入居者トラブル・退去・家賃滞納

【不動産投資初心者必見】家賃滞納トラブルの「予防策」と発生してしまった際の「対処法」

不動産投資 家賃滞納
トチ尾
トチ尾
ねえねえ、家ネコちゃん

 

家ネコ
家ネコ
どうしたの、トチ尾くん?

 

トチ尾
トチ尾
家賃を滞納している入居者さんが居て…どうしたらいいのか分からないんだ

 

家ネコ
家ネコ
それは大変だったね…

 

トチ尾
トチ尾
こんな状況を打破する方法ってある?

 

家ネコ
家ネコ
もちろんあるよ!

そうしたら今回は家賃滞納トラブルの予防策と発生してしまった際の対処法

についてお話していくね!

家賃滞納トラブルの有効的な予防策って?

不動産投資 家賃滞納

せっかく不動産投資を始めて家賃収入が得られるようになったというのに、

家賃滞納が発生してしまって

思い描いた通りのキャッシュフローを生み出すことが出来ないのは心苦しいですよね。

そこでここからは、そんな状況に陥らない為に

家賃滞納トラブルが発生する前にできる予防策について見ていきましょう。

家賃滞納トラブルは入居審査時から予防できる!?

不動産投資 家賃滞納

家賃滞納トラブルの予防は入居審査時から行うことが出来ます。

その為に入居審査の際に必ず確認して欲しいことは、「引っ越しの動機」です。

よくある動機として挙げられるのは、転勤、大学進学、結婚などですが

このような明確な動機であれば問題はありません。

注意が必要なのは、動機が転職別居ただの住み替えの場合です。

転職が理由であれば、

次の転職先がきちんと決まっているのか否かをきちんと確認する必要がございます。

もしもその方が退職前であれば、

入居申込書に書かれるのは現在の職場である可能性がありますので

安定した収入が今後望めるのかどうかが分かりませんので注意が必要です。

また、ただの住み替えが理由である場合は、

勤務先への交通の便が悪いのであれば、

名義だけを貸して他の方を住まわせていることもございます。

このように、引っ越しの動機が腑に落ちない場合は、

入居後に何かトラブルが発生してしまう事もございますので注意が必要です。

入居者との契約は定期借家契約にする

不動産投資 家賃滞納

定期借家契約というものは、

ある一定の期間を定め、その期間満了と共に必ず契約が終了する契約方法です。

必ず契約が終了すると言っても、全ての入居者さんが退去されるわけではなく、

オーナー様の許諾があれば再契約という形で更新を行うことが出来ます。

この定期借家契約の良い点としては、

家賃を滞納する方に契約満了時と共に退去して頂くことが出来る点です。

その様にしておけば、家賃滞納を長期化することもなくなりますし、

その分オーナ様の損失が少なくなることも利点として挙げられます。

家賃滞納が起こってしまう2つの理由

不動産投資 家賃滞納

家賃滞納には2種類あるという事をご存知でしょうか。

それは、そもそもお金の無い方が滞納されてしまうケースと

お金はあるけれど支払わないケースです。

ここからはより詳しくその2種類のケースについて解説していきましょう。

そもそもお金がないケース

不動産投資 家賃滞納

家賃滞納を引き起こしてしまうケースの一つとして挙げられますのは、

何らかの事情により、そもそもお金が全くないケースです。

例えば、お仕事を解雇されてしまって突然収入が無くなってしまった場合や

新型コロナウイルスの影響で仕事が無くなってしまった方などが

このケースに当てはまります。

このようなケースでは、できるだけ早く建物の明け渡しに向けて動く必要がございます。

お金はあるけど支払わないケース

不動産投資 家賃滞納

家賃滞納トラブルの中でも、最も多い状態として知られているのが

お金はあるけれど支払わない、と言ったケースです。

このケースは、一定の収入や貯金があるものの

家賃を後回しにして滞納されてしまう事が多いです。

お金があるのに家賃を支払わないなんてどういう事!?

