でも大丈夫！自分のマンションの強みはいつでも見つけられるよ！
不動産投資で成功するために、戦略と管理会社さんを駆使してマンションの強みを作る方法を教えるよ！
不動産投資では、競合物件との「差別化」が重要
不動産投資において最も多くのオーナー様が恐れられているのは、
空室のリスクではないでしょうか？
立地が悪く利便性に欠けることや、家賃が相場よりも高い事など、
マンションに空室が出てしまう理由は多岐にわたりますが、
近隣の競合物件の存在もマンションに空室を生み出してしまう大きな理由の一つであると言えます。
そこで重要になってくるのが、
競合物件との差別化を図り、ご自身のマンションにしかない強みを持つことです。
差別化を図って強みを持つには何をしたらいいの？
皆さんは「差別化」と聞いた時に、どのようなことを考えるでしょうか。
例えば、個性的な方が奇抜で突飛な服を纏って自分をアピールするように、
他のものとは異なることを行い、個性を獲得する事でしょうか？
実は、マンション経営における「差別化」はその印象とは少し異なります。
マンションにおける差別化は、ただただ競合物件と異なることをすれば万事うまくいくわけではありません。
競合物件と異なることをするとしても、尚且つそこに入居者さんの重要がマッチしていなければ、
その物件を選ぶ理由にはなりません。とどのつまり、差別化ができているとは言えないのです。
それでは、マンション経営における競合物件との差別化の図り方とは何でしょうか？
それは、
競合物件よりも選ぶ価値のある質の高い需要を提供することです。
入居者さんの「需要」を考慮せず、競合物件と異なることを目指す
入居者さんの「需要」を考慮して、選ぶ価値のある物件を提供する
「選ぶ価値」になる入居者さんの需要は大まかに３つ
ここまで、マンション経営における差別化の意味と、その重要さをお話してきましたね。
では実際に競合物件との差別化を図ろうと行動を起こすのであれば、どのようなことをしていけばいいのでしょうか？
マンションの差別化を図るのであれば、
競合物件よりも選ぶ価値のある入居者さんの需要を満たすことが重要だと言っても、
物件を探している方々の需要はそれぞれ異なります。
つまり、その物件を選ぶかどうかの決めてもそれだけ人によって異なるということです。
しかし実は、入居者さんの需要を分類していくと、大まかに
・パターン① 物件の手軽さや利便性を重視
・パターン② 物件の質を重視
・パターン③ 物件の対応力を重視
上記の三つのパターンに分けることができるとご存知でしたか？
ここからは、それぞれの需要パターンを詳しく見ていきましょう。
需要パターン① 物件の手軽さや利便性を重視
いきなりマンションに当てはめて考えてみても分かりづらいかと思いますので、
こちらの需要パターンをお食事処に例えてみましょう。
こちらの需要パターンに当てはまるのは、ファストフード店と言うと少しわかりやすいかと思います。
ファストフード店の良さは、どこにでもある利便性や商品の安さ、それから提供の速さですよね。
これをマンションに当てはめてみると、
需要パターン①は、上記にあげたファストフードの価値と同じような価値を物件に求めていると言えます。
より詳しく言い換えると、
このような価値を求めている入居者さんは、
物件自体の性能、または住み心地の良さよりも、賃料の安さや駅からの近さなど、
物件の質よりも物件の手軽さや利便性に価値を置いています。
その為、このような物件を探している方々は
「どちらの方がより安いか」という点や「どちらの方がより駅から近いか」
などの点に軸を置いて近隣の競合物件との比較を行うことが多いです。
需要パターン② 物件の質を重視
こちらも、需要パターン①同様お食事処で例えてみると、
高級レストランと言えばわかりやすいでしょうか。
高級レストランの良さは、値段が高いけれどその分質が高く、全てにおいて満足できる空間が約束されている事ではないでしょうか。
こちらの需要を物件に転用してみると、入居者さんは
賃料が高いけれど、その分物件やマンションの質が高く、居心地の良さが約束されることに価値を置いているということになります。
空室の対策を練る際には、きちんと入居者さんが集まるにように
近隣の競合物件の家賃相場を考えて家賃を設定されているかと思いますし、
空室対策の一環で家賃を下げようと考えているオーナー様もいるかと考えます。
しかし、物件の質に何よりも価値を置く入居者さんにとっては、
高くてもいいから、質が良く設備が充実した家に住みたいと思うことがある、という点も否定できません。
その為、このような点に価値を置いている方々にとっては
「どちらがより物件の質が高いのか」という点や「どちらがより住み心地が良いか」
などの点に軸を置いて近隣の競合物件との比較を行うことが多いです。
需要パターン③ 物件の対応力を重視
こちらも上記二つ同様、お食事処で例えるとすれば
サードプレイスのカフェであると考えてみてください。
サードプレイスのカフェの良さは、個々人によって臨機応変な対応をしてくれる点や、それゆえに自分らしくいられる場を提供してくださるところですよね。
こちらをマンションに転換してみると、集合住宅では禁止されがちな楽器の演奏や
ペットの飼育など、その他特殊な条件を認めてくれることが、
それらに価値を置いている入居者さんにとっての需要になります。
近辺に競合物件が乱立している可能性があまり高くはない為、比較されることは少ないのかもしれませんが、
だからこそシビアな目線で「どちらがより寛容か」という点に置いて比較を行う方が多いことがこちらのパターンの特徴です。
需要パターンと管理会社さんを用いて戦略を固めよう！
これまで、不動産投資で大切になるのは、入居者さんの需要を満たす物件を提供することだとお話してきました。
また上記では、入居者さんの需要パターンについてもお話いたしましたね。
しかし、実際に自身の物件がどのような需要パターンに当てはめることができるのか
不透明な部分が多いのではないでしょうか。
できるだけ人を集めたいと考えると、あれもこれもと色々なものを包括したくなる気持ちも分からなくはありませんが、
決定的に選択を促すことのできる価値は、極めて洗練されているものです。
四方八方に手を伸ばしてしまっては中途半端に終わってしまいます。
ここで必要になって来るのが、「戦略」です。
これらから自身の物件に適応する需要パターンに沿うように、マンション経営の戦略を固めていくことが重要です。
周辺地域の調査は管理会社さんの力を借りる
戦略を固める上で必ず行っていただきたいことは、周辺地域の調査です。
そこの地域には、子供やファミリーが多いか。学生が多いか。それとも、会社が近く、サラリーマンやOLが多いか。
これだけの情報でも、その地域にどのような人が集まり、どのような生活が育まれ、
その上でどのようなものに価値が置かれるのかをおおまかに把握することができると思います。
しかし、地元でマンションを購入し、不動産投資を行うというような場合でなければ、周辺地域の調査を事細かにご自身で行うことはとても難しいかと思います。
そこで必要となって来るのが管理会社さんの存在なのです。
一般的には、管理会社さんが管理業務の委託を承っている地域は
会社がある地点から車で一時間以内で迎える範囲です。
その為、管理会社さんは周辺地域の競合物件の管理を行っている可能性が高く、
マンションの周辺地域の情報も熟知しています。
その為、マンションの周辺にどのような年齢層が多いのか、またどのような施設があり、競合物件の相場はどれくらいなのかということを管理会社さんにお聞きし、
それらを把握した上で需要パターンと当てはめ、戦略を固めることをおすすめいたします。
まとめ
それから、三つの需要パターンについて！
僕のマンションにしかない強みができるって事を学べたよ
管理会社さんと戦略を練るぞ～！！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
