色々悩んでるんだ…
不動産投資において二棟目を購入するタイミングと、物件を選ぶ際のポイントについて
お話ししていくね！
二棟目を購入するメリットとは？
不動産投資を行っている方のなかで、一棟目に購入した物件にも慣れ
二棟目の購入を検討している方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
しかしながら、まだ購入に踏み切れない方もいらっしゃるかと思います。
そこでここからは、二棟目を購入するメリットについて見ていきましょう。
資産を拡大できる
二棟目を購入するメリットの一つ目は、資産を拡大できると言う点です。
当たり前ですが、二棟目を購入すると賃貸として貸し出すことのできる部屋が増える為
それだけ手に入る家賃収入が多くなります。
また資産を拡大したことで得た利益を元に、
三棟目を購入するなど、さらなる資産の形成が可能です。
空室のリスクヘッジができる
二棟目を購入するメリットの二つ目は、空室のリスクヘッジができると言う点です。
普通、一棟だけを保有していると空室率の高さは
それだけ家賃収入の低さに結びついてしまう為、クリティカルな問題です。
しかしながら、もう一棟不動産を保有していると
その不動産がほぼ満室経営をすることができれば
一棟目のマイナスを相殺することも可能です。
また、どちらかの不動産に入居者さんがいれば
空室による利益の低下も防げますので、そこが利点だと言えます。
相続税対策になる
二棟目を購入するメリットの三つ目は、相続対策になる点です。
なぜ相続対策に有効なのかと言うと、
不動産の方が現金より相続財産として価値が低いことに由来します。
現金で相続を行う場合は、評価額は100パーセントになります。
しかしながら、不動産の場合は土地が80パーセントで
建物は60パーセントから70パーセントで計算します。
その為、現金で相続するよりも不動産として相続する方が相続税が安くなります。
二棟目を購入するデメリットとは？
ここまで、二棟目を購入することのメリットについて見てきましたね。
さらなる資産形成や節税対策まで色々な利点があることが
ご理解いただけたと思います。
ここからは、二棟目を購入することのデメリットについて見ていきましょう。
ローンの返済額が増える
二棟目を購入することのデメリットの一つ目は、ローンの返済額が増えることです。
一棟目を融資を受けて不動産を購入していて、まだ返済が終わっていない場合には
二棟目も融資を受けて不動産を購入すると、ローンの返済額が増えてしまいます。
また、二棟とも空室に悩まされてしまうと、
ローンの返済が滞ってしまうこともございますので二棟目の物件選びには注意が必要です。
建物の維持費や工事費が倍になる
二棟目を購入することのデメリットの二つ目は、
建物の維持費や修繕工事費が倍になることです。
アパートやマンションを維持するには、色々なお金がかかります。
例えば、供用部の電気代や水道代、清掃代など締めて2万円ほどかかってしまいます。
また、修繕工事には一棟、数百万円かかってしまうのが一般的でしょう。
一棟だけでも維持することが大変なのであれば、
二棟目に手を出すのはまだ危ういと言えます。
二棟目の購入が適している３つのタイミングって？
ここまで、二棟目を購入するメリットとデメリットについて見てきましたね。
実際に、二棟目の購入が可能なのであれば資産のより大規模な形成ができると言う
メリットがございます。
しかしながら、購入するタイミングを見誤ってしまうと
融資を受けることができずにそもそも二棟目を購入できないばかりではなく、
大きな損失に繋がりかねません。
そこでここからは、二棟目を購入するタイミングについてお話ししていきましょう。
二棟目の購入に適しているタイミングは、以下の３つをクリアしていることです。
- 一棟目の経営が安定している
- 自由に使える資金がある
- 一棟目の資産価値が高い
それではそれぞれの内訳を見ていきましょう。
一棟目の経営が安定している
二棟目を購入するタイミングの一つ目は、一棟目の経営が安定していることです。
経営が安定しているとは、一体どのようなことを指すのかと言うと
基本的には空室率の低さのことです。
二棟目を購入する際には、自己資金だけでなく融資を受けると思います。
不動産投資用の融資を受ける際には、この空室率が大きく関わってきます。
