定期借家契約を結ぶ際の注意点についてお話していくね！
そもそも定期借家契約って？
入居者さんと契約を結ぶ際には、
「普通借家契約」というものと「定期借家契約」という二つの方法がございます。
その中でも定期借家契約は、賃貸借契約の期間が満了と共に契約が終了する方法で、
満了時であっても自動で更新が行われないことが特徴です。
その為、契約する際に退去の時期を定める必要がありますが、
その期間は一年未満でも設定可能です。
勘違いされやすい点は、契約が満了すると共に全ての入居者さんが退去しなくてはいけない
と思われていることですが、自動更新が行われないからと言って、
オーナー様の承諾があれば契約期間が満了した後も再契約という形で更新は行えますので、
期間満了と共に全ての入居者さんが退去してしまう訳ではございません。
普通借家契約と定期借家契約の違いは？
ここまで、定期借家契約とはそもそも何なのかについてお話してきました。
その際に、「普通借家契約」というものにも言及しましたね。
ここからは、その普通借家契約と定期借家契約の違いについて
焦点を当ててお話していきましょう。
契約方法
普通借家契約と定期借家契約の違いとして、
まず一つ目に挙げられますのは契約の方法です。
それではここからは、それぞれの方法を比べてみましょう。
普通借家契約
普通借家契約では書面、または口頭で契約を結びます。
定期借家契約
定期借家契約では、公正証書等の書面で契約を結びます。
契約期間満了１年前から6ヶ月までの間に更新がなく、
契約満了を別紙で説明する必要がございます。
更新の有無
普通借家契約と定期借家契約の違いとして、
二つ目に挙げられますのは更新の有無です。
それではここからは、それぞれの方法を比べてみましょう。
普通借家契約
普通借家契約では、事由が無い限り自動で更新が行われます。
定期借家契約
定期借家契約では、期間の満了と共に契約は終了します。
しかしながら、既に記載した通り、
オーナー様の許諾によって「再契約」という形で入居者さんの更新を行うことが可能です。
建物の賃貸借期間の上限
普通借家契約と定期借家契約の違いとして、
三つ目に挙げられますのは建物の賃貸借期間の上限です。
それではここからは、それぞれの方法を比べてみましょう。
普通借家契約
普通借家契約では、契約時期によります。
そのため、１年未満の場合期間の定めのない賃貸借契約になります。
定期借家契約
定期借家契約では、時期に関係なく制限はありません。
定期借家契約では１年未満の契約も可能です。
入居者さんからの途中解約の可否
普通借家契約と定期借家契約の違いとして、
四つ目に挙げられますのは入居者さんからの途中解約の可否です。
それではここからは、それぞれの方法を比べてみましょう。
普通借家契約
普通借家契約では、特約があればその定めに従います。
定期借家契約
定期借家契約では、特約が無くても法律により解約可能です。
賃貸料の増減
普通借家契約と定期借家契約の違いとして、
最後に挙げられますのは賃貸料の増減についてです。
それではここからは、それぞれの方法を比べてみましょう。
普通借家契約
普通借家契約では、当事者は賃貸料の増減を請求出来ます。
定期借家契約
定期借家契約では、賃貸料の増減は特約の定めに従います。
その為、特約に賃貸料の増減が不可能と書かれていればできませんし、
検討しますとあれば相談の余地あり、というように考えます。
どんな時に「定期借家契約」が用いられるの？
そんな定期借家契約ですが、一体どのような際に用いられるのでしょうか。
定期借家契約が用いられるのは、主に次の二つのケースです。
- 取り壊しの予定がある場合
- 入居者トラブルへの事前対処の場合
ここから、それぞれ詳しく見ていきましょう。
取り壊しの予定がある場合
まず、一つ目の「取り壊しの予定がある場合」ですが、
建物の築年数が古く、取り壊しの予定が既にあるのであれば、
事前に定期借家契約にしておくと、
立会料として入居者さんの引っ越し代や次の入居代を支払う必要が無くなりますので
その理由から良く定期借家契約が用いられます。
入居者トラブルへの事前対処の場合
次に、入居者トラブルへの事前対処の場合ですが、
この際に定期借家契約が用いられることは往々にしてございます。
その理由といたしましては、住人間でトラブルを良く起こす方や
家賃の滞納をされてしまう方を長く住まわせないことが出来るからです。
普通借家契約ですと、借主の方が法律で強く守られている為、
オーナー様の意思で退去させることが出来ませんが、
定期借家契約であれば、契約期間満了と共に退去させることが出来ますので、
住環境を整える為にも、滞納による損失を大きくしない為にも有効だと言えます。
定期借家契約で気を付けなくてはいけない注意点とは？
ここまで、定期借家契約がどのような際に用いられるのか、
という点について見てきましたね。
ここまで読んで頂ければ、定期借家契約とは一体何なのか、
という事について詳しくご理解いただけたかと思います。
そこでここからはより実践的に、定期借家契約で気を付けなくてはいけない注意点
についてお話していきましょう。
オーナー様から口頭での説明が必要
ここまで、定期借家契約とは一体何たるかを見てきましたね。
一定期間で契約が必ず終了するその方法は、
特殊ながらもマンションを経営していく中では効果的だとも言えます。
そんな定期借家契約ですが、入居者さんと契約を結ぶ際には
オーナー様から口頭での説明が必要です。
これは普通借家契約と異なる点でもありますが、
契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明する必要がございます。
その為、説明を行う際には不動産業者さんではなく、
オーナー様自身であることをきちんと頭に入れておく必要がございます。
法律に詳しくない方や、外国の方は戸惑われることも
不動産に関わるお仕事をされていたり、不動産投資を行っている場合であれば
「定期借家契約」のメカニズムを既に理解されていることが多いですね。
しかしながら、全ての入居者さんや特に外国の入居者さんは
そのことについて詳しく知っているとは言い切れません。
その為、入居者さんが退去されるタイミングで不当である事や、
「普通借家契約だと思っていた」、または
「そんな説明受けていない」と主張されることもございます。
そのような事態に陥らない為にも、
きちんと理解して頂けるまでオーナ様の口頭で説明を行う事が重要です。
説明を行ったうえで書面に署名印鑑をもらう事
定期建物賃貸借の事前説明書というものが、国土交通省のホームページから
ダウンロードすることが出来ますので、
事前にその書類のコピーをとっておきましょう。
その書類をこれから入居される予定の方に渡し、
以後トラブルが無いようにきちんと説明をした後に
署名印鑑を押して頂くようにしましょう。
まとめ
あらかじめ定められた期間で契約が必ず終了になるんだね！
それから説明を行った旨をきちんと形に残しておくことが重要なんだね！
定期借家契約は住環境を整える為にも有効な方法だから、
正しく使っていいマンション経営を行っていこうね！
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