その質問群に答えて頂きます
不動産投資を行う上で「よくある質問トップ7」に答えていきます！
20年経ったら木造の価値が下がってしまうのでは？
20年経ったら木造建物の価値が下がってしまうのではないか？というものです！
その理由をお話していくね！
きちんとメンテナンスを行う
木造の法定耐用年数は22年です。
しかしながら、これは税務上の法定耐用年数ですので、
22年以上経過してもアパートやマンションの価値が下がってしまう事はございません。
日ごろからきちんとメンテナンスを行えば、50年ほどまで十分に価値を維持できます。
そうは言っても、不動産を維持する時間が取れない場合は、
きちんと管理会社さんに業務を委託して、不動産のメンテナンスを行ってもらいましょう！
30年後には家賃が下がってしまうのでは？
30年後には家賃が下がってしまうのではないか？というものです！
どうしたら家賃を維持できるのかを常に考える
先ずは前提として、家賃が下がってしまう事を考えるよりも、
どうすれば家賃を維持できるか、または現状よりも上げられるかを考えましょう。
相場よりも家賃が高くても、入居者さんが集えるお部屋はどのようなものなのかと言うと
お部屋を綺麗に保ったり、外観のメンテナンスに留まらず、
募集の条件にも特徴づけられます。
例えば、敷金や礼金をゼロにしたり、家具家電付きにしたり、
インターネット無料にしてみたり、場合によっては光熱費や水道費を込みにしたりすることで
相場よりも家賃が5000円～10000円程高くても入居者さんを集うことが出来ます。
このように、築30年であろうと色々な工夫を施して、
入居者さんにとって商品価値の高い不動産を運営していくことが肝だと言えます。
人口減少の影響で空室だらけになってしまうのでは？
人口減少の影響で空室だらけになってしまうのではないのか？というものです！
色々な人を積極的に受け入れる
確かにマクロ的な見方をすれば、
人口が減少していいるにも関わらず、賃貸物件の供給が過剰になっています。
しかしながら、ミクロ的な見方をしてみれば、
人口が減少しても空室だらけになってしまう事は殆どございません。
その理由として挙げられるのは、
高齢の方、外国から来られた方、障害を持たれている方、またはシングルマザーなど
一般的に賃貸物件が探しにくいと言われている方々を積極的に受け入れていけば良いからです。
これらの方々のように社会的に弱い立場にいらっしゃる方々には、
行政からの家賃の保証制度や
連帯保証人の代わりになるセイフティーネットがございますので、
そちらを使用して頂きながら受け入れていくことがおすすめです。
空室を埋めるにはどうしたらいいの？
空室を埋めるにはどうしたらいいの？というものです！
空室対策で気を付けるべき「２つ」のポイント
空室の対策を行う際に気を付けるべき２つのポイントは以下の通りです。
- 物件の商品力を上げる
- マーケティングに力を入れる
ここからは、これら二つの点を詳しく見ていきましょう。
物件の商品力を上げる方法
空室を埋める際に初めに考えるべきは、
商品、つまり物件が家賃に見合っているのか否かという点です。
価格よりも商品力が下回っているという事は、家賃が物件に見合っていないと言う事です。
もしも、家賃が物件に見合っていなかったとしても、家賃を下げるのは最後の手です。
それよりも先に、商品力を上げることを考えましょう。
例えば、内見に来られた際にお部屋をお探しの方が
実際にそのお部屋で生活しているのを想像しやすいように
ステージングを行うことなどがおすすめできます。
今は、ニトリさんでステージングのレンタルが行えますので
そのようなサービスを使用してみるのも手でしょう。
マーケティングに力を入れる方法
商品力が上げられましたら、
その素晴らしい物件の情報を広く流布していきましょう。
物件の情報を流布していくには色々な方法がございますが、
必ず行った方が良いのは「ホームズ」、「at home」、「SUUMO」さんなど
インターネット上に物件の情報を公開することです。
今の時代はインターネット上でお部屋を探すのが主流になっていますので
非常に効果的な方法だと言えます。
また、管理会社さんにも情報を流して頂いた方が良いですが、
物件情報の囲い込みが行われないように自社ではなく
他社に広く情報を流してくださる会社さんを選ぶようにしましょう。
築30年は建て替えた方がいいの？
築30年は建て替えた方がいいの？というものです
相続絡みでない場合
相続絡みで多いこの質問ですが、その様に相続が無い場合には、
ローンが無い利回り10パーセントの不動産ほど良い収入はないでしょう。
しかしながら、当然、
減価償却が無くなってしまって所得税が高くなってしまうケースもございます。
その所得税対策として建て替えるのであれば、新たに中古物件を購入した方が良いと言えます。
相続絡みの場合
相続の絡みでこのような建て替えの質問がある場合は、
建て替えた後にキャッシュフローが残るのであれば、
建て替え、相続税の課税評価額を下げるのも良いでしょう。
しかしながら、きちんと建て替えた場合のキャッシュフローと
メンテナンスを行いながら使い続けた場合のキャッシュフローを比較してから
建て替えを検討することが非常に重要です。
借金するのが怖いです
借金するのが怖いです、というものです
リスクをいかに軽減できるかを考える
確かに、不動産投資では、100万円や200万円の額ではなく
多い場合は5000万円程の融資を受ける場合もございます。
しかしながら、不動産投資では
融資を受けて借入したお金を生かして儲けを出していく為
この仕組みを理解して頂ければ恐れもなくなるのではないかと思います。
それだけでは恐れを払拭するに事足らない場合は、
ローンをしても土地の価格で一棟のアパートやマンションを購入できる場合は
殆どリスクが無いという事を覚えておいてくださいませ。
加えて、ローンの比率を50パーセントにして、自己資金を50パーセントにすることも
低リスクにつながる為、おすすめできます。
自己資金が無くても不動産投資はできるの？
自己資金が全く無くても不動産投資はできるの？、というものです！
その理由を解説していくね！
そもそも融資が受けられない
不動産投資において金融機関から融資を受けるには、
最低2割程度自己資金が必要です。
そうでなければ、銀行さんなどは融資をしてくれない場合が多い為、
全く持って自己資金が無い中で不動産投資を行うことはとても難しいでしょう。
不動産投資を行う上で、最低限必要な額は500万円程度と言われていますが、
500万円もあれば、中古の物件を購入できたり、
それに上乗せして500万円の融資を受けて1000万円の不動産を購入することもでき、
不動産投資の世界が一気に広がります。
その為、自己資金が全くない方で不動産投資を行いたいと考えている方は、
先ずはその最低500万円の壁を超せるようにお金を貯めてみましょう。
まとめ
殆ど全てが学びで賄えるから、これからも色々な事を学んでいこうね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
