知らぬ間に料金が上乗せされていて、不当な額を請求されていることも多いんだ…
僕は一体どうしたらいいの…？
不動産投資において不当な料金を請求される可能性が高いシチュエーション１０選と、
その対処法について詳しくお話していくね！
新築アパート購入時に潜む闇
不動産投資において設備や建物が綺麗で人気の高いイメージのある
新築アパートの運営を狙っているオーナー様も多いのではないでしょうか。
しかし、新築アパートの購入、または建設時には意外な落とし穴がございます。
ここからは、新築アパートの購入、または建設時にどのような点に気を付けた方がいいのか、見ていきましょう。
新築アパートの物件資料の「利回り」表記に注意！
新築アパートを購入する際に最も初めに目に入れるのは、
物件の資料ではないでしょうか。
しかし、実はこの資料に書かれている「利回り」に問題があるケースが非常に多いのです。
どのような点において問題であるのかと言うと、そのような物件資料に書かれている
表面利回りに以下の「諸経費」が含まれていない可能性が否めないのです。
・建物に含まれている消費税
・建物所得時に課せられる不動産所得税
・登録免許税
・契約の際に必要になる印紙代
・登録時に必要になる司法書士の手数料
・銀行の借入時に必要になる保証料
既に所有している・新たに購入する土地に新築アパートを建てる際は注意！
また、地主の方が新築アパートをハウスメーカーさんに立てていただく際にも、
前文章内でご説明いたしました諸経費が企画書の中に含まれていないことが多くあります。
また、土地を購入しそちらに新築アパートを建設しようと考えている場合
土地の内訳に「建築条件付き」という表記がある場合も注意が必要です。
建築条件付きの土地であると、例えどんなに安い土地であっても
その上に建物を建築した際に、土地を安く販売した分の利益を上乗せされてしまう可能性があるからです。
その為、不動産投資において新築アパートを購入することは
基本的には建築のプロではない限りおすすめはできません。
それでも、挑戦したいとお考えのオーナー様がいらっしゃいましたら、
これまでに説明してきた諸問題が起こりうることを加味して、資料等を注意深くお読みいただければ幸いです。
新築区分マンション購入時に潜む闇
空室が出にくいいことや、管理の手間がかからない事、
そしてそれに加えて新築であることから手が出しやすいプレミア物件として人気の新築区分マンションへの投資ですが
やはりここにも見逃せない闇があることもきちんと明記しておかなくてはいけません。
ここからは、新築区分マンションの購入を現在考えている方には必読の情報をおまとめいたします。
新築区分マンションは存在自体が不当！絶対に避けて！
新築区分マンションの購入を煽る際によく使用される謳い文句は
「年金代わりになりますよ」という言葉である為、
老後の人生や将来の年金事情に対して不安を抱える方々にとっては願ってもいない報せのように聞こえるやもしれません。
しかしながら、その謳い文句自体間違いなのです。
また、新築区分マンションは購入した途端に「新築プレミアム分の２割が無くなってしまう」為、
せっかくの新築マンションですが、値下がりは避けられません。
例えば、「月々３万円足らずの費用で購入可能です」と言われ、20年～30年のローンで新築区分マンションを購入するよりも
その３万ほどの費用を毎月インデックス投資（※１）などで20年～30年ほど積立てで資金の運用を行う方が
圧倒的に老後の資金や年金代わりになるのです。
その為、もしも本当に老後の資金や将来の年金事情に不安を感じて
新築の区分マンションの購入を考えている方がいらっしゃるのであれば、おすすめはできません。
※１：インデックス投資とは
株式投資の市場の動きに合わせて資金の運用を行う投資方法の事
中古区分マンション購入時に潜む闇
新築区分マンション同様、区分投資である為に空室が出にくいいこと、
それから管理の手間がかかららないことからその手軽さで人気の中古区分マンションですが、
購入する際に気を付けなくてはいけない点がございます。
せっかく不動産投資を行うのであれば、できるだけ損失を出さないように、
また、できるだけお得に行って欲しい一心で、そちらに関する情報をおまとめいたしましたのでご参考にしていただければ幸いです。
買取再販業者さんから購入する場合は注意！
