不動産投資をする上で、賃貸経営の悩みは尽きないでしょう。
せっかく購入した物件であれば、空室はあまり出てほしくはないし、ご自身も入居者様も満足のいく管理を長期的に徹底したいですよね。
そこで不動産投資家にとっては、「不動産管理会社」が大切なパートナーになりえるのではないでしょうか。
そんな不動産管理会社に管理業務を委託したのに、あまり満足がいかないと思ったことはありますか？
もしくは、今までに不動産管理会社を変更したいと思ったことはありますか？
上記の質問に「はい」と答えなくとも、
この記事を読んでいるということは、不動産管理会社を変更したい、もしくは変更を考えている方が多いかと推測します。
今回はそんな方々のために、
不動産管理会社を変更する際によく挙げられる理由や、変更の流れ、などを詳しくまとめていきたいと思います。
管理会社を変更するに至った代表的な例
不動産の管理会社を変更したいと考えているのであれば、まずはその理由を明確にすることが重要です。
その上で、変更の際には、ご自身が不満に思った点を補ってくれる新しい管理会社さんを探してみると良いでしょう。
今回は管理会社を変更するに至った代表的な例を取り上げていきますので、ご参考までにお読みください。
管理担当の方との相性が良くない
不動産管理会社を変更したいと考える方々の中で、代表的な理由と言えばやはりこれでしょう。
関係上は業務を委託している会社さんと業務委託主だとしても、やはり人と人。相性の良し悪しはあって当たり前だと思います。
意思疎通がきちんとできなくては、何をしてほしいのか、そして何ができるのか、お互いに分からないまま不満が溜まってしまうでしょう。
また、入居者様からのクレームや報告などをこちらに伝えてくれなかったり、担当の方の対応に問題があると、せっかく購入した物件の評判までも落ちてしまいます。
きちんと賃金を払っているにも関わらず、基本的な業務さえもまともにしてくれないのであれば、不動産管理会社を変更するに至っても致し方ないでしょう。
しかし、それだけで管理会社ごと変更するのは…と躊躇う気持ちがあるのであれば、管理会社を変更する前に担当者を変更してもらうことも視野に入れてみましょう。
管理会社さんによっては担当の方の変更が出来かねる場合がありますが、一度申し出てみることも変化への一歩に繋がります。
他の管理会社の方が安い
管理を委託するうえで、やはり気になるのが手数料。
平均的な賃貸管理の手数料は、月々賃料の5％とされています。
しかし今ではその相場も下がりつつあり、管理手数料ゼロ円を売りにしている管理会社も多く見受けられます。
管理手数料がかからないと聞くと、コストを抑えたいと考える方にとっては魅力的だとは思いますが、どこまで信用していいのか不安な面もあることでしょう。
そのような不動産管理会社は管理手数料がかからない分、清掃や巡回などに追加で料金がかかることもある為、
実際にどれだけ安くなるのか資料を取りよせてみて比較してみることをおすすめします。
比較した後、他者の管理会社の方がリーズナブルであれば乗り換えてしまうのが吉でしょう。
空室を埋めてくれない
不動産投資をして収益を得る上で、致命的な問題となるのがこれではないでしょうか。
数週間ならまだしも、かなりの期間空室の状態が続くようであれば、きちんと新しい入居者さんを集ってくれているのか不安になりますよね。
このような状態になってしまう原因は一概には言えません。
例えば、不動産管理会社さんの管理が杜撰な故、内見をしてくれる方はいても建物の状態に疑問を持たれてしまい入居を断られてしまう事や、
管理会社さんが抱えている物件が多すぎて、一つ一つの入居者募集にしっかりと目を通せていない事などもあります。
管理会社さんが忙しいとなるとそれだけ経験値も期待することができますが、その所為で対応が追い付いていないのであれば元も子もありません。
積極的に管理会社さんと連絡を取り合っても状況が変わらないようであれば、空室対策を徹底している他の管理会社さんへ変更を考えてみるのも良いでしょう。
不動産管理会社を変更する流れは？
不動産管理会社を変更しよう、と思い立っても何から始めたらいいのかあまり分かりづらいですよね。
ここからは、そんな方々のために不動産管理会社を変更する流れをまとめていこうと思います。
現時点での不満をまとめ、自身が何を求めているかを知ろう
