空室で困っているオーナー様必見！空室を一瞬で埋めることのできる最強の一手
についてお話していくね！
入居者さんを集める為の前準備って？
入居者さんを集める為には、客付営業を行いますね。
そんな客付営業を行う際に最も大切なことは、
入居者さんを集めたい物件が家賃の価値に見合っているか否かという点です。
それでは、物件と家賃の価値を同等にするには何を行ったらいいのでしょうか。
結論から申し上げますと、リフォーム、条件設定、付加価値の
三つの点に気を配った商品づくりだと言えます。
それではここから、その三点が何故重要なのかという点に絞ってお話していきましょう。
お手軽でも効果が期待できる「リフォーム」とは
客付営業を行う際には、
家賃とお部屋の価値が釣り合っている状態でないと入居者さんが決まりにくい、
と言うお話を致しましたね。
これは決して、３点ユニットだから家賃を下げなくてはいけない、
もしくは、リフォームを行ってトイレやお風呂を別けなくてはいけない、
という様に考えて欲しい訳ではありません。
それよりも、考えて頂きたいのは、
どうしたら最小限のリフォームでお部屋の価値を釣り上げることが出来るか
という点です。
お部屋が殺風景に見えるのであれば、
一部のクロスをカラフルなものにして部屋に彩を加えてみたり、
また、生活感をイメージしやすいように食器やテーブルなどを導入してみることだけでも
内見者さんには絶大な効果をもたらします。
このようにミニマムな費用でも家賃に見合った価値にお部屋を引き上げる
ことを考えてお部屋作りをしてみましょう。
「条件設定」では、周辺の競合物件を調査
ここで言う条件設定には、家賃の値段や敷金・礼金、
客付営業を行ってくださる業者さんへ支払う広告費の事を指します。
家賃の設定を行う際には、周辺の競合物件の家賃相場を調べ、
入居者さんが決まりやすい家賃に設定することが効果的です。
これは、周辺の家賃相場よりも頭が抜けて高額であれば、
それだけ競合物件に入居者さんを取られてしまいやすいことや、
逆に相場よりも低額であれば
思った通りのキャッシュフローを生み出すことが出来ないことが理由です。
また、敷金・礼金につきましても周辺の相場を調査してみることがおすすめですが、
最近はどちらもゼロ円に設定して、
初期費用が抑えられることを売りにしている物件も多いです。
また、客付を行ってくださる業者さんへ支払う広告費も同様に
地域によって相場が変動する場合が多いですが、
凡そ一ヶ月分は必要になって来ると言われています。
「付加価値」でライバルに差をつける
また、お部屋の価値を吊り上げるには、
リフォームや条件設定だけでなく、付加価値を付けるという事も効果的です。
付加価値と聞くと、漠然としていて一体どんな事を行えばいいのか分からない
という方もいらっしゃるかと思いますが、
例えば、インターネットを無料で使い放題にしたり、
冷蔵庫や電子レンジ、ベッドやテーブルなど家具や家電を備え付けにして
初期費用をより抑えてあげることに貢献するなどのことが挙げられます。
客付営業を効果的に行うには？
客付を依頼している管理会社さんが
他の同業他社さんにも広く物件の情報を公開して頂けるのが客付営業の理想だと言えます。
しかしながら、自社の手数料を稼ぐために、
囲い込みを行って物件の情報を開示していないこともございます。
また、大手の管理会社さんであれば、
物件の管理戸数が多すぎて公開しきれていない物件の情報を溜めていることもございます。
これでは効率の良い客付営業とは言えませんし、
オーナー様にとっては不利益でしかありません。
そこでここからは、より効率的に客付営業を行うにはどうしたらいいのか、
という点に絞ってお話していきましょう。
オーナー様自身で客付営業を行う
最も良い方法として挙げられるのは、オーナー様自身でも客付営業を行う事です。
しかしながら、既に管理会社さんに客付営業を依頼している場合であれば、
一言も相談せずにオーナー様自身で客付営業を始めてしまうのは
信頼を傷つけてしまう行為ですのでやめましょう。
先ずは管理会社さんに自身でも客付営業を行いたい旨を伝えることです。
時に、オーナー様自身で客付営業を行う事を拒む管理会社さんもいらっしゃいますが、
あと二週間以内に空室が埋まらなければ自身で客付営業を行う、と言う点、
また、成約した際には元付の業者さんとして一ヶ月分の仲介手数料を支払う、と言う点を
伝えてみましょう。
それでもオーナー様自身で客付営業を行う事を拒まれてしまう様でしたら、
そちらの管理会社さんとのお付き合いは今後避けた方が無難だと言えます。
自身で客付営業を行う際に必要な事って？
管理会社さんに許諾を頂いたら、やっとオーナー様自身で客付営業を行うことが出来ます。
ここで必要になって来るものがいくつかございますので、
以下の三点を事前に準備しておきましょう。
- オーナー様の名刺
- 募集チラシ
- データ化した物件情報
また、客付の営業を行う範囲と頻度は以下の通りに行ってみてくださいませ。
- 物件の最寄り駅から前後３駅のエリア
- ターミナル駅があるエリア
- 反応の良かった業者さんへ１週間に一度訪れる
空室を一瞬で埋めることのできる最強の一手って？
これまで読んで頂いたのは、空室を一瞬で埋めるための準備段階です。
おさらいすると、重要になって来るのは
リフォーム、条件設定、付加価値の三点に絞った商品づくりと、
オーナー様自身でも客付の営業を行うと言う点でしたね。
ここからは、空室を一瞬で埋めることのできる最強の一手についてお話していきましょう。
ステージングを行って空室を一瞬で埋める
空室を一瞬で埋める最強の一手は、何と言ってもホームステージングです。
ホームステージングについては、リフォームの際に少し触れたように、
お部屋の中にテーブルや食器などをディスプレイして、
内見されている方がそのお部屋の中で実際に生活している様を
想像しやすいように演出する方法です。
その際の家具や家電は、IKEAさんなどで低価格で購入することが出来ますし、
空室が出た際にそれを使い回せばよいので、費用もそこまでかかりません。
また、ニトリさんでは不動産投資を行っているオーナー様向けに
ホームステージングのための家具や家電のレンタルを行っていますので、
そちらの使用もおすすめです。
また、ファミリー向けの物件であれば、
子供部屋を彷彿とさせるようにおもちゃを置いて見たり、
ハロウィーンやクリスマスにはお菓子を配ってみるのもおすすめです。
これらのステージングを行えば、
数十万を費やして大規模なリフォームを行っている訳ではないのに、
お部屋の魅力をグッとアップすることが出来ます。
その様にホームステージングを行ったお部屋の状態を
SUUMOさんなどに掲載したら、周辺の競合物件との差別化も図れるだけでなく、
誰もが一度はその物件の情報に目を通してみたくなってしまうのではないでしょうか。
まとめ
初めにリフォーム、条件設定、付加価値の三点に気を配って商品づくりをする事！
そして、空室を一瞬で埋めることのできる最強の一手って何の事だったっけ？
空室問題も一気に解決する術を身につけられたね！
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