買取再販業者さんがマンションやアパートをまとめ買い（バルクと言うこともあります）で仕入れてきた場合、
購入する投資家さんはそのマンションやアパートを安く購入できる場合もございます。
しかしながら、買取再販業者さんがマンションやアパートをまとめ買いで仕入れていない場合は
基本的には、売主様から直接建物を購入した方が安い場合が大半です。
その為、中古区分マンションを購入される際には
買取再販業者さんではなく、売主様から直接購入する事を検討する方が基本的にはおすすめです。
ゼネコン・工務店さんを介する際に潜む闇
ゼネコンさんや工務店さんは、不動産投資を行いマンションの運営を行う上で必要になる修繕時や
空室対策にリノ―ベーションを行う際、または新築のマンションやアパートを建設する際にも必ず関わることになりますよね。
しかし、その際にも必ず注意を払っていただきたい点がございます。
ここからは、ゼネコンさんや工務店さんを介した際に注意をした方が良い点をまとめていきます。
在庫にある既製品の中から選ぶように持ち掛けられたら注意！
すでに着工していて仕様もすでに定まっているにもかかわらず、
「今からこの部材の発注を行うと間に合わない為、すでに在庫にある既製品の中からえらんでくれませんか」
とゼネコンさんや工務店さんから持ち掛けられたときは注意が必要です。
その理由なのですが、設計書に乗っている使用で購入する場合、
ゼネコンさんや工務店さんが安く仕入れられないことに由来しています。
その為、在庫としてメーカさんに余っている既製品の中からオーナー様に選んでいただけることで
その業者さんが部材を安く仕入れられるため、
設計変更分のコストダウンをそのまま工務店さんの利益に還元されるケースが多いのです。
その為、もしも以上のように設計変更をゼネコンさんや工務店さんから持ち掛けられた場合は、
値引きも同時に行うことをおすすめいたします。
設計事務所さんを介する際に潜む闇
マンションやアパートなどを経営しているのであれば、関わること機会が必ずあるのが設計士事務所さんですよね。
不動産投資を行い収益を得ていく上で、基盤となる建物の設計を担ってくださっている設計事務所さんですが
ここでも気を付けなくては不当な損失を生んでしまう可能性があります。
ここからは、設計士事務所さんと関わっていく中で注意が必要な事をまとめていきます。
注意点を見る前に覚えておきたい設計の種類
一般的に設計は以下の二つに分けられます。
- 意匠設計
- 構造設計
設計事務所さんの注意点を見ていく前に、それぞれが示すものと特徴を詳しく見てみましょう。
意匠設計と構造設計
意匠設計では、基本的に設計で言う以下の５つの項目を行います。
- 平面図
- 立面図
- 断面図
- 建具の展開図
- 仕様に関する設計
さらに鉄骨造、RC造など
構造設計が必要な部分においては構造設計を専門とした設計事務所に構造計算の依頼を行います。
意匠の設計を行う設計事務所は、構造設計をもとりまとめ、
実際の建築に必要になる建築許可、
とどのつまり「確認申請書」を役所に提出して許可を得る役目も担っています。
設計監理料を払っているのにお仕事をしてくれない場合は注意！
基本的には、設計事務所の役割はこれで以上なのですが、
現場が開始されてから現場の設計監理までを含む場合、
意匠設計代金に加えて、設計監理料というものが掛かります。
設計監理に含まれる業務の詳細は、以下の四つの項目を一読くださいませ。
- 近隣説明会の資料、あるいは立ち合い料
- 現場のチェック（配筋検査、構造のチェックなどが含まれる）
- 検査の立ち合い
- 定例打合せ（現場の進捗ごとにオーナー様側に立ち、仕様を決めたり、工程のチェックを行う）
このような業務を担っていただくために、監理手数料を支払っているにも関わらず、
まともに監理を行ってくださらない設計士の方がいることも非常に多いケースです。
その為、設計だけでなく、監理を依頼する場合には
具体的にどの点において、またどのような事柄をどのように監理してくださるのか
という事をしっかりと事前に確認しておくことをおすすめいたします。
指定部材には注意！
新たにマンションやアパートを建設している際、または既にあるマンションやアパートのリフォームやリノベーションを行う際
設計士さん側から杭の仕様やエレベーターの仕様のアドバイスを頂くことがございます。
しかしながら、アドバイスで留まる場合であればいいのですが