漠然と不満があるだけでは自分が何を求めているのか分かりにくい為、新しい管理会社さんを探す際に時間が掛かってしまいます。
例えば、「空室が埋まらない」という不満があったとしても、その原因となるものが複合的である場合があります。
中々空室が埋まらないと思って現地を視察してみたら、部屋の管理が怠っていて壁にカビが発生していた、ということなども考えられます。
その場合、空室対策ができていない以前に管理が徹底していないことも問題となってきます。
なので、実際に現地に出向いてみて変更したい理由を明確にしましょう。
その上で、自身が求める条件を充足してくれる不動産管理会社さんを探すことをお勧めします。
情報を得て、比較してみよう
自分が求める条件が明確になったのであれば、そこに焦点を合わせて新たな不動産管理会社さんを探してみましょう。
少しでも希望に沿いそうだと思う管理会社さんが見つかれば、資料を請求してみたり、お問い合わせを掛けてみて実際にお話をお伺いしてみましょう。
不動産投資をしている方はご存知かもしれませんが、不動産に関連した情報は潜行していることが多い為できるだけ沢山の管理会社さんとコンタクトを取ってみることをお勧めします。
そこで得た情報を基に今契約を結んでいる管理会社さんとの比較は勿論、新しく変更する先として視野に入れている幾つかの管理会社さんも一緒に比較してみましょう。
自身が求めていることが明確であれば、不要な情報に惑わされることなく比較できるはずです！
現時点での契約を見直そう
これだと思う新たな管理会社さんを見つけたなら、次は現在お世話になっている管理会社さんと結んだ契約を見直す番です。
不動産管理委託契約書があるはずなので、引っ張り出して読み返してみましょう。
契約内容に、「契約を解除する際は〇か月前に申し出ること」というような内容が書いてあれば、その期日を守らなくてはいけません。
その為、すぐに管理会社さんを変更することが難しい場合もあります。
その様な内容が契約に含まれているのであれば、まずは現在お世話になっている管理会社さんに解約したい旨を伝え、期日まで待ちましょう。
解約の際の手続きは管理会社さんによって異なる場合がある為、不動産管理委託契約書や現在お世話になっている管理会社さんの指示に従いましょう。
新たな管理会社さんと契約を結ぼう
不動産管理委託契約の解除通知書が届いたら今までの管理会社さんとの契約が無事終了したサインです。お疲れさまでした！
そうしたら、次は新たに見つけた管理会社さんと契約を結びましょう。
契約の内容は方法は、またもや管理会社さんによって異なる為、不動産管理委託契約書や管理会社さんの指示に従いましょう。
契約が完了すると、新たな管理会社さんが、以前までお世話になっていた管理会社さんからご自身の物件に関する資料や情報を引き継いでくださいます。
当然の事ながら異なる会社である為、引継ぎに時間を有することもありますので、定期的に管理会社さんとコンタクトを取ることをおすすめします。
入居者さんに管理会社が変わったことを伝えよう
入居者さんに管理会社さんが変わったことを伝え忘れてしまうと、入居者さんが報告や困ったことがあった際に管理会社さんに伝わらず解決しない、という可能性もあります。
また、家賃を納める際に、以前までの管理会社さんの方へ送金してしまい、意図せず家賃を滞納してしまう可能性もあります。
そうなると、入居者さんだけでなく、オーナーさんも不便かと思うので注意が必要です。
入居者さんがいてこそ利益が得られることを忘れずに、契約が決まったら、迅速に入居者さんへその趣旨を伝えましょう。
まとめ
不動産投資をするということは、短期的な目標を掲げている方の方が少ないかと思います。
その中で、管理会社さんと信頼関係を築き、長期的にお世話になりたいと思うのであれば、自身の目できちんと見極めることも重要になります。
少しでも不満があるのであれば、まずはそれを認識し、どうすればより良い方向に改善することができるのか考える。
その答えが出れば、自ずと自身が求める不動産管理会社さんと出会うことができると思います。
冒頭にも書きましたが、「不動産管理会社」は不動産投資家にとっては大切なパートナーです。
今回の記事が、皆様にとって大切なパートナーを探すきっかけになっていたら幸いです。
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