不動産投資を行う上で逃れられないリスクとその対処法
についてお話していきましょう！
空室のリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの１つ目は、空室が生まれてしまうリスクです。
既に不動産投資を行っている方も、まだ不動産投資について勉強中の方も
不動産投資の収入源は基本的にはインカムゲイン、つまり家賃収入ですね。
その家賃収入は入居者さんが居てこそ収入として入って来るものですので、
いかに入居率を上げることが出来るのか、が大きなポイントになってきます。
そうは言っても、空室は生まれてしまうものです。
その為、空室のリスクにはどのように対処していけば良いのか、
という点について考えてみましょう。
空室は必ず来るものとして、シュミレーションを行っておく
どれだけ人気の物件であろうと、一定期間は空室が生まれてしまうものです。
その為、事前にそのことを想定しておく事が対処法として挙げられます。
具体的には、何パーセントの空室率までであれば、
ローン返済の際に持ち出しが無く耐えられるのかという事を想定しておく事が重要です。
また、空室期間はできてしまうものである反面、長期化しない為にはどうすれば良いのか
という空室対策の術を考える必要がございます。
こちらに関しましては、以下の記事にて詳しくお話していますので
興味のある方は参考にお読みくださいませ。
【空室対策のすごい技】空室で困っているオーナー様必見！空室を一瞬で埋めることのできる最強の一手
家賃が下落してしまうリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの２つ目は、家賃が下落してしまうリスクです。
家賃は、建物の老朽化と共に安くなってしまうと言われています。
もしもその通りに家賃がどんどん下落して行ってしまっては、
思い描いた通りのキャッシュフローを手に入れることはできませんね。
しかしながら、古い物件でも工夫次第では家賃を保ったままにすることは可能です。
そこでここからは、家賃が下落してしまうリスクの対処法として、
工夫を施して商品価値を保つ方法について見ていきましょう。
家賃を下げざるを得なくなる前に、商品価値を上げる工夫を
建物が老朽化してしまっても、付加的な価値をつけることで
お部屋の商品価値を上げることが出来ます。
具体的な方法を上げれば、家具や家電を込みにしてみたり、
インターネットを無料で使い放題にしたり、ペット可にすることでも
家賃が下落してしまうリスクは避けられます。
金利が上昇してしまうリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの3つ目は、金利が上昇してしまうリスクです。
ご存知の方も多いとは思いますが、
景気が良ければ金利は上昇し、景気が悪くなれば金利は下落する、と言うように
金利は景気の影響を強く受けて変動いたします。
万が一でも金利が上昇してしまえば、手取りの収入は減ってしまい、
理想通りのキャッシュフローを手元に残すことが出来なくなってしまいます。
その為にも、どのように金利の上昇に対象すれば良いのかという点について
一緒に考えていきましょう。
金利の上昇も事前にシュミレーションしておく
家賃収入が主な収入源である不動産投資は、あまり景気には左右されません。
その為、必要以上に金利の上昇の打撃について頭を悩ませる必要はございません。
しかしながら、上記でも申した通り、
万が一でも金利が上昇してしまえば、手取りの収入は減ってしまいます。
その為、不動産投資を行う前に、どこまで金利の上昇に耐えられるのかという点を
必ずシュミレーションしておくことが対処法としておすすめできます。
地震や災害などの天災のリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの４つ目は、天災のリスクです。
地震や大雨による被害は、日本の各地で相次いでいます。
もしも天災などの被害を建物が受けてしまったら、その損害は大きく、
一定期間家賃収入が入ってこなくなってしまう可能性もございます。
その為、日本で不動産投資を行う上で、このような天災のリスクがあることは
常に念頭に置いておかなくてはいけません。
その事を踏まえて、
天災などのリスクにはどのような対処法が効果的なのかについて考えていきましょう。
天災のリスクは保険でリスクヘッジを
天災のリスクの対処法の一つとして挙げられるのは、投資するエリアを分散することです。
これによって、一部の地域の建物に天災による影響があったとしても、
他の地域の建物が無事であれば、家賃収入を受け取ることでができます。
また、なるべく耐震性の高い築浅の鉄筋コンクリート造などの建物を選ぶことも
天災へのリスクの対処法として挙げられます。
しかしながら、耐久性と利回りの高さは相対してしまいますし、
鉄筋コンクリート造の建物を選んだとて自身で倒壊しないとは言い切れませんので、
天災のリスクは保険でカバーすることも重要だと言えます。
建物が老朽化してしまうリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの５つ目は、建物が老朽化してしまうリスクです。
建物が時間と共に老朽化してしまうのは、仕方のないことです。
新築で購入したマンションでさえ、不動産投資を行っていれば必ず老朽化していきます。
それでは、そんな必ず来てしまう建物の老朽化には
どのように対処したら良いのか、と言う点について考えてみましょう。
定期的にメンテナンスを行うことが重要
先ほども申した通り、建物は時が経つにつれて必ず老朽化してしまうものです。
しかしながら、築50年の木造アパートだったしても、
きちんとコストをかけてリフォームすれば、高利回りの物件にすることもできますし、
鉄筋コンクリート造の建物だとしても物理的には100以上も持ちます。
大切なのは商品価値を保つために、定期的なメンテナンスを欠かさない事。
また、その為の費用を計画的に積み上げていくことも非常に重要になってきます。
税務関係のリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの６つ目は、税務関係のリスクです。
はっきり申し上げますと、不動産投資は税金との戦いです。
登録免許税、不動産取得税、印紙税や固定資産税、
所得税や事業税、相続税や贈与税などの様々な税金をマネジメントできるか否かで
オーナー様の手元に残るキャッシュフローは大きく変化してしまいます。
このように、税務関係のリスクを解決すべく、対処法について考えてみましょう。
不動産投資専門の税理士を見つける
例えば、青色申告を活用した節税方法であったり、
減価償却費の計上の仕方一つをとっても、キャッシュフローは大きく変化致します。
これは例え税理士さんであっても、不動産の税務に特化している税理士さんでないと
的確なアドバイスをすることが出来ません。
不動産投資において無駄な税金を払いたくないのであれば、
不動産投資における税務に特化した税理士さんにお願いするか、
オーナー様自身でも不動産投資に関わる税務について学んでみることがおすすめできます。
デッドクロスによって黒字倒産してしまうリスク
不動産投資を行う上で挙げられるリスクの７つ目は、デッドクロスのリスクです。
デッドクロスとは、不動産投資に特有の現象であり、
不動産投資最大のリスクであると言っても過言ではございません。
デッドクロスは凡そ７割以上のローンを受けている場合であれば起こってしまう現象で、
デッドクロスが起こってしまうとキャッシュフローよりも課税所得の方が多くなってしまい
税金を多く支払わなくてはいけなくなります。
そのような状況に陥ってしまう前に、どのような事をすれば良いのでしょうか。
一緒に考えていきましょう。
事前にリスクヘッジをしておく
初めにできることは、
そもそも７割以上のローンを受けて不動産を行わないという事ですが、
なかなかそれも難しい話かと思います。
その為、7割以上のローンを受けて不動産を購入された方は、
必ずデッドクロスが起こってしまう事を想定しておく必要がございます。
デッドクロスが起きてしまった際の対処法といたしましては、
繰り上げ返済を行うことなどが挙げられますが、
このことにつきましては非常に奥が深い話となります故、
以下の記事にて詳しい情報を公開しておりますので、ご参考にお読みくださいませ。
不動産投資で知らぬ間に黒字倒産にならない為には、デッドクロスに注目すべし！その概要を詳しく解決！
まとめ
リスクヘッジも同時に可能な事ばかりだね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
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