所得税の節税に「中古木造マンション投資」がおすすめの理由
についてお話ししていくね！
所得税はどの様に計算されているの？
所得税の問題は収入に関わらずありますが、
収入が高ければ高いほど所得税が引かれてしまうことから
最も大きな被害を受けているのが高収入の方だと言えます。
会社に勤めていらっしゃる方はご自身で確定申告をする機会が殆どない為
まずは所得税が実際にどれくらい引かれているのかについて見ていきましょう。
所得税の税率と控除額について
所得税の税率は累進課税ですので給与所得に応じて5%から45%もの幅が設けられており、
それぞれに控除額が設けられています。
表にすると以下の通りです。
| 給与所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円から194万9,000円 | 5% | 0円 |
| 195万円から329万9,000円 | 10％ | 9万7,500円 |
| 330万円から694万9,000円 | 20％ | 42万7,500円 |
| 695万円から899万9,000円 | 23％ | 63万6,000円 |
| 900万円から1799万9,000円 | 33％ | 153万6,000円 |
| 1,800万円から3999万9,000円 | 40％ | 279万6,000円 |
| 4,000万円以上 | 45％ | 479万6,000円 |
これをもとに、所得税の計算が行われます。
所得税の計算方法
所得税の計算方法は給与所得×税率ー控除額です。
所得税＝給与所得×税率−控除額
給与所得が850万円だと仮定すると計算式は以下の様になります。
850万円×23%（税率）−63万6,000円(控除額)＝131万9,000円
実際には厚生年金などが引かれて手取りが決まりますが、
所得税だけで131万9,000円も引かれていると考えると驚愕してしまいますね。
給与所得が上がれば上がるだけ手取りが下がる
税率と控除額の表の通り、所得税の税率は給与所得が上がれば上がるだけ高くなります。
もちろんその分控除額も増えますが、
累進課税によって相対的に考えれば手取りの割合が低くなってしまいます。
国税庁の令和４年分民間給与実態統計調査結果についてによると
日本の給与所得の平均は458万円とされていますので
これを元に平均的な所得税と高所得者の所得税の差について見てみましょう。
所得税の計算をすると458万円×20%−42万7,500円＝48万8,500円
つまり、日本人が平均的に支払っている所得税は48万8,500円となります。
対して、給与所得が2000万円の方を例に出すと
2000万円×40%−279万6,000円＝520万4,000円となり
所得が2000万円の方と平均の所得税の差額は471万5,500円です。
世間的には高所得者として見られるものの、労働量は並大抵のものではないはずです。
その上で、これほどの所得税の負担がある事に対して不満を感じていらっしゃるなら
所得税の節税を検討することが賢い判断だと言えるでしょう。
中古木造マンション投資で節税する為のポイント
中古木造マンション投資で所得税を節税する為には、以下５つの項目を抑えましょう。
- 損益通算
- 減価償却
- 法定耐用年数が超えた木造マンションを選ぶ
- ローンの活用
- その他経費
それぞれの内訳と、節税に繋がるポイントについてもお話ししていきましょう。
損益通算
損益通算のお話しの導入として、以下の不動産所得の計算法について目をお通しください。
不動産所得＝不動産投資の収益−必要経費
この不動産所得が赤字の時、その分を本業の黒字所得から差し引きすることができます。
これを損益通算と言います。
仮に給与所得が1500万円の会社員さんに、不動産所得の赤字が800万円あるとします。
損益通算を行なうと、総合的な所得が700万円にまで抑えることができるのです。
不動産所得の赤字額を増やして損益通算を行う事で、
所得税の課税額を抑えることができます。
これが、中古木造マンションで節税が行える理由の一つです。
何も本当の赤字を作れと言っているのではありません。
「経費」に注目していただくことで、不動産所得を会計上の赤字にする事ができるのです。
そこで特に有効な活用が期待できるのが、「減価償却」と「ローンの活用」です。
減価償却
減価償却は会計上の赤字にする為に注目すべき経費の一つです。
減価償却とは：不動産を購入した際には購入費を耐用年数で割った金額を
耐用年数間経費として計上する事ができます。
これを減価償却と言います。
例えば、2000万円の木造のアパートを新築で購入したとします。
法定耐用年数が22年ですので、一年間で経費として計上できるのは90万円で
それを22年間通算して行える、と言うのが減価償却です。
減価償却は経費として計上できる項目の中でも大きな金額となりやすい為
これを基本的な要として節税を考えて見ましょう。
法定耐用年数が超えた木造マンションを選ぶ
減価償却の力を最大限に使って大幅に所得税を圧縮するのであれば、
法定対応年数が超えた木造アパートを選びましょう。
と勘の良い方は思うのではないでしょうか。
法定対応年数が超えた中古の不動産を購入した場合、
本来の法廷対応年数の20%の年数であれば減価償却を行う事が可能です。
その為、中古の木造のマンションであれば4年間減価償却の期間が設けられます。
確かに新築で購入した方が減価償却の期間は長くなります。
しかしながら、その分経費として計上できる金額が少なくなってしまうのです。
その為、減価償却の期間を短くする事で経費として計上できる金額をあげる事が
法定対応年数が過ぎた不動産を選ぶ目的です。
この際、経費として計上できる金額を最もあげる事ができるのが木造であることから
中古の木造マンションがおすすめなのです。
ローンの活用
ローンの活用も会計上の赤字にする為に注目すべき経費の一つだと言えます。
その理由は二つあります。
一つ目は、上記でお話しした減価償却の力をより強力にする事ができる点です。
仮に5,000万円の法廷対応年数が超えた中古木造マンションを
自己資金1,500万円、3,500万円融資を受けて購入したとします。
減価償却期間は4年ですので、4年間もの間1250万円を経費として計上可能です。
自己資金だけでは届かない金額でも、融資を受ける事でより節税効果があると言えますね。
二つ目は、ローンの利息や手数料も経費として計上する事が可能な点です。
上記の例を引き継いで、
3,500万円の融資の返済期間は20年、金利は2.5%と仮定すると
利息はおよそ73万円になり、こちらも経費として計上する事ができます。
この相乗効果を有効活用する事で、大きな所得税の節税が期待できます。
高収入の会社員さんは特に給料が安定している為
「審査が通りにくい」と言われている昨今でも
金融機関からの融資を受けやすいので有利です！
その他の必要経費にも目を向ける
減価償却やローンの利息・手数料の他にも
不動産投資には経費として計上する事ができる項目が沢山あります。
- 不動産管理の費用
- 各種税金
- 修繕費用
- 保険料
- 税理士・司法書士への費用
その他、不動産投資において節税効果のある内容についてはこちらの記事をご覧ください。
副業禁止で悩んでいる方へ
勤めている会社さんによっては副業を禁止されている場合もございます。
しかしながら、会社側ときちんと相談する事
また、本業に影響を与えない程度で副業を行う事などで
不動産投資を副業として行える可能性は非常に高いです。
こちらの記事にて「副業禁止の会社で正当に副業を行う方法」をご紹介していますので
もし心配事があるようであればご参考にお読みください。
まとめ
- 損益通算
- 減価償却
- 法定耐用年数が超えた木造マンションを選ぶ
- ローンの活用
- その他の経費の活用
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- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
