態の管理会社さんがオーナー様の為を考えて

入居率を上げるお手伝いを全うしてくれるのでしょうか?

それは、管理に専業している管理会社さんです!

その理由がなぜなのか、まとめていきますのでご参考になれば幸いです。

より多くの仲介会社さんに情報を流してくれる

仲介会社を持っている管理会社さんと違って、

管理に専業している管理会社さんはより多くの仲介会社さんに物件の情報を流してくださいます

それは当たり前、と言っては、当たり前の話ですが

自社に仲介の業者を持つ管理会社さんはインセンティブを考えて行動しなくてはいけない為、

なかなかそのように幅広い仲介会社さんに働きかけてくれることはあまりないのです。

また、仲介会社さんだけでなく、

例えば物件近辺の会社さんに「社宅としてどうか」や

「他に会社近くで物件を探している社員さんがいるか否か」

などと幅広く営業をかけてくださいますので

一気に大勢の入居者さんを集うことも可能になるのです。

結果、色々な場所で物件情報が人の目に着くようになる

沢山の仲介会社さんに情報を流布して頂いたら、

その分だけお部屋をお探しの方々の目に触れやすくなりますね。

すると、それだけ誰かの需要にマッチしやすくなるということです。

また、先ほども言った通り

もしも仲介会社さんを併設している管理会社さんに管理業務他、仲介をお願いしていたら、

出会えなかった物件と入居者さんが巡り合う。

そのおかげで、オーナー様も入居者さんも得をする。

それを可能にしてくださるのが、管理に専業している管理会社さんならではなのです。

 

トチ尾
トチ尾
確かに! 管理に専業している管理会社さんなら、

物件の情報が流布しやすいから、仲介の際に劣後することがないかも!

 

家ネコ
家ネコ
入居者さんを集うには、何よりこちらから働きかける必要があるからとても重要だね!

 

トチ尾
トチ尾
ちなみに、それ以外にもおすすめの管理会社さんの形態ってあるの?

 

家ネコ
家ネコ
もちろんあるよ!

「PM型」って言うんだけど、ついでに今日はそれも紹介しておくね!

もう一つの管理会社さんの形態「PM型」とは!?

空室問題 管理会社 選び

ここまで

仲介会社を併設している管理会社さん

管理に専業している管理会社さん

の二つを見てきましたね。

しかし、実は管理会社の形態はその二つだけに留まりません。

会社さんによって多少の際はありつつも管理会社の形態は大まかに「3つ」だと言われています。

そして、その最後の一つであるのが「PM型」の管理会社さんです。

PMっていったい何?

PMとは、プロパティマネジメントの頭文字を取った呼び方です。

基本的には、管理に専業している管理会社さん同様

「PM型」の管理会社さんは仲介業務を行ってはいません

しかし、管理に専業している管理会社さんと決定的に違うのが

マンションの管理だけでなく、経営にも関わって来る、という点です。

「PM型」はどのような業務を担当してくれるの?

管理に専業している管理会社さんや、仲介会社を保有している管理会社さんとは違い、

「PM型」はマンションの「経営」の部分まで深く踏み込んでくださるとお話ししましたが、

それは決してオーナー様の権限をはく奪するような形ではなく、

オーナー様の資産をより有効に活用し、収益を拡大させるコンサルティングを担当してくださいます。

例えば、マンションに空室が出た場合にどのような対応をするのか

共に考えてくださったり、

その他、無駄なコストが掛かっていないか、

もし掛かっているのであればどのような点で経費を削減できるのか、

または、法務関係でのアドバイスなど

幅広く、親身にオーナー様に寄り添ってマンションの経営を安定させてくださいます

不動産投資を主体として利益を得ているオーナー様にとっても

副業で不動産投資を行い利益を得ているオーナー様にとっても

税務関係や法務関係での手続きはややこしい点があったり、時間を割くのが難しいと感じることは多いのではないでしょうか?

そのような方にうってつけなのが、「PM」型の管理会社さんなのです。

 

トチ尾
トチ尾
す、すごい!僕みたいな不動産投資初心者には神々しい存在だ…!

 

家ネコ
家ネコ
不動産投資に置いては、利益を得ることも重要だけれど

税務や法務関係でのほころびを失くして安全かつフェアに運営していくことも重要だよ!

家ネコ
家ネコ
もしもその領域で不安があるのであれば、「PM」型の管理会社さんに管理をお願いするのが良いかもね!

まとめ

空室問題 管理会社 選び
家ネコ
家ネコ
どうだろう?今回のお話でトチ尾くんの疑問は晴れたかな?

 

トチ尾
トチ尾
うん!僕はこれまで仲介を自社で行っている管理会社さんに管理を委託していたから、

そもそも僕のマンションの物件情報があまり人の目に触れていなかったんだ!

トチ尾
トチ尾
その影響で入居率がずっと上がらないままだったんだね!

 

家ネコ
家ネコ
その通り!

もちろん、全部が全部その管理会社さんの形態のせいだとは言わないけれど、

その可能性は大いにあるから、そこから改善して行こう!

 

トチ尾
トチ尾
そうと決まったら、今の管理会社さんと話し合いの場を持ってみて、変更を視野に入れてみるよ!

 

家ネコ
家ネコ
もしも管理会社さんに何か不満があって、変更を考えている場合は、こちらの記事を参考にしてみてね!

【気を付けなければ危険】マンションの管理会社を変更する際に陥りやすい罠と注意点!円満な解決策はある?

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