不動産投資初心者が最も抑えておくべきは５つのポイントだね！
投資先の不動産を選ぶ前に抑えておくべき５つのポイントについてお話するね！
「表面利回り」と「実質利回り」の違い
不動産投資初心者が投資先の不動産を選ぶ前に抑えておくべき一つ目のポイントは
「表面利回り」と「実質利回り」の違いについてです。
不動産投資について勉強を行っている方の中では、
必ずしも聞いたことがある言葉ではないでしょうか。
「表面利回り」と「実質利回り」なんだか響きは似ているものの、
その内訳は全く持って異なります。
その為、ここからは「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて見ていきましょう。
表面利回り
表面利回りの使い方としては、集めた物件情報をざっくりとふるいにかけて
絞り込みたいときに使います。
表面利回りは、家賃収入÷物件価格で導かれます。
その為、例えば、家賃年収が1000万円で、物件価格が1億円であれば
1000万円÷1億円で、その表面利回りは10パーセントという事になりますね。
表面利回りはエリアの違いや、物件の構造や築年数によっても左右されるものです。
そんな表面利回りですが、空室損や毎月の管理費、
また、物件取得時の経費も加味されておりません。
このように、表面利回りでは、物件のイメージの関連性や相場観を養うことが出来ますが
実際のキャッシュフローが打ち出せる訳ではございませんので、お気を付けください。
実質利回り
実質利回りとは、ネット利回りを指し、家賃収入÷物件の取得総額で導かれます。
家賃収入から固定資産税や管理費、またローン返済を差し引いた後に
残ったお金を物件の取得総額で割ったものが実質利回りです。
しかし、計算の仕方には少し異なる点がある時もあり、
例えば、ローンの元金分の返済が含まれていなかったり、
分母が取得総額ではなく、物件価格のみであることもございますので注意が必要です。
この実質利回りの使い方としては、
投資で期待するキャッシュフローから逆算して投資総額の規模を求める際に役立ちます。
「１棟」と「区分」のプロコン
不動産投資初心者が投資先の不動産を選ぶ前に抑えておくべき二つ目のポイントは
「１棟」と「区分」のメリット・デメリットをきちんと把握してるかという点です。
不動産投資では様々な不動産の投資を行うことが出来ますが、
事前にそれぞれの物件のメリットやデメリットをきちんと把握してから
自身が狙いたい物件を絞り込むことが重要です。
その為、ここからは「１棟」と「区分」のメリット・デメリットについて簡潔にまとめますので
どのような物件を狙いたいか考える際にはぜひご参考にお読みください。
１棟のメリット・デメリット
マンション１棟に投資する際に浮上するメリットは以下の通りです。
- 戸数が多い為、空室のリスクが分散できる
- 区分所有物件よりも金融機関からの融資が受けやすい
- 資産を増やしやすい
- 区分所有より管理費が割安
- 自由な建て替えが可
また、マンション１棟に投資する際に浮上するデメリットは以下の通りです。
- 天災のリスクが分散できない
- 修繕費の負担が大きい
- 入居者さんが多い分トラブル対応に追われることも
- 換金性が悪い
区分のメリット・デメリット
区分マンションに投資する際に浮上するメリットは以下の通りです。
- 少額で投資が可能
- 管理・修繕の手間がかからない
- 数戸所有すれば天災のリスクを分散可能
- 換金性が比較的良い
また、区分マンションに投資する際に浮上するデメリットは以下の通りです。
- 一戸しかない為、空室リスクが高い
- 担保力が弱い為、金融機関から融資を受けづらい
- 自由な建て替えが不可能
- 手間のわりに儲けが少額
- 資産が増えるのに時間を要する
「近隣」と「遠隔地」のプロコン
不動産投資初心者が投資先の不動産を選ぶ前に抑えておくべき三つ目のポイントは
投資を行うエリアが遠隔地の場合と近隣の場合のメリット・デメリットです。
不動産投資初心者であれば、何かトラブルが起こってもすぐに対応できる近隣で
投資を行うことがおすすめですが、
遠隔地の方に利回りの良い物件を見つけて、どうせならそこに投資したいと思う方も
いらっしゃるかと思います。
その為、ここからは投資を行うエリアが遠隔地の場合と近隣の場合のメリット・デメリット
について簡潔にまとめていきますので、エリアを決める際にはご参考にお読みください。
近隣のメリット・デメリット
近隣の物件に投資する際に浮上するメリットは以下の通りです。
- 土地勘があるので、客付営業がしやすい
- 迅速なトラブル対応が可能
- 自主管理も可能なケースあり
また、近隣の物件に投資する際に浮上するデメリットは以下の通りです。
- 天災のリスクが分散できない
- クレーム対応の際は入居者さんに直接対応しなくてはいけないことも
遠隔地のメリット・デメリット
遠隔地の物件に投資する際に浮上するメリットは以下の通りです。
- 管理ノウハウが獲得できる
- 天災のリスクが分散可能
また、遠隔地の物件に投資する際に浮上するデメリットは以下の通りです。
- 業者さんへ客付営業がしにくい為空室リスクが高い
- 迅速なトラブル対応が不可能な場合あり
- 自主管理がしにくい
「地方」と「都市」のプロコン
不動産投資初心者が投資先の不動産を選ぶ前に抑えておくべき四つ目のポイントは
投資を行う先は「地方」が良いのか「都市」が良いのかという点です。
こちらにつきましても、地方と都市のメリット・デメリットを
簡潔にまとめていきますので、
三つ目のポイントと合わせてご参考にお読みくださいませ。
地方の物件のメリット・デメリット
地方の物件に投資する際に浮上するメリットは以下の通りです。
- 価格が安い
- 利回りが高い
- 大学や工場の付近は需要がある
また、地方の物件に投資する際に浮上するデメリットは以下の通りです。
- 人口減少により、空室リスクが高い傾向にあり
- 担保評価が低く、金融機関から融資を受けづらい
- 客付の業者さんが都市に比べて少ない
都市の物件のメリット・デメリット
都市の物件に投資する際に浮上するメリットは以下の通りです。
- 地方に比べて空室率が少ない
- 担保評価が高い
- 客付業者さんが多数存在する
また、都市の物件に投資する際に浮上するデメリットは以下の通りです。
- 景気により、購入価格が変動しやすい
- 価格が高く、利回りが低い
- 近隣に競合物件が多く存在する
投資仲間やメンターがいるか否か
不動産投資初心者が投資先の不動産を選ぶ前に抑えておくべき五つ目のポイントは
投資仲間やメンターがいるかどうかという点です。
不動産投資に限らず、あらゆる投資の世界では、
初心者を騙そうとしている悪徳業者さんも残念ながらいらっしゃいます。
そのような方に騙されず、安定した収入を不動産投資によって得ていく為には
信用できる不動産投資仲間やメンターが必要です。
その様な存在と出会う為にはセミナーやサークルに参加することがおすすめですが、
不動産業者さんが主催するセミナーは基本的にはおすすめできません。
それよりもおすすめできるのは、
全国に多数存在している「○○大家の会」などの不動産投資の勉強会組織です。
そのような会に積極的に参加して投資仲間を作ってみたり、
疑問に思ったことをすぐに相談できるメンターを探してみることをおすすめいたします。
まとめ
投資を始める前から準備する必要のあることが沢山あるんだね
けれど、一度築き上げてしまったら一生の財産になる知識ばかりだから
頑張って勉強して投資を成功させようね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
