オーナー様が立ち退き料を支払わなくてはいけないケースと支払わなくても良いケース
についてお話ししていくね！
そもそも立ち退き料って？
不動産投資をしていると、「立ち退き料」という言葉を
聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
事実その言葉は不動産投資とは無関係だとは言えず、
オーナー様の立場上、もしかしたら支払うことになるかもしれません。
そこでここからは、そもそも立ち退き料とは一体何かという点について
お話ししていきましょう。
オーナー様の都合で退去していただく際に発生する
立ち退き料は、
基本的にオーナー様の都合で入居者さんに退去していただく際に発生します。
なぜその際に立ち退き料が発生するのかというと、
立ち退きにあたり、入居者さんは引越しの費用などがかかってしまうからです。
法律で定められている訳ではない
そんな立ち退き料ですが、支払い自体は法律で義務付けられてはいません。
オーナー様の都合で、入居者さんに経済的な負担をかけさせてしまうが故に
お気持ちとして支払うのが通例となっているだけです。
とは言え、オーナ様都合で立ち退きを求めたのにも関わらず、
立ち退き料は義務ではないために支払わなかったら
裁判にまで発展してしまう可能性があります。
支払いが法律で義務付けられていないとは言え、
入居者さんが勝訴した場合には裁判所が立ち退き料を定める可能性もございます。
兎にも角にも、問題を避けるためには
オーナー様都合の立ち退きの場合は立ち退き料を支払うのが吉だと言えるでしょう。
立ち退き料の相場って？
ここまで、そもそも立ち退き料とは一体何かという点について見てきましたね。
基本的にオーナー様都合で立ち退きを行なっていただく際に発生するのが
立ち退き料であることがご理解いただけたと思います。
それでは、実際にオーナー様都合の立ち退きを行わなくてはいけない場合、
どれほど支払うのが妥当だと言えるのでしょうか？
ここからは、立ち退き料の相場について見ていきましょう。
相場は家賃の6〜10ヶ月分。しかし…
立ち退き料の支払いは法律で義務付けられているものではない為正当な相場はありません。
しかしながら、立ち退き料は一般的に家賃の6から10ヶ月分だと言われています。
なぜそれほどかかってしまうのかと言うと、
入居者さんの引越し費用や次の物件の敷金・礼金を考慮した額だからです。
しかしながら、必ずしもその相場に基づいてお支払いをする訳ではありません。
例えば、家賃が同じでも住居として使用している場合と、お店として使用している場合には
お支払いするべき立ち退き料は異なります。
この場合、後者により多く立ち退き料を支払うのが良いとされています。
何故なら、お店を失うことになると、稼ぎ口がなくなってしまうことになる為、
後者の方が経済的な負担が大きくなる為です。
立ち退き料の上限は決めておくこと
立ち退き料の相場は、家賃の6ヶ月から10ヶ月分程度だとお話ししましたが、
入居者さんが選んだ次のお家の家賃が思ったよりも高く、
より多くの立ち退き料を求められてしまう可能性があります。
オーナー様都合の立ち退きであったとしても、
トラブルを避ける為に立ち退き料の上限を決めておくことが重要です。
予め定めてあれば、非常に高額な請求になることは避けられます。
立ち退き料を支払わなくてはいけないケース
ここまで立ち退き料の相場について見てきましたね。
正当な相場は無いものの、家賃の6ヶ月から10ヶ月分であること、
また上限を設けているとトラブルが避けられることがご理解いただけたと思います。
それではここからはより具体的に
立ち退き料を支払わなくてはいけないケースについて見ていきましょう。
既に記述した通り、立ち退き料を支払わなくてはいけないのは
オーナー様都合の立ち退きを行う際です。
オーナー様都合の立ち退きとして認められる例は、以下の通りです。
- 修繕工事や建て替えを行う為に立ち退く必要がある場合
- 建物を解体し、跡地にオーナー様の自宅を建てる場合
- 親族や従業員を保有している建物に住まわす為に立ち退かせる場合