平均的な空室率は、20パーセント前後です。
絶対に20パーセントに届かなくてはいけない、と言う基準がある訳ではありませんが
あまりに空室率が高いと融資が受けられなくなってしまう可能性がございます。
あまりに高いようであれば、二棟目の購入を検討する前に
一棟目の空室対策に力を入れるのが最善でしょう。
効果的な空室対策については、こちらの記事をご参照ください
自由に使える資金がある
二棟目を購入するタイミングの二つ目は、自由に使える資金があることです。
不動産投資の中では、自由に使える資金のことをフリーキャッシュフローと呼びます。
フリーキャッシュフローの算出方法は簡単で、式は以下の通りです。
フリーキャッシュフロー＝利益ー（ローン＋必要経費）ー貯蓄額
利益（毎月入ってくる家賃収入）からローンの返済額や必要経費を引いた額から
修繕工事や二棟目以降に購入するための貯蓄を引いた額のことを
フリーキャッシュフローと言います。
マンションやアパートが老朽化してしまうことは避けられませんので、
一棟目の大規模修繕工事の為に計画的な貯蓄ができる金銭的余裕がなくては、
二棟目に手を出すことは最適だとは言えません。
反対に言えば、必要な分の貯蓄ができる上で利益が残るのであれば
二棟目の購入を検討しても良いと言えるでしょう。
一棟目の資産価値が高い
二棟目を購入するタイミングの三つ目は、
一棟目の資産価値が高いと言う点です。
それは一体なぜかと言うと、
融資を受ける際には一棟目の資産価値を担保に審査されるからです。
その為にも、一棟目を購入した際にきちんと大規模修繕の貯蓄をしておくことは
長期的に見て必要なことなのです。
しかしながら、一棟目の資産価値が低くとも二棟目の資産価値が高ければ
総合的に見て担保として評価していただけることもありますので、
融資を諦める必要はございません。
二棟目を選ぶ際の２つのポイントとは？
ここまで、二棟目を購入する３つのタイミングについて見てきました。
全てに適していれば、二棟目の購入を検討しても良いと言えるでしょう。
ここからは、二棟目を選ぶ際の２つのポイントについて見ていきましょう。
二棟目を選ぶ際の２つのポイントは以下の通りです。
- 一棟目とは異なるエリアを選ぶ
- 一棟目とは異なる築年数を選ぶ
それではそれぞれの内訳を、詳しく見ていきましょう。
一棟目とは異なるエリアを選ぶ
二棟目を選ぶ際のポイントの一つ目は、一棟目とは異なるエリアを選ぶことです。
一棟目と同様のエリアを選ぶと、
管理が楽そうで良いなと思う方がいらっしゃるとは思います。
しかしながら、同じエリアを選んでしまうと火災や天災によって被害が出てしまった際に、
家賃収入が同時に入らなくなってしまい、稼ぎ口がなくなってしまいます。
また、利益が同時に受けられなくなってしまうだけでなく、
修繕のために莫大な費用がかかってしまいます。
一棟だけでも被害を受けた不動産を修繕するのに高額な費用がかかるのにも関わらず、
二棟丸ごと修繕が必要になってしまうと赤字になりかねません。
その為にも、一棟目が都内なのであれば、二棟目は東京以外の関東圏など
二棟目を購入する際には一棟目とは異なるエリアを選んで
リスクヘッジを行うことが好ましいでしょう。
一棟目とは異なる築年数を選ぶ
二棟目を選ぶ際のポイントの二つ目は、一棟目とは異なる築年数を選ぶことです。
その理由としては、二つございます。
一つ目は、同様の築年数の不動産を選んでしまうと
修繕が必要な時期が被ってしまうことです。
先ほども申した通り、一棟を修繕工事するだけでも数百万円かかってしまうのに
二棟丸ごと修繕工事を行うとなると莫大な費用が必要になり赤字になりかねません。
二つ目としては、一棟目の資産価値が低く、
それだけの担保では融資が受けられない場合に言えるのですが、
築年数の浅い物件は資産価値が高い傾向にある為、
築年数の浅い物件を二棟目に購入することによって
担保の底上げをすることができ、融資を受けられる可能性が生まれるからです。
まとめ
- 一棟目の経営が安定している
- 自由に使える資金がある
- 一棟目の資産価値が高い
この三つをクリアしている時なんだね！
- 一棟目とは異なるエリアを選ぶ
- 一棟目とは異なる築年数を選ぶ
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