不動産投資を始めるなら、新築と中古どっちがおすすめなの？
という質問に答えていきましょう！
新築の不動産に投資するにはどんなスキルが必要なの？
中古と新築の不動産、どちらがおすすめなのかについて見ていく前に、
まずは新築の不動産に投資する際にはどのようなスキルが必要なのか、
についておさらいしてみましょう。
新築の不動産に投資する際に必要なステップは、大まかに以下の三つです。
- 土地の仕入
- 建築契約の請負
- 現場の管理
ここからは、この３つのステップの内訳をより詳しく見ていきましょう。
先ずは「土地を仕入れる」所から
新築で不動産を購入するには、何はともあれまずは土地を仕入れる必要がございます。
土地の仕入れでは、以下のことを行います。
- 土地を探す
- 法規チェック
- 簡易的にプランを立てる
- 資金計画
- 事業収支計画
- ローンの打診
- 買い付け
- 契約
土地が仕入れられたら「建築の請負契約」を結ぶ
土地が購入できましたら、次に行うのは建築の請負です。
建築の請負では凡その場合、以下のことを行います。
- 設計事務所を選ぶ
- 実践設計を行う
- 建築確認申請書を取得する
- 工務店を選ぶ
- 建築請負契約を結ぶ
最後に行うのは「現場の管理」
建築請負契約が結ぶことが出来ましたら、次に行うのは現場の管理です。
現場の管理では、凡その場合、以下の事柄を行います。
- 施工チェック
- 仕上げ部材の決定
- 工程管理
- 工事代金支払い
新築で最低限守るべき利回りとは
これまでの情報を簡単にまとめますと、新築の不動産への投資では
物件検索や、設計プラン、資金計画や事業収支計画やローンの打診、
また、法規チェックや都市計画法、建築基準法のチェック、
工務店を探すスキルなど、
一から土地を仕入れてアパートやマンションを新築する際には、
様々な知識やノウハウが必要であることがご理解いただけるかと思います。
その為、新築の不動産への投資は初心者の方にはかなりハードルが高いと言えます。
しかしながら、それでも新築の不動産へ投資を行いたいのであれば、
表面利回りで最低８パーセントは保つようにしてください。
なぜ８パーセント以上の利回りが必要かと言うと、
新築から15年して設備の部分の減価償却が終わってしまうと、
そこから先はキャッシュフローが極めて出にくくなってしまうことに帰着します。
出来合いの新築不動産は絶対に購入してはいけない！
ここまで、新築アパートやマンションへ投資を行うには、
大きな手間が掛かってしまうという事がご理解いただけたかと思います。
ここで、新築アパート業者さんから既に企画されている出来合いの不動産を購入すれば、
自身で新築の不動産を土地から購入するより、簡単で手っ取り早いのではないか
と考えている方もいらっしゃると思います。
しかしながら、このような業者さんからは絶対に購入してはいけません。
ここからはその理由はどうしてなのか、と言う点に絞ってお話していきましょう。
出来合いの新築は「利回りが低い」！？
その理由と致しましては、凡そ５パーセントも利回りがあればいい方だと言われるくらい
利回りが非常に低い傾向にあることが挙げられます。
そのような物件は殆どキャッシュフローが残りませんし、
場合によってはマイナスキャッシュフローになってしまい、
持ち出しでローンの返済を行うようになってしまうなど、
損失が多くなってしまう事もございます。
また、仮にサブリースの契約が付いていて家賃保証があったとしても、
サブリースは必ず2年間家賃の額の見直しがされる契約になっていますから、
30年間ずっと同じ家賃保証を受けられるとは言い切れません。
それらの理由から、既に出来合いの新築物件はサブリースの契約付でも
購入することはおすすめできないのです。
「建築条件付き」の土地は買ってはいけないって本当？
土地を探している際、
備考欄に「建築条件付き」という文言が書かれていることがございます。
そのような文言が書かれている土地の価格は相場程度で、良心的な事が多く、
融資を引っ張る為に簡易的なプランを作ってくださる場合もございます。
そんな優しいイメージのある、「建築条件付き」の土地ですが、
購入はおすすめできないのです。
ここからは、何故「建築条件付き」の土地を購入してはいけないのか、
という点に絞ってお話していきましょう。
建築費が多く取られてしまう可能性あり
「建築条件付き」の土地を購入してしまうと、
土地がお手頃な分、その利益分を建物に転換されてしまいます。
早い話が、土地は安くても、その代わりに建築費が高くなってしまう為、
結局的に出来合いの新築アパートやマンションを購入した際と
それ程変わらない利回りになってしまう、というケースが非常に多いからです。
このような理由から、「建築条件付き」の土地を購入することはおすすめできないのです。
中古の不動産に投資するにはどんなスキルが必要なの？
それではここからは、
中古の不動産に投資する際に必要になるスキルについて見ていきましょう。
中古の不動産に投資する際に必要なステップは、大まかに以下の三つです。
- 物件の仕入
- リフォーム・リノベーション
- 賃貸管理
ここからは、この３つのステップの内訳をより詳しく見ていきましょう。
先ずは「物件を仕入れる」所から
中古で不動産を購入するには、何はともあれまずは物件を仕入れる必要がございます。
物件の仕入れでは、以下のことを行います。
- 物件の検索
- 事業収支計画
- ローンの打診
- 買い付け
- 売買契約
物件が手に入ったら「リフォーム・リノベーション」
物件が手に入りましたら、その次に行うのはリフォームやリノベーションです。
リフォームやリノベーションでは、以下のことを行います。
- リフォームやリノベーションの計画
- リフォーム・リノベーション費用の捻出
- リフォーム・リノベーション業者の選定
リフォーム・リノベーションが終わったら「賃貸の管理」
リフォームやリノベーションが行えましたら、入居者さんを集い、
賃貸の管理を行って行きます。
賃貸の管理では、以下のことを行います。
- 入居者さんを集う
- 管理会社さんを選定する
- 客付業者さんを選定する
- 場合によってはオーナー様自身でも客付を行う
初心者には中古と新築どちらがおすすめ？
ここまで、
新築の不動産と中古の不動産に必要なステップとスキルについて見てきましたね。
読み進めて頂いた方にはもう既にどちらがおすすめであるか、
検討が付いている方もいらっしゃるかと思いますが、
初心者におすすめなのは圧倒的に「中古の不動産」への投資です。
その理由をこれまでの内容を振り返りつつ見ていきましょう。
中古の不動産への投資の方が圧倒的に簡単
新築の不動産へ投資を行うのに必要はスキルと、
中古の不動産へ投資を行うのに必要なスキルを比べてみれば、
中古の不動産へ投資を行う方が圧倒的に必要なスキルが少ないことが解ると思います。
また新築の場合であれば、
土地や建物、合計の融資を銀行から引っ張って来る必要がございますが、
これは初心者の方には極めて難しいのではないのでしょうか。
正直なところ、土地を現金で買えるぐらいの資産力が無ければ、
初心者の方が新築の不動産に投資することは難しいと思います。
加えて言えば、新築の不動産に投資するのであれば当然建築の知識も必要ですから、
新築の不動産に投資するのであれば、5年から10年ほど経験を積んでから行うことが
おすすめです。
まとめ
しっかり経験を積んでから行うという事と、表面利回りは8パーセント以上を保つ
という事に気を付けて行おうね！
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