新築ワンルームマンションの投資狙ってるの…？？
ワンルームマンションなら手軽に始められるしね！
新築ワンルームの投資は絶対にやってはいけない理由を徹底検証していくね！
こんな営業マンの謳い文句には騙されないで！
サラリーマンの方などで、不動産投資を副業で行ってみようと考える際
新築ワンルームのマンションに手を出す方は少なくありません。
しかしながら、実は新築ワンルームマンションの不動産投資には
知らないと損をしてしまう罠が沢山ございます。
ここからは、絶対に騙されてはいけない営業マンさんの
新築ワンルームマンションの謳い文句についてお話していきましょう。
「節税になりますよ」という謳い文句
新築ワンルームの営業を行っている方の謳い文句の基本だとも言えるのは
「節税になりますよ」という謳い文句ではないでしょうか。
実際、不動産投資で節税を行うことはできますが、その仕組みは減価償却費の存在にあります。
不動産は減価償却資産ですので、減価償却費を経費として計上できます。
それによって所得を圧縮することが可能になる故に、
結果的に所得税を圧縮することが出来る仕組みになっています。
これは、新築ワンルームマンションにも適応可能ですが、
あまり大きなメリットがあるとは言えません。
その理由は、新築ワンルームのマンションが多くの場合
鉄筋コンクリートでできていることに由来します。
減価償却費の基準として、鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年は47年です。
例えば、500万円の土地に、建設に1500万円かかる2000万円の物件を購入したとすると、
47年で均等に償却していっても、所得控除は年間で32万円程度にしか及びません。
その為、節税になるとは言えません。
「サブリースの為、空室の心配には及ばない」という謳い文句
また、謳い文句として非常に高い頻度で使われるものに
「サブリースの物件である為、空室の心配はいりません」というものがございます。
サブリースとは、家賃保証のことを指します。
通常、オーナー様と入居者さんが交わす賃貸借契約を、
オーナー様とサブリース会社さんが交わし、
オーナー様から借りた物件をサブリース会社さんが又貸しすることによって家賃を保証するシステムです。
一件、楽にお金が入って来る美味しいシステムのように思えますが、
サブリース（家賃保証）には絶対に手を出すなと言われてしまうほど大きな罠が隠れています。
例えば、30年一括で家賃保証を行いますよと謳っていたとしましょう。
しかしながら、
サブリース（家賃保証）の契約内容では必ず
サブリース会社さんによって2年ごとに家賃の額を変更できるようになっています。
その為、周りに空室が増えてきて、サブリース会社さんも赤字が続いてしまうと
保証される家賃の額を下げられてしまったり、
サブリース自体を10年以内に打ち切られてしまう可能性は常に高い確率で存在します。
サブリースを行うこと自体完璧な空室対策にはなりませんし、
必ずしも提示されている年数で家賃が保証されるわけではありませんので
絶対に騙されないように注意が必要です。
新築ワンルームマンションの収益を検証してみよう！
ここまでは絶対に騙されてはいけない
営業マンさんの謳い文句について見てきましたね。
ここからは、実際に新築ワンルームマンションを購入した際の
収益はどれくらいまでに及ぶのかを以下の条件にて検証してみましょう。
- 物件購入価格 2000万円
- サブリース使用
先ずは気になる収入を検証！
- 家賃収入
不動産投資を行う上で主な収入源となるのは家賃収入です。
周辺の競合物件などから算出する家賃相場は8万円であるとしましょう。
しかしながら、シュミレーションの物件はサブリースを使用している関係上、
サブリース保証家賃として月に66,600円の家賃収入を得ていることにします。
すると、年間の収入は約80万円程になります。
収入＝年間約80万円
支出は如何ほどになるのか検証！
- ローンの返済額
- 管理費（組合費）
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険料
反対に、不動産投資を行う上で支出に当たりますのは、ローンの返済額や
上記の項目に該当する諸経費です。
ローンの返済額
まず大きな支出として存在するのが2000万円のローンの返済額ですね。