と信じられない方も多くいらっしゃると思いますが、

実はこのようなケースを作り上げてしまうのは家賃督促の杜撰さです。

多くの場合、家賃滞納が発生した際には数日待って、

それでも入金が無ければ督促の電話を入れることが一般的かと思います。

しかしながら、このような対応は「数日位遅れても平気なんだ」と言う

怠惰さを生み出しかねません

これを避けるために行うべきなのは、滞納初日で即日電話で督促を行う事です。

加えて行うべきなのは「延滞損害金」も同時に請求することです。

殆どの賃貸借契約には家賃が後れた場合の延滞損害金について記載があるのですが、

実際に請求された方は少ないと思います。

大した額ではありませんが、家賃の支払いが延滞した場合はペナルティがある

と言う事を教えることで家賃を後回しにしないように更生することが出来ます。

支払いの意思がある場合の対処法

不動産投資 家賃滞納

ここまで、家賃の滞納は大まかに2種類のケースで引き起こされると

お話しましたね。

しかしながら、もしもうっかり支払いを忘れていた、と言う場合や

家賃滞納者さんに支払いの意思がある場合もございます。

そこでここからは、家賃滞納者さんに支払いの意思がある場合の対処法について

見ていきましょう。

交渉や話し合いを行う

不動産投資 家賃滞納

支払いの意思がある方には、交渉や話し合いを行うことがおすすめです。

その際に気にかけるべきポイントは、

家賃を滞納されている方がどのような状態にいるのか、と言う点です。

もしもうっかりで忘れてしまっていてすぐに支払えるのであれば、

すぐに支払ってもらい、

一時的にお金がないと言う場合であれば、

いつまでになら支払うことが出来るのか聞いて、支払いの期日を定めることが

おすすめです。

家賃滞納の督促を行っても支払われない際の対処法

不動産投資 家賃滞納

ここまで、家賃の滞納は大まかに2種類のケースで引き起こされるという事、

また、支払いの意思がある場合の対処法について見てきましたね。

しかしながら、幾ら督促を行っても家賃が支払われないこともございます。

その為、ここからは家賃滞納の督促を行っても支払われない際の対処法

について見ていきましょう。

連帯保証人に連絡する

不動産投資 家賃滞納

家賃滞納の督促を行っても家賃が支払われない場合は、

先ずは連帯保証人に連絡を入れましょう。

その際、どのタイミングで連帯保証人に連絡を入れたらいいのか分からない、

という方もいらっしゃると思います。

その際には、家賃滞納初日に当人に連絡が付かなかった場合

翌日までに連帯保証人に連絡を入れるのが最も良いタイミングです。

家賃を滞納されている方は、連帯保証人に連絡が行くのを嫌がる方が多くいます。

その為、一日でも遅れたら連帯保証人に連絡が行くようにしておけば、

期日までに必ず支払わなくてはいけないという意識づけをする事が出来ますので、

これも滞納予防の一環になります。

勤務先へ連絡を入れる

不動産投資 家賃滞納

連帯保証人さんも連絡が付かない場合は、

家賃滞納者さんの勤務先に連絡を入れることも有効です。

ここで注意する必要があるのは、

勤務先へ連絡を入れる際には督促を目的として連絡を入れてはいけないという点です。

これは、「○○さんが家賃の滞納を行っている為に電話しました」と

言ってしまうと、違法になってしまう可能性があるからです。

その為、勤務先へ連絡を入れる際にはあくまで在籍確認の目的

電話を入れましょう。

また、本人がその場にいれば「携帯電話に掛けなおします」と一言添えて、

本人に督促を行うことがおすすめです。

まとめ

不動産投資 家賃滞納
家ネコ
家ネコ
さあ、トチ尾君! 今回はどうだったかな?

 

トチ尾
トチ尾
まさか家賃滞納の対処法が入居審査から始まっていたなんて!

 

家ネコ
家ネコ
きちんと入居者さんの素性を知っておくこともトラブル回避のために必要だからね!

 

トチ尾
トチ尾
うっかりで忘れてしまったのは仕方ないとしても、

家賃滞納の常習犯は避けたいね…

 

家ネコ
家ネコ
そのような状況を避ける為にも、定期借家契約で契約を巻くという事がおすすめだね!

 

トチ尾
トチ尾
僕もこの対処法を身に付けて、家賃滞納者ゼロを目指すぞ!

 

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