不動産投資を始める前に必ず考えておかないといけないくらい重要だよ！
不動産投資に必要な「企画力」を身に着ける方法についてお話していくね！
どうして「企画力」が不動産投資において重要なの？
間違った投資をしてしまうと、リカバリーが難しい
例えば、
2000万円の新築マンションをフルローンで毎月一万円の持ち出しで買えるとしましょう。
すると、ローンの返済が終わった35年後に
ローン返済分の差し引きが無く収益が受け取れるという事になりますね。
しかしながら、この投資方法の間違っている点に気が付けますでしょうか。
この投資方法が間違っていると言える理由は二つございます。
一つ目は、買った瞬間に新築マンションではなくなってしまう為、
売却する際には1800万円～1500万円程度にまでマンションの価値が落ちてしまう点です。
すると、この新築マンションを購入して売りに出す場合には
200万円～500万円の損失が生まれてしまいます。
二点目に挙げられるのは、買った瞬間に利益が上げられていない点です。
毎月１万円の持ち出しを35年間続けるという事は、
１万円×１２か月×35年＝420万円、つまり
ローンを払い終わったとしても420万円の元を取ってからではないと、
実質利益が出ていないという事になります。
しかしながら、もしもこの点に気づかぬうちに購入してしまったら
後々取り返しのつかないことになってしまいますね。
そのような状態に陥らない為に必要になって来るのが「企画力」なのです。
自身の理想に見合った投資を行う事が重要
上記の例のように、フルローンを受けられるから、という理由や
融資が受けられるから、という理由で不動産投資を行うのではなく
自分自身が思い描く未来を実現するために不動産投資を行いましょう。
その為には、どのような場所（地方なのか、都市なのか）に
どのような物件（新築・中古・一棟・区分・戸建て）を持てば良いのか、
また、物件の表面利回りから支出を逆算した上でいくらで購入すれば良いのか、
という基準を目標に
数ある物件のメリット・デメリット比較検討し、購入することが必要です。
それを実現し、企画力を身に着ける為に、
今回の記事ではあらゆる種類の不動産のメリット・デメリットをまとめていきます。
都心と地方の物件のメリット・デメリット
都心の物件のメリット・デメリット
都心の物件のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 地方より人が多い分、空室率が低い（稼働率が高い）
- 担保価値が高い
- 賃貸の管理をする上で、客付会社（不動産会社など）が多い
続いて、都心の物件のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 景気によって不動産の価格が変動しやすい
- 価値が高いものの、利回りが低い傾向にある
- 近隣に競合物件が多数存在する為、ライバルが多い
地方の物件のメリット・デメリット
地方の物件のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 物件の価格が安い
- また、その分利回りが高い
- 周辺に大学や工場がある場合があるので安定して需要がある
続いて、地方の物件のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 人口減少が続いている為、空室率が高い（稼働率が低い）
- 担保価値が低い影響によって融資が受けづらい傾向にあり
- 賃貸の管理をする上で、客付会社（不動産会社など）が少ない
近隣と遠隔地の物件のメリット・デメリット
近隣の物件のメリット・デメリット
近隣の物件のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 土地勘がある為、客付の営業を行いやすい
- トラブルが起こっても迅速な対応ができる
- 自主管理も場合によっては可能
続いて、近隣の物件のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 天災が起こってしまった際のリスクが分散できない
- トラブルの際には直接入居者さん対応をしなくてはいけないことも…
遠隔地の物件のメリット・デメリット
遠隔地の物件のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 近隣の物件では獲得できない管理ノウハウを獲得できる
- 天災が起こってしまった際にもリスクが分散できる
続いて、遠隔地の物件のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 客付営業がし難い故に空室のリスクが高くなってしまう
- トラブルが起こった際の迅速な対応が難しい
- 自主管理がし難い
一棟・区分・戸建てのメリット・デメリット
一棟所有のメリット・デメリット
一棟所有のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 保有している戸数が多い為、空室リスクを分散できる
- 区分所有と比べると融資が受けやすい
- 資産を増やしやすい
- 区分所有と比べると管理費が割安（5～10パーセント程）
- 一棟まるまる保有している為、自由な建て替えが可能
続いて、一棟所有デメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 天災が起こってしまった際のリスクが分散できない
- 修繕費の負担が多きい
- 入居者さんが多い分、トラブルやクレームの数も増える
- 換金性が悪い
区分所有のメリット・デメリット
区分所有のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 少額で投資が行える
- 管理・修繕の手間がかからない
- 複数戸所有すれば天災が起こってしまった際のリスクを分散できる
- 換金性が比較的良い
続いて、区分所有のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 一戸しかない為に空室率は0か100（＝空室の打撃が痛い）
- 管理費・修繕積立金などが高い（凡そ家賃の20パーセント～30パーセント）
- 一棟所有と比べると融資が受けづらい
- 自由に建て替えることが出来ない
- 手間がかかる割には儲けは少ない
- 資産が増えるのに時間が掛かってしまう
戸建て所有のメリット・デメリット
戸建て所有のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 価格が安い
- 比較的利回りが高い
- 実際に購入して住む人に売れば高く売ることが出来る
- 流動性が高い
- 管理の手間がかからない
続いて、戸建て所有のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- メンテナンスにお金が掛かる
- 天災が起こってしまった際のリスクを分散できない
ワンルームとファミリー向け物件のメリット・デメリット
ワンルームのメリット・デメリット
ワンルームのメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- ファミリー向けの不動産よりも投資効率が良い
- リフォームコストが少なくて済む
- ファミリー向けの不動産よりも家賃の下落リスクが低い
続いて、ワンルームのデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 供給率が高く、競争が激しい
- 間取りの変更ができない
- 入退去の回転が激しい
ファミリー向け物件のメリット・デメリット
ファミリー向け物件のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- ワンルームよりも長期的に入居してもらえる可能性が高い
- リフォームの余地がある
- 間取りの変更が行いやすい
続いて、ファミリー向け物件のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- ワンルームに比べると家賃単価が低く投資効率が悪い
- ワンルームに比べるとリフォームコストが掛かってしまう
新築と中古のメリット・デメリット
新築の不動産のメリット・デメリット
新築の不動産のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- メンテナンスコストが掛からない
- 新築プレミアムによって満室になりやすい
- 長期的なローンの借入が可能
続いて、新築の不動産のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 中古の不動産に比べると利回りが低い
中古の不動産のメリット・デメリット
中古の不動産のメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 新築の不動産に比べると安い
- 利回りが高い
続いて、中古の不動産のデメリットを以下に簡潔にまとめましたのでご一読ください。
- 新築と比べるとメンテナンスコストがかかる
- 長期的なローンの借入がし難い
- 減価償却期間が短い（＝すぐにデッドクロスが来てしまう）
まとめ
どの物件に投資したらよいのかを見極めることだね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