金利は2.2%、35年間で元利均等返済を行って行くとします。
すると、ローン返済だけでも月68,323円、年間で約82万円の支出が生まれます。
その他諸経費
不動産投資を行う際の支出はローンの返済額だけでなく
その他多くの諸経費も含まれます。
先ずは管理費として月7,000円支払っていると仮定すると、年間84,000円の支出。
修繕積立金として月1,300円積み立てていると仮定すると、年間15,600円の支出。
固定資産税として年間14万円の支出。
そして火災保険料として年間2万円の支出。
これらの支出を合算してみると、諸経費だけで年間約26万円もの支出が生まれます。
ローンの返済と諸経費を合わせてみると…
ローンの返済額年間で約82万円の支出と
年間で約26万円の諸経費を合算してみると、年間で約108万円もの支出に及びます。
支出＝年間約108万円
収入と支出を差し引きしてみると…
収入と支出が出そろったところで、
今回設定した条件下の新築ワンルームマンションから得られる収益を計算してみましょう。
収入は年間約80万円、支出は年間約108万円でしたね。
もう既にお気づきの方が多いとは思いますが、
どう考えても収入の方が少ないことがお判りでしょうか。
実際、収入の80万円から支出の108万を引いてみると、－28万円。
つまり、約毎月23,000円の持ち出しです。
これは資産であるとは言い難いのではないでしょうか。
【検証結果】新築ワンルームマンションは収入を得られるどころか損失が多い
新築ワンルームマンションは年金代わりにはならない！？
ここまで、新築ワンルームマンションの収益の検証を行ってきましたね。
そちらを読んで頂ければ、新築ワンルームマンションへの投資では
いかに収益を得るのが難しいのかご理解いただけたかと思います。
しかしながら、ローンを返却し終わったら
年金代わりになるのではないかとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
ここからは、新築ワンルームマンションでもローンを返済し終わったら
年金代わりになるのかどうかについて
前回の条件の35年後の未来を想定しながら詳しくお話していきます。
35年後を想定した収入
35年後も同様、収入として得られるのは家賃収入です。
サブリースを使用して10年目にサブリース契約を打ち切られてしまったと仮定すると
家賃は月７万円に変更され、年間84万円の家賃収入を得ている計算になります。
35年後の収入＝年間84万円
35年後を想定した支出
35年経っていますので、ローンの返済は終わっています。
その為、ここでの支出は諸経費のみとなります。
諸経費としての支出は変わらず、年間約26万円と仮定しましょう。
35年後の支出＝年間約26万円
35年後の収入と支出を差し引きしてみると…
またまた収入と支出が出そろったところで、
ローンが完済した後の新築ワンルームマンションから得られる収益を計算してみましょう。
収入が年間約84万円、支出が年間約26万円ですので、
年間58万円の収入を得ることが出来ます。
しかしながら、これを月額に換算してみるとたった48,000円の収入で
凡そ年金代わりになるとは言えませんね。
【検証結果】年間58万円の収入を得ることが出来るが年金代わりにはならない
物件を売却するとしたらどう？
検証のおまけとして、もしもローン返済済みの物件を
売却するとしたらどれほどの利益になるのかも想定してみましょう。
収入と支出の検証をした際に、
月23,000円の持ち出しであることが結果として出ましたね。
それを年間で計算してみると276,000円の持ち出しで、
35年に換算してみると966万円の持ち出しです。
これはつまり、物件が1000万円で売れてやっと元が取れる額です。
このような物件を購入して得をしたと言えるには、
せめて2000万円以上の値段で物件を売却し、
1000万円以上の売却益を手に入れなくてはいけません。
しかしながら、現実問題として
それ程年季が入った物件が1000万円以上で売れることはよほどのことが無い限りございませんし
そもそも購入しないのが吉と言えます。
まとめ
きちんと考える前に危うく手を出すところだったよ！
きちんと収益性があるのか検証してからにしようね！
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