不動産投資初心者におすすめの銀行と
オーナー様になるなら必須の担保の知識についてお話していくね！
不動産投資初心者が付き合うべき銀行って？
不動産投資を始めようと考えたとき、
全て現金で賄う方もいらっしゃるとは思いますが、
殆どの方が融資を受けて不動産を購入します。
それ程銀行さんから融資を受けることは不動産投資では一般的ですが、
不動産投資の初心者の方が付き合うべき銀行とはどのような銀行なのでしょうか。
ここからは、不動産投資初心者におすすめの銀行についてお話していきましょう。
都市銀行だとどう？
不動産投資の話と言うと、都市銀行さんなどのメガバンクに
お話を持ち込んだ方が良いように思えるのではないでしょうか。
しかしながら、メガバンクや大手の銀行の殆どが
大きな会社や上場企業にしか時間を割いてはくれません。
例え以前からメガバンクや大手の銀行に前もって口座を持っていても、
不動産投資の融資を受けることは基本的には不可能です。
基本的に都市銀行さんから融資を受けるには、
メガ大家さん並みにある程度大きな規模で不動産投資を行っていないといけません。
地方銀行だとどう？
上記の理由と比べると
地方銀行さんは比較的おすすめできますが、
そのデメリットとして、支店のある所であれば融資を行ってくださいますが
全国区ではないことが挙げられます。
また、
信託銀行やノンバンクであると金利が高くなることがデメリットとして挙げられます。
不動産投資初心者には信用金庫がおすすめ
不動産投資を始めたいと思っている段階の方や、
不動産投資を始めてそれ程立っていない方におすすめできるのは、
信用金庫さんです。
メガバンクや大手の銀行さんがあまり時間を割かないような
中小企業や個人を相手にして商売を行っている為
不動産投資を行うにはぴったりの銀行であることがその理由です。
また、都市銀行や地方銀行さんとは異なって、
担当の方が転勤する事こともほぼありませんので、
長期的なお付き合いをすることが出来ます。
しかしながら、信用金庫さんは地域密着型であることが殆どで
範囲が狭いことから地元の物件や人にしか融資を行ってくれないことが
デメリットとして挙げられます。
このようなデメリットがありながらも、
不動産投資初心者に最もおすすめできるのは融資の受けやすい信用金庫さんです。
銀行さんとの付き合い方って？
これまで、不動産投資初心者さんにおすすめの銀行について触れてきました。
融資が受けやすいことから信用金庫さんがおすすめであると、結論付けましたね。
ここからはより実践的に、
将来的に信用金庫さんから融資をスムーズに受ける為には
どのように付き合っていけば良いのかという点に絞って
お話していきましょう。
信用金庫さんでお給料の振込口座を開く
将来的に信用金庫さんからスムーズに融資を受ける為におすすめしたいのは、
銀行さんからおすすめされる投資信託に乗ることではなく、
信用金庫さんでお給料の振込口座を開くことです。
これが何故効果的であるのかと言うと、毎月お給料が入っていく中で
それが口座に貯蔵されていく過程を実際に見せることが出来るからです。
500万円も貯蔵できれば信用金庫さんから見ればお得意様になることが出来ます。
1000万円以上も貯蔵できれば担当者さんが付くこともございます。
また、長期的なお付き合いが望めますので、
少しずつその口座にお金を溜めながら、
将来的に不動産投資を行いたい旨を話し、関係を構築しておけば
実際に不動産投資を始める際にはスムーズに融資を受けることが出来ます。
オーナー様になるなら必須の担保の知識って？
ここまで、信用金庫さんとのお付き合いの仕方についてお話しました。
焦らずゆっくり着実に信用を築き関係を構築していくことが
不動産投資成功のための第一歩です。
ここからは、不動産投資を始め、
オーナー様になる為には必須とも言っても良い担保の知識について
学んでいきましょう。
担保価値の評価の仕方
担保価値は、土地の担保と建物の担保を合計して評価します。
その為、ここからは土地の担保の評価の仕方と
建物の担保の評価の仕方について詳しくお話していきましょう。
土地の担保は一物四価
土地の評価をする際には、
「一物四価」と言い、１つの土地に４つの違った評価法がございます。
その中に含まれるのは以下の項目の通りです。
- 公示地価
- 路線価（相続税路線価）
- 都道府県地価評価
- 固定資産税評価額
公示地価と都道府県地価評価は実勢価格です。
実勢価格とは市場で売買される際に用いられる価格の事を指します。
また路線価というもは相続税路線価といい、相続税の評価額を計算する際にも用いり、
公示地価と都道府県地価評価を１００として、８０パーセントを掛けたものになります。
また、
固定資産税評価は公示地価や都道府県地価評価を１００として、
７０パーセントを掛けたものになります。
銀行さんが不動産を購入する際の土地の担保評価をする際は
路線価に80パーセントを掛けたものを担保価値として見ること殆どです。
建物の担保は固定資産税評価
建物の担保評価をする際には、固定資産税評価に準じます。
建物の固定資産税評価というものは、
新築の場合であれば新築価格の６０パーセントから７０パーセントだと言われています。
その為、新築の建物であれば固定資産税評価は新築価格の７０パーセント程になり、
これが担保評価額とされます。
購入するのが中古の不動産である場合は、年が経つに連れて減価償却が行われますので
築年数が経つごとに価値は下がってしまいますので、
当然のことながら新築の際の評価額よりも担保評価額は下がってしまいます。
その為、中古の不動産を購入する際の担保評価の方法は新築の際とは異なり、
各市町村の固定資産税課にある固定資産税台帳を用いり、
そこに記載されている中古の価格の固定資産税評価に準じます。
融資を受けてどのようなプランで不動産投資を行うか
ここまで、不動産投資を行うオーナー様になるのであれば
必須になる担保の知識についてお話してきました。
それに加えて重要なのは、
融資を受けてその後どのようなプランで不動産投資を行うかという点です。
中古の不動産を担保に融資を受ける場合は、
土地と建物の担保評価額を合わせて実勢価格の70パーセント程になる事が殆どですので
最低でも３０パーセントは自己資金が必要になります。
また、不動産投資を行うには最低でも500万円程の自己資金が必要だと言われますが、
そこから1500万円程の融資を受けて2000万円程の不動産を購入するのか、
500万円で中古の不動産を購入し、リフォーム代として融資を受けるのか
不動産投資の考え方、実践方法は様々です。
その為にも迷ってしまう事が多いかもしれませんが、
自分の目標とするキャッシュフローを出すためには
どのような方法で行って行くのが良いのかという考えが最も重要です。
焦ることなく最適な方法を探していきましょう。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
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- 本書のポイントをご紹介
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