どんな問題に対峙することになるのかな？
不動産投資家なら十中八九経験する「７つの問題」と「解決策」についてお話していくね！
家賃滞納トラブル
オーナー様として不動産を運営していく中で
滞納トラブルに巻き込まれることは避けられないと言っても過言ではありません。
家賃をきちんと支払っていただけないと、
家賃収入（インカムゲイン）が安定しませんので
不動産投資家さんにとっては深刻なリスクになりかねません。
そこでここからは、家賃滞納が起こってしまった際の対処法についてお話していきますので
ご参考にお読みください。
滞納保証会社に加入してもらう
まず、そもそも家賃滞納を生まない為にできることは
入居者さんに「滞納保証会社」に加入していただくことです。
従来であれば、「保証人」であったり、「連帯保証人」を
取ることが一般的でしたが、
民法の改正によって連帯保証人の保証額の限度を規定する必要がある点や
保証人の高齢化によって支払い能力が認められないこともございます。
その為、滞納保証会社さんに入居者さん自身で加入して頂くことがおすすめできるのです。
定期借家契約を結ぶ
また、家賃滞納を生んでしまった際にそれを長期化しない為にできるのは
入居者さんと定期借家契約を結ぶことです。
普通借家契約を結んでしまいますと、
もし家賃滞納常習者に退去して頂く際には立ち退き訴訟を起こさなくてはいけません。
それによって判決を取れたとしても
強制執行の申し立てをし、実行する必要がございます。
また、それには短くて６ヶ月、長いと10ヶ月ほど期間が掛かってしまうので
その間の家賃がさらに滞納されてしまう事を考えると
総額１年分の家賃の損失が生まれてしまいます。
対して定期借家契約であれば、すぐに判決が取ることが出来ますので
凡そ２ヶ月から3ヶ月ほどで解決可能です。
その為、必ず新規の契約については、定期借家契約で結ぶようにしましょう。
空室の長期化
中古物件を購入した際に
その瞬間に入居者さんが続々と退去してしまう…というようなこともございます。
また、一気に空室が生まれてしまうに留まらず、
その後長期的に空室が埋まらない…というようなことも多くあるケースです。
しかしながら、このような空室問題にも対処法はございます。
その為、ここからは長期化してしまった空室の解決策についてお話していきましょう。
部屋と家賃が見合っているのか比較する
空室が長期的に続いてしまっている場合は、
先ずはそのお部屋の価値がオーナー様が貸し出したい家賃の価値に
見合っているか否かをチェックしてみましょう。
単純な話、お部屋の家賃が5万円なのであれば、
その額を払ってでもそのお部屋に住みたいと思う方がいるかどうかという事です。
お部屋の価格と価値のバランスが取れていないと
いくら募集をかけても入居者さんを集うことは難しいため、
まずはこの点をチェックしましょう。
価値と価格が見合っていない場合
お部屋の価値と価格が見合っていないように思いましたら、
先ず考えられるのは家賃を下げることかもしれません。
しかしながら、それは最終手段です。
お部屋の価値と価格が見合っていないように思えたら、
価格を下げる前に価値をあげましょう。
例えば、お部屋の設備などが老朽化しているのであればリフォームしてみたり、
お部屋の雰囲気がもの寂しければ、
ソファーやベッド、観葉植物などを置いてみて
実際に内見者さんが生活している様を想像しやすいようにしてみるのがおすすめです。
価格と価値が見合っている場合
お部屋の価格と価値が見合っている場合であれば、
物件の情報をより広く流布して、
お部屋をお探しの方々の目に情報が入りやすいようにしましょう。
この際、自社のみで入居者さんの募集をかける、
または、自社と他社両方で募集をかける不動産会社さんは避けましょう。
物件情報の囲い込みなどが起こってしまい、
必要以上にお部屋が決まりにくくなってしまいます。
もっともおすすめできるのは、他社で広く入居者さんの募集をかける不動産会社さんです。
情報の独占や、報酬目当ての行動なども行われない事、
またオーナー様自身で募集をかけることも許諾してくださる場合が多いことからも
一番早く決まりやすい不動産会社さんの条件だと言えます。
入居者さんの死
不動産投資を行う上で
最も悲劇的な状況として挙げられるのは、入居者さんの死です。
入居者さんが死に至ってしまう理由は幾つかございますが、
孤独死、自殺、他殺などが挙げられます。
そのような際、もしかしたらパニックに陥ってしまいどのように対処していいのか
分からなくなってしまうかもしれません。
その為、ここからは入居者さんがお部屋で亡くなられた際にも
真摯に、また迅速に対応するための対処法を見ていきましょう。
事故物件になってしまう条件
病死等ですぐに発見された場合は全く問題ございません。
しかしながら、発見が１ヶ月ほど遅れてしまい
近所の方から「異臭がする」というクレームで気が付いたような場合は
心理的瑕疵となってしまい、事故物件の扱いになってしまいます。
その為、新規で入居者さんを募集する際には
心理的瑕疵のある物件という事で「事故物件」である事を明記する必要がございます。
また、契約前の重要事項説明の際にも、心理的瑕疵がある物件であることを
説明する必要がございます。
告知期間について
心理的瑕疵あり物件、つまり事故物件である告知は
どれほどの期間行えばよいのでしょうか。
実は、それについての厳密な法律や規則はございません。
一般的には、入居者さんが２、３回ほど入れ替わった頃、や
５～６年間告知すれば良い、
または、近所の方の記憶が薄れた時期、などと言われています。
ゴミ出しのトラブル
沢山の方が住んでいるマンションやアパート内では、
出てくるゴミの種類も様々です。
しかしながら、例えばゴミ捨て場にテレビが捨ててあったり、
ベッドなどの粗大ゴミが捨ててあったりと、
ゴミ捨て場では回収できないゴミを捨てていく入居者さんもいらっしゃいます。
そのような行為は、マンションやアパート内の住居環境が乱されてしまいますので、
ゴミ捨てのマナーを守ってくださらない際の対処法について見ていきましょう。
オーナー様が片付ける
時たまに、その様にゴミ捨てのマナーを守らない入居者さんを見つけた際に
警告文を張るオーナー様もいらっしゃいます。
しかしながら、それは全く持って効果がありません。
それよりも先にできることは
不法投棄を発見した際にすぐにオーナー様が捨ててしまう事です。
この理由については、「ゴミ籠の法則」というものに帰着します。
例えば、自転車の籠に空き缶を一つ入れておくと、
人間の心理的にその中に他のゴミを入れたくなるそうです。
それは、不法投棄にも適応され、
一つ不法投棄があれば、そこにはどんどん不法投棄が増えていきます。
その為、見つけた瞬間にそのゴミを片付けてしまう事がおすすめです。
監視カメラを付ける
しかしながら、上記の方法を永遠に続けていくのは
オーナー様の出費もかさみますし、体力も削られてしまいますね。
その為、その後同じようなことが起こらないように
監視カメラを導入することを考えても良いかと思います。
今であれば、大体1万円程で購入できますので、
そちらの方も合わせて検討してみましょう。
まとめ
不動産投資を躊躇してしまった方も大丈夫！
全て解決可能だから、安心して不動産投資家を目指そうね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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