上記の例は「正当事由」と呼ばれ、
それらに該当する理由がない場合には立ち退きを行うことはできません。
修繕工事や建て替えを行う為に立ち退く必要がある場合
立ち退き料を支払わなくてはいけないケースとして一つ目に挙げられるのは
修繕工事や建て替えを行う為に立ち退く必要がある場合です。
不動産を長年保有していると老朽化していくことは逃れられません。
そこで、大規模な修繕工事や建て替えを考える方は多くいらっしゃると思います。
その際、入居者さんの退去が必要な場合はオーナー様都合の立ち退きとなり、
立ち退き料が発生します。
建物を解体し、跡地にオーナー様の自宅を建てる場合
立ち退き料を支払わなくてはいけないケースとして二つ目に挙げられるのは、
建物を解体し、跡地にオーナー様の自宅を建てる場合です。
オーナー様が保有してる建物の立地などを気に入って
その跡地に自宅を建てる方も少なくはありません。
しかしながら建物を解体し、その跡地にオーナー様の自宅を建てる場合にも
オーナー様の都合で入居者さんが退去せざるを得ない為立ち退き料が発生します。
親族や従業員を保有している建物に住まわす為に立ち退かせる場合
立ち退き料を支払わなくてはいけないケースとして三つ目に挙げられるのは、
親族や従業員を保有している建物に住まわす為に立ち退かせる場合です。
オーナー様のご親族に介護が必要な方がいるために、
保有する建物に呼び寄せて住まわす場合や、従業員を住まわせる場合に
部屋が足りないからと言う理由で入居者さんに退去していただく際には
当然、オーナー様都合になり立ち退き料が発生します。
立ち退き料を支払わなくて良いケース
ここまで、立ち退き料を支払わなくてはいけないケースについて見てきました。
基本的に、オーナー様都合であれば立ち退き料を支払う必要があることが
ご理解いただけたと思います。
それでは、オーナー様が退去を求めた際でも立ち退き料が発生しないケースとは
一体どのようなケースなのでしょうか。
結論から申し上げますと、オーナー様の都合で無い場合の立ち退き請求です。
オーナー様の都合で無い場合の立ち退き請求の例は以下の通りです。
- 入居者さんが家賃を滞納している場合
- 入居者さんが契約違反の行為をしている場合
- 入居者さんが近隣住民に迷惑をかけている場合
入居者さんが家賃を滞納している場合
オーナー様が立ち退き料を支払わなくて良いケースとして一つ目に挙げられるのは、
入居者さんが家賃を滞納している場合です。
家賃滞納で入居者さんに退去を命じる際には、立ち退き料を支払う必要はございません。
ただし、入居者さんを退去させる為には家賃滞納は4ヶ月分まで待つ必要がございます。
家賃滞納が4ヶ月に満たしたら、オーナー様と入居者さんの信頼関係が破綻したとされ
立ち退き料無しで退去の通告を行うことができます。
入居者さんが契約違反の行為をしている場合
オーナー様が立ち退き料を支払わなくて良いケースとして二つ目に挙げられるのは、
入居者さんが契約違反の行為をしている場合です。
例えば、ペット禁止と言うことに了承して契約したのにも関わらず、
無断でペットを飼っていたなどの場合は
契約違反を理由に立ち退き料なしで退去を命じることができます。
入居者さんが近隣住民に迷惑をかけている場合
オーナー様が立ち退き料を支払わなくて良いケースとして三つ目に挙げられるのは、
入居者さんが近隣住民に迷惑をかけている場合です。
集合住宅に住んでいると、どうしても気になってしまうのが音や匂いです。
誰もが心地よく生活していく為には、
非常識な行動を謹んでマナーを守っていただく必要があります。
そんな中で、夜中なのに大声で歌っていたり、笑い声が聞こえてきたり、
お部屋をゴミ屋敷にしてしまって異臭が周りに漏れていたりと、
近隣住民の方々に迷惑をかけている入居者さんは非常に多くいらっしゃいます。
そのような方々にも、立ち退き料無しで退去を命じることが可能です。
まとめ
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