新築のマンションと中古のマンションのメリット・デメリットの比較
についてお話ししていきましょう！
主な不動産投資の種類って？
不動産投資を始めるにあたって、投資先の不動産を決めることは重大です。
なぜなら、その選択によって資金計画を立て、
思い描いたキャッシュフローを確立していくことになるからです。
その為、どのような不動産がどのような特性を持っているのか、
メリットやデメリットを踏まえて学んでおくことが重要です。
そこでまずは、おすすめできない不動産の種類と
この記事でご紹介する主な不動産投資の種類についてお話ししていきます。
おすすめできない不動産投資の種類
おすすめできない不動産投資の種類として挙げられるのは、区分マンションです。
区分マンションはワンルームマンションとも言い、
マンションを丸ごと一棟購入するのではなく
一部屋から購入することができるのが特性です。
その特性から初心者におすすめだと言われることがございますが、
真実を言えばあまりおすすめはできません。
それは、担保力が低いことから融資が受けられる額が低くなってしまったり、
空室になってしまった際には当たり前ですが空室率が100パーセントになってしまう、
つまり、全く家賃収入が得られなくなってしまうことがある
という点がデメリットだからです。
特に気をつけなくてはいけないのは新築の区分マンションです。
その理由はこちらの記事にて詳しくお話ししていますので、
詳しく知りたい方がいらっしゃいましたらご参照ください。
主な不動産投資の種類
ここからは、この記事の中でご紹介する主な不動産投資の種類について
お話ししていきましょう。
主な不動産投資の種類は以下の通りです。
- 新築マンション・アパート（一棟）
- 中古マンション・アパート（一棟）
- 新築戸建て
- 中古戸建て
今回は、新築一棟マンション・アパートと、中古一棟マンション・アパートを
メリット・デメリットを踏まえて比較していきましょう。
新築一棟マンション・アパートのメリット・デメリット
不動産投資の種類の一つ目に挙げられるのは、新築一棟マンションやアパートです。
新築のマンションやアパートは入居者様からの人気が高いことや、
修繕の必要に迫られるリスクが低いことから、投資家さん達からの人気も高い投資先です。
それではここからは、新築一棟マンションのメリットとデメリット
について見ていきましょう。
新築一棟マンション・アパートのメリット
まずは新築アパートやマンションのメリットについて見ていきましょう。
新築アパートやマンションのメリットは以下の通りです。
- 担保力が高い
- ある一定の期間まで修繕費がかからない
- 入居率が高い傾向にある
それではそれぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。
担保力が高い
新築一棟マンション・アパートのメリットの一つ目として挙げられるのは、
担保力が高いという点です。
新築のアパートやマンションというと高額なイメージがあって
中々手を出しづらい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかしながら、不動産自体の価値が高いことから
頭金は少額でも高額な融資を受けることが可能です。
ある一定の期間まで修繕費がかからない
新築一棟マンション・アパートのメリットの二つ目として挙げられるのは、
言葉通り「新築」ですので、ある一定の期間まで修繕費がかからないということです。
中古のマンションやアパートなどを購入すると、大規模修繕の必要があるケースが多く
その際には数十万ほど軽くかかってしまいます。
修繕のために積み立てを行うことは一般的ですが、それでもその費用は大きな負担です。
しかしながら、新築の不動産であれば一定期間建物の修繕の必要もありません。
それぞれの不動産の素材（木造、RC造など）によって異なりますが、
修繕のいらない一定の期間とは具体的に20年ほどになります。
入居率が高い傾向にある
新築一棟マンション・アパートのメリットの三つ目として挙げられるのは、
入居率が高い傾向にある点です。
やはり「新築」という響きには入居者さんにとってブランド力がございます。
外観も美しければ、最新の設備も備わっているため
それだけで周りの中古の競合物件と差別化が図れることも利点です。
そのため、中古の物件と比べたらやはり入居率は高い傾向にあり、
空室対策に頭を悩ませる必要がございません。
新築一棟マンション・アパートのデメリット
ここまで、新築マンション・アパートのメリットについて見てきましたね。
しかしながら、新築マンションやアパートにも
注意しなくてはいけないデメリットがございますのでお話ししていきましょう。
新築マンションやアパートのデメリットは以下の通りです。
- 中古に比べると利回りが低い傾向にある
- 新築ブランドはすぐに失われる
それではそれぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。
中古に比べると利回りが低い傾向にある
新築一棟マンション・アパートのデメリットの一つ目として挙げられるのは、
中古の一棟マンションやアパートと比べて、利回りが低い傾向にあることです。
これは一体何故かというと、購入する際の金額が大きいことに理由があります。
金額が高額であれば、それだけ融資を受ける額も大きくなりますので、
利回りとして還元されにくい様になっているのです。
新築ブランドはすぐに失われる
新築一棟マンション・アパートのデメリットの二つ目として挙げられるのは、
新築ブランドはすぐに失われるという点です。
完成から一年経過した場合や、誰かが一回でも住んでしまえば、
新築のブランドは失われ、中古物件の扱いを受けます。
それによってどのようなデメリットが生まれるかというと、
不動産の価値が下がり、資産価格がグッと落ちてしまい、
その状態で売却しても数百万円の赤字になってしまいます。
そのため、売却益目的の短期保有には向いていません。
新築マンションやアパートは中長期で不動産投資をしたい方におすすめです。
中古一棟マンション・アパートのメリット・デメリット
ここまで、新築一棟マンションやアパートのメリット・デメリット
についてお話ししてきましたね。
ここからお話ししていくのは、
中古一棟マンションやアパートのメリット・デメリットです。
中古の一棟マンションは新築に比べると手軽に始められることから、
初心者の方や上級者まで幅広い層におすすめできますが、
空室問題に悩まされることも多く、テクニックが必要です。
それではここからはより詳しく、
中古一棟マンション・アパートのメリットとデメリットについてお話ししていきましょう。
中古一棟マンション・アパートのメリット
まずは中古アパートやマンションのメリットについて見ていきましょう。
中古アパートやマンションのメリットは以下の通りです。
- 新築に比べ価格が安い
- 利回りが高い傾向にある
- 資産価値が下がりにくい
それではそれぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。
新築に比べ価格が安い
中古一棟マンション・アパートのメリットの一つ目として挙げられるのは、
新築に比べて価格が安いということです。
例え新築と同じ間取りであっても、中古の物件の方が格段に安く手に入るため
資産価値が下がってしまう新築を購入するくらいであれば、
同じような不動産を中古で購入する方が利益になるケースもございます。
利回りが高い傾向にある
中古一棟マンション・アパートのメリットの二つ目として挙げられるのは、
利回りが高い傾向にあることです。
これは、新築のデメリットの項目でお伝えしたこととは逆説的に、
価格が安いことから融資を受ける額が少なくなるため、
利回りとして還元されやすいことから、新築と比べると利回りが高い傾向にあります。
資産価値が下がりにくい
中古一棟マンション・アパートのメリットの三つ目として挙げられるのは、
資産価値が下がりにくいことです。
新築のデメリットの項目でお話しした通り、
新築の不動産はすぐに新築ブランドがなくなってしまうことから
資産価値がグッと下がってしまいます。
しかしながら、中古の不動産の資産価値は
そのようにいきなりグッと下がることはなく、保持されます。
それによって、売却した際に損失が出にくいことが特徴ですので
将来的に売却益を狙っている方にもおすすめできます。
中古一棟マンション・アパートのデメリット
次に、中古アパートやマンションのデメリットについて見ていきましょう。
中古アパートやマンションのデメリットは以下の通りです。
- 建物や設備の老朽化
- 空室問題
- 耐震性が低い場合がある
それではそれぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。
建物や設備の老朽化
中古一棟マンション・アパートのデメリットの一つ目として挙げられるのは、
建物や設備が老朽化している可能性があることです。
築年数がある程度経ってしまうと、
どうしても建物の経年劣化や設備の故障に悩まされます。
するとやはり行わなくてはいけないのが、大規模な修繕ですね。
新築のメリットの項目で書いた通り、
大規模な修繕を行うに際して数十万かかってしまうため
事前に修繕金を積み立てておくことや、
金銭的な余裕を持って投資を始めることがおすすめできます。
空室問題
中古一棟マンション・アパートのデメリットの二つ目として挙げられるのは、
空室問題です。
やはり、新築のマンションやアパートと比べてしまうと
中古のマンションやアパートの集客率は劣ってしまいます。
一棟の中でいくつか空室が出てしまい、
それが長期化してしまう可能性も大いにございます。
その状況を打破するためには、空室対策にも力を入れなくてはいけません。
耐震性が低い場合がある
中古一棟マンション・アパートのデメリットの三つ目として挙げられるのは、
耐震性が低い場合があるということです。
特に築年数がかなり経っている不動産はこちらに注意しなくてはいけません。
それは何故かというと、
旧耐震なのか、新耐震なのかで耐震性の高さが異なってしまうからです。
耐震性を見るには、その建物が建てられた年数に注目してください。
1981年の5月31日以前に建てられた不動産は旧耐震
1981年の6月1日以降に建てられた不動産は新耐震です。
旧耐震の建物ですと、震度6強から7の強い揺れには耐えられないことがございますので
別途、耐震工事を行う必要もございます。
新築と中古どっちがおすすめ？
ここまで、新築の一棟マンションやアパートのメリット・デメリットと
中古の一棟マンションやアパートのメリット・デメリットについて見てきました。
では実際のところ、新築や中古はどちらがおすすめなのでしょうか？
結論から申し上げると、どのような計画を建てているのかによって異なります。
中長期的にマンションやアパートを運営して家賃収入を基本的な収入源とするであれば、
新築マンションやアパートがおすすめです。
短期的な保有で売却益を狙うのであれば、中古マンションやアパートがおすすめできます。
まとめ
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