その杭やエレベーターを施工する業者さんまで指定されてしまった場合には注意が必要です。
その理由は、杭やエレベーターの単価が高いことに由来いたします。
その部材が設計士さんが指定した業者さんで施工を行うことになっている場合、
設計士さん指定の業者さんと、設計士さんの間でバックマージンが絡んでいる可能性が非常に高いのです。
また、杭やエレベーターという部材においてはそう簡単に設計変更を許されない部分である為、
建築確認申請という建築許可を受けた後には、杭やエレベーターの指定部材を変更する際に
もう一度確認申請をやり直さなくてはいけないことになってしまいます。
その為、杭やエレベーター、防火対応の素材など、設計上きわめて重要な部分については
業者を設計段階で指定しないようにお気をつけください。
そこに気をつけて頂ければ、規模によってことなるものの
500万～2000万ほど費用が変わって来るので是非覚えておいてくださいませ。
設計事務所さんの報酬は明確に明かされていないので注意！
実は、設計事務所さんに支払う報酬の内訳や構造は明らかにされておらず、
工事費に対し何パーセントであれば妥当であるのかというのも謎に包まれています。
一部の建築士会では、工事費の10パーセントが妥当な建設料金としてまことしやかにささやかれています。
しかしそれは、例えば、建築費に１億円掛かっているとすれば、その10パーセントで
設計事務所さんに支払う報酬は1000万円となりますが、
隈研吾さんを筆頭に著名な建築家さんなどが設計したものであり
ブランドとして価値がある建物でない限りはその報酬は高すぎると言ってもおかしくはありません。
ノンブランド（著名な建設家さんによる設計でない物）であれば、妥当な設計料は５パーセント前後で充分です。
また、構造計算が不要な木材であれば設計事務所さんに支払う報酬は５パーセント前後より安くても妥当だと言えるでしょう。
デザイン重視の設計士さんには注意！
絶対に関わってはいけない設計士さんの特徴は
お金や費用を完全に無視して意匠にばかりこだわってしまう設計士さんです。
不動産投資を行う上で、マンションやアパートの経営は避けられない事。
その上で、空室をいかに出さないかという事がインカムゲインを得ていく中で重要であるため
その物件をよりよく見せることは重要ですが
費用をかけさえすれば誰でもいい設計ができるのは当たり前です。
しかしながら、安い素材を使用して費用を抑えてもその物件や建物を美しく、
よりよく見せるのかという点が設計士さんの腕の見せどころではないでしょうか。
それにもかかわらず、建物とは直接関係のないモニュメントを設置したり、噴水を設置したりなど
オーナー様の建物であることを失念し、自分の作品であるかのように捉えて
設計士さん自身を表現しようとするのは少し我が強いようには思えませんでしょうか。
勿論、オーナー様がそのような建物を望んでいる場合や、
自宅としてとことんこだわった建物を作って欲しい場合であれば
そのような設計士さんにご依頼して予算を無視した建築を設計して頂けるのでも大丈夫だとは思います。
しかしながら、これからマンションやアパートを経営していく上で収益を重要視するのであれば
コストパフォーマンス的にそのような設計士さんにお仕事を依頼するのは避け、
予算の中でより良いものを提供してくださる設計士さんにご依頼して頂いた方がよろしいです。
リフォームやリノベーションを行う際に潜む闇
マンションやアパートを長期間美しいまま運営して資産価値を保つことは、
空室対策にも、最終的にキャピタルゲインを狙っている場合にも重要ですね。
その上で必ずしも必要となって来るリフォームやリノベーション。
そちらでも残念ながら不動産投資業界の闇が垣間見える瞬間がございます。
ここからは、リフォームやリノベーションを行う際に注意を払わなくてはいけないことをまとめていきます。
管理会社さんからリフォーム会社さんに依頼している場合は注意！
通常、マンションやアパートのリフォームやリノベーションを行う際は
業務を委託されている管理会社さんを経由して行っているケースが多いと思います。
しかしながら、実際のリフォームやリノベーションの流れには以下のように
いくつもの会社さんが関わってレイヤー状になっています。
管理会社さん
↓
リフォーム会社さん
↓
電気工事会社さんや大工さんなど
上記のように実際に施工を行う業者さんに業務をご依頼するまでに幾つもレイヤーがあるという事は、
