発見した不動産が相場よりも安い理由についてお話ししていくね！
不動産の前面の道路が私道になっている
発見した不動産が安い理由の一つ目として挙げられるのは、
その不動産の前面に接道している道路が私道である可能性があるというものです。
それではなぜ不動産の全面道路が私道であると安くなってしまうのか、
という点についてお話ししていきましょう。
そもそも不動産は前面道路に接道している必要がある
そもそも不動産は、前面の道路に２メートル以上接道している必要がございます。
この場合、その接道している道路が公道であれば問題はありませんが、
私道である場合には問題が浮上してしまうケースもございます。
前面道路が私道だと無接道敷地とみなされてしまう
不動産の前面道路が私道であると、
その不動産を購入しても私道には持ち分がありませんので
無接道敷地としてみなされてしまいます。
すると何が起こってしまうのかというと、
銀行さんからその土地の担保評価が定められなくなってしまいます。
言葉を変えれば、そうなることによって銀行さんから融資を受けることは
不可能になってしまうということです。
この状況は、仮に私道に自身の持ち分があった場合でもあまり変わらず、
前面道路が公道に接道している通常の場合と担保評価を比べて見ても
50パーセントほど減額されてしまい、
銀行さんからの担保評価額は非常に低くなってしまいます。
そのためにも、自身の持ち分がある私道に接道した不動産を購入する際には、
頭金の50パーセントほどを用意する必要があると言えます。
掘削許可を取る際に手間がかかる
不動産の前面道路に接道しているのが私道である場合、
仮に自身がその私道に持ち分があったとしても、
上下水管の工事を行う際には
その私道の権利者さん全員に掘削許可を取る必要がございます。
これは建築基準法上は問題ないのですが、
場合によっては権利者の方に承諾料を支払わなくては許諾がもらえないこともございます。
私道であっても建築基準法上「道路」として認められるケースも
仮に不動産の全面に接道している道路が私道であっても、
その土地の自治体によって位置指定道路に指定されている場合は、
建築基準法上の「道路」として扱うことが許可されています。
隣地に上下の水管がある
発見した不動産が安い理由の二つ目として挙げられるのは、
隣地に上下の水管がある可能性があるというものです。
ここからは、なぜ隣地に上下の水管があると不動産が安くなってしまうのか
という理由についてお話ししていきましょう。
そもそもなぜその様な状況になってしまうの？
そもそもなぜ、隣地に上下の水管が通ってしまう状況になってしまうのでしょうか。
これは例えば、地主の方が土地を分けずに
アパートやマンションを数件建てていたことなどが理由として挙げられます。
その後にマンションやアパート一棟ごとで売却する際に、
マンションやアパートの区切り方が悪く、隣地に上下水管がある状態になってしまいます。
購入後、建て替えるのであればご用心
隣地に上下の水管があること自体は、
購入後そのまま建て替えずに自宅ないしは借家として貸し出す分には
あまり大きな問題はございません。
しかしながら、購入後建て替える場合には問題が浮上してしまうこともございます。
建て替える際に隣地の方にそのまま上下水管を使わせてくれないか、と聞いて見ても
許諾してくださる方はそれほど多くないというのが現実です。
また、戸建の水道管の太さは通常13ミリ程度の大きさなのですが、
それをアパートやマンションに建て替えようとすると水道管の太さは13ミリ〜24ミリと
水道管の太さも変わってしまいます。
そうなると、水道管は必ず入れ替えなくてはいけなくなってしまうため、
購入する際には水道管を入れ替えるコストを踏まえた上で検討することをおすすめします。
持ち家ではなくて借地だった
発見した不動産が安い理由の三つ目として挙げられるのは、
持ち家ではなくて借地であった可能性があるというものです。
それではここからは、不動産が借地であった場合はなぜ安いのか、
またどの様な問題が起こってしまうのかという点についてお話ししていきましょう。
所有権と借地権
借地権は所有権の価格よりも安いことが特徴で、
一般的な所有権の価格の50〜60パーセントほどの価格になっています。
そのため、残りの40パーセント〜50パーセントが地主の方の持ち分になっています。
借地権を持っている方は、この地主さんに借地料というものを支払わなくてはいけません。
借地料自体はそれほど高くはありませんが、
建物が完全に自身の持ち物になるわけではないため
建て替えたい際などには地主さんに承諾料を支払わなくてはいけません。
旧法借地権であれば安く仕入れられる可能性大
旧法借地権とは、1992年の8月1日以前に設定された借地権のことを指します。
この旧法借地権は20年ほどで契約が更新されるのですが、
借地に建物が立っている以上、地主の方は借地権の更新を拒否することができません。
そのために、この旧法借地権は所有権と同じくらいの力を持っているので、
地主の方から建て替えの許諾が得られた場合には、
その不動産を非常に安く購入して運用していくことができます。
その不動産が事故物件だった
発見した不動産が安い理由の四つ目として挙げられるのは、
その不動産が事故物件であった可能性があるというものです。
そもそも事故物件とはどの様な物件のことを指すのか、
また、事故物件を購入した際にはどの様な点に気をつけなくてはいけないのか、
という点について見ていきましょう。
そもそも事故物件とは？
事故物件とは、
過去にその物件にて自殺や他殺などがあった物件を指しますが、自然死の場合であっても
発見が遅れてしまった場合には事故物件とみなされることがあります。
告知を引き継がなくてはいけない
事故物件はその特殊な事情から安く仕入れることができます。
しかしながら、その様な事故物件の資料の備考欄には
「特殊事情あり」や「心理的瑕疵あり」と記載する必要があります。
これを告知せずに売買を行ってしまうと、
後々買主さんから損害賠償請求をされてしまう可能性があり、
事故が起こってから6年ほど経つまでは
告知をし続けなくてはいけないとされるのが基本です。
そのため、購入した時点で事故から経過した年数が6年未満である場合は、
６年以上経つまでは告知を引き継いで行う必要があります。
古屋付きの売り土地として売却されている
発見した不動産が安い理由の五つ目として挙げられるのは、
古屋付きの売り土地として売却されているというものです。
ここからはなぜ古屋付きの売り土地が安く購入できるのか、
また、古屋付きの売り土地を購入する際の注意点についてもお話ししていきましょう。
建物に欠損がある場合は売り土地として売却される
例えば、建物の床が傾いていたり、雨漏りが酷かったり、建物に欠陥がある場合などには
中古の物件としてではなく古屋付きの売り土地として売却されることが多いです。
なぜこの様な売却の方法を取るのかというと、
建物に欠陥があった場合でもそもそもメインで売られているのは土地であって
建物はおまけ程度に過ぎないことから、
売主さんに対して建物の欠陥を理由に瑕疵があることを主張できないからです。
建物が使えるかきちんとチェックすること
古屋付きの売り土地の購入を検討するのであれば、
建物が使えるかきちんとチェックすることをおすすめします。
その様な売り出し方をされている物件は例えば築40年など
かなり年季が入った物件が多くあります。
そしてその様な場合には、建物の基礎が傾いていたり、外装が剥がれていたり、
雨漏りをしているケースも多いです。
しかしながら、多少の傾きであれば100〜200万円ほどで改善することができますし、
雨漏りをしている場合も20〜30万円ほどかければ修繕することができます。
そのため、古屋付きの売り土地を購入する際には、
その様な費用がかかってしまうことを前提に購入を検討することがおすすめです。
まとめ
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