それだけ中間マージンが多く掛かってしまうという事になります。
この時、一般的にオーナー様が電気会社さんや大工さんなど
実際に施工を行う業者さんに直接業務をご依頼するときと比べてしまうと３～４割ほど
中間マージンで中抜きされている可能性が非常に高いです。
例えば４万円前後の費用が掛かる工事なのであれば、
スピードを重視して管理会社さんを介して施工会社さんに依頼してしまうなどという事は
そこまで大きな損失にはなりませんから一概に中間マージンが掛かってしまう事を不当な損失だという事は難しいです。
しかしながら、想定外のリフォームやリノベーション、または緊急対応を依頼する場合には
管理会社さんは最後にたどり着く施工会社さんからの見積もりを含まず、
管理会社さん側の経費だけを乗せてオーナー様に提示していることも少なくはありません。
その為、見積もりが少し高いように思えれば、必ず管理会社さんにその旨を伝えて確認するようにしてください。
そして場合によっては、最終的にたどり着く施工会社さんに
オーナー様から直接相見積もりを取ることをおすすめいたします。
不動産会社さんに潜む闇
入居希望者さんに物件の情報を流布してくださる不動産会社さんの存在は
不動産投資において収益をきちんとあげたいと考えているオーナー様にとってはとてもありがたい存在です。
しかしながら、そんな不動産会社さんにおいても、
不当な損失を生んでいる可能性があることをご存知でしたでしょうか。
ここからは、不動産会社さんを介した際に不当な損失が生まれている可能性があるケースをまとめていきます。
囲い込みには注意！
囲い込みのケースは賃貸と売買の際に起こりやすいケースです。
双方がどのような状況であるときに囲い込みが起こりやすいのか詳しく見てみましょう。
賃貸のケース
専任媒介（※２）なのに他の業者さんにもオープンに募集すると謳っていながら、
実際には物件の情報を他の業者さんに全く公開していないケースは非常によく目にします。
また、オーナー様自身が自らの物件の入居希望者さんを探すことに対して、
強く否定的な対応を取られてしまうケースもございます。
このように、専任媒介で募集の依頼を行っているからと言って、
他の業者さんにも幅広い募集依頼をオープンににしてくれていると思い込んでしまってはいけません。
その為、きちんと契約を結んだ不動産会社さんが物件の情報をオープンにしているのか確認を行うことをおすすめいたします。
売買のケース
売買のケースの囲い込みは、賃貸の時と同様、専任媒介なのに
建物の情報が他の業者さんへオープンになっていないケースを良く目にいたします。
そもそも専任媒介契約での売却依頼の仲介に関しましては、
不動産業界の方々が誰でも閲覧可能であるレインズに公開したり、
一般にも他の業者さんがお客さんを見つけることが可能な物件として
売り物件の情報をオープンにしなくてはならないことになっています。
ところが、専任媒介を結んだ不動産会社さん自身で買主様を見つけることができれば、
売主様と買主様の両社から３パーセント＋６万円の手数料の収益を獲得することができる為、
売却の対象となっている物件を専任で請け負った不動産会社さんは
できるだけ自社の情報網で買主様を見つけようと試みていることが多いのです。
その為、専任媒介で売却の依頼を受けても
専任媒介を結んだ不動産会社さん自身のホームページなどにしか売却対象物件の情報を公開していないケースや
仮に他の業者さんも買主様を見つけられるように広く物件情報を公開していたとしても、
情報をくれないかと持ち掛けられた際に、「その物件、ただいま買主様が見つかりました」と嘘をつかれてしまい
物件の情報公開を拒まれてしまうケースもございます。
こちらは当然のことながら、宅建業法にて禁止されている行為ですので、
もちろんのこと、バレてしまえば違法な行為です。
その為、オーナー様が専任媒介を結んだ不動産会社さんが
一般に向けて広く物件の情報を公開しているか否かを見極める為のチェックは怠らないでくださいませ。
この際に行えることとしては、オーナー様が他の不動産会社さんを装う事です。
専任媒介を結んだ不動産会社さんに情報をくれるように訪ねてみて、
「既に買主様が見つかっています」というように答えられ、物件の情報の公開を拒まれてしまった場合は
他の業者さんに対してもそのように情報開示をしていない可能性が高い為、
そちらの業者さんとの契約をすぐに破棄してしまうことをおすすめいたします。
※２：専任媒介とは
賃貸を紹介して頂く際、不動産会社さんと結ぶのが媒介契約です。
それが専任媒介であると、基本的に一つの不動産会社さんと契約を行うことになり、
その他の不動産会社さんで物件を紹介して頂ける可能性が低くなります。
新規の募集の際には注意！
新規入居者さんを集う際には、不動産会社さんに広告を出す事から始まりますね。
その際に、広告費というものを支払うオーナー様も少なくはないと思います。
こちらで示される広告費には仲介手数料と共に、インターネットでの広告費、
または、マイソクチラシとしての広告費などが含まれています。
一般的には、広く不動産業者さんに入居者さんを募集してもらう場合に
入居者さんを募集するように依頼されている管理会社さんと
入居者さんを実際に集って頂ける不動産会社さんの間で仲介手数料を折半いたします。
しかしながら、それを行ってしまうと双方が受け取る手数料が非常に少なくなってしまいます。
その為、オーナー様が広告料一ヶ月分を出すことによって
管理会社さんも不動産会社さんも一ヶ月分の収益が確保されるという事になるので、
基本的には積極的に広く他の業者さんに対してもオーナー様の物件情報をオープンに開示し
入居希望者さんを募集してくださることになります。
その為、広告費を支払う理由はそれだけ広く、また迅速に新規入居者さんを獲得することに他なりません。
しかし、空室率が非常に多いエリアで特に多い事例なのですが、
例えばオーナー様が入居者さんの募集を不動産会社さんに依頼した際、
「うちでは広告費を３ヶ月以上いただかないと入居者さんの募集は行えません」
というように言われてしまう事がございます。
しかし、ここで考えていただきたいことが一つございます。
もしも周りの競合物件を保有しているオーナー様方も同様３ヶ月分の広告費を支払っているのであれば、
皆様の条件は一緒になりますので、
オーナー様が流されるまま３ヶ月分の広告費をしはらったところで
オーナー様の物件を優先的に紹介してもらえる事実にはなりません。
加えて、オーナー様が保有されている物件に競合物件と競争していく力がそもそもなかった場合、
その言葉を鵜呑みにして３ヶ月分の広告費を支払っても入居者さんが集えるわけではありません。
例えば、建物に備え付けられている設備が古かったり、リフォームやリノベーションがきちんと行われていない場合
その物件に入居者希望者さんを連れて行っても良い印象を抱いていただくことは困難です。
不動産会社さん自身も、入居希望者さんを連れて行った際に一発で成約できる物件に紹介したいと考えているものです。
その為、不動産会社さんに広告費を３ヶ月支払うよりも、
入居希望者さんをオーナー様の物件に連れて行った際に
今すぐ契約したいと思わせるほどに素敵な物件だと感じて頂けるような物件づくりを行った方がよほど良いと言えます。
管理実務に注意！
賃貸管理を行っていただいている際には、
更新時と退去時に不当な損失を出してしまっているケースが非常に多いです。
それぞれがどのように起こっているのか詳しく見ていきましょう。
更新時の損失
例えば、一般の普通借家契約ではなく、定期借家契約であれば
その契約業務は再契約という事になり重要事項説明や契約書の業務を
新規の入居者さんと同様にもう一度行わなくてはいけません。
その理由としては、宅建業法的には定期借家契約の更新は新規の契約扱いになる為です。
その為、こちらで一か月分の仲介手数料が掛かってしまう事はおかしくはありません。
しかしながら、一般の賃貸借契約でも
更新手数料を１ヶ月分も請求されるケースが以上に多いことはご存知でしょうか。
一般の賃貸借契約の更新事務手数料に含まれる業務は、定期借家契約とは異なり、
紙一枚の更新契約書を郵送でやりとりするだけであるのに、です。
手数料の半月程度であれば許容範囲内かと考えますが、
このようなケースにおいては入居者さんからも手数料を請求する場合がありますので
オーナー様が知らないうちに更新業務を介して損失を生んでいる可能性があります。
その為、更新時の事務手数料には注意が必要なのです。
退去時の損失
例えば、入居者さんに対して敷金以上のリフォーム代を目一杯まで請求してくるケースがございます。
更に、入居者さんだけでなく、オーナー様に対しても
「指定の業者でないとリフォームができない」と申し出てくることもございます。
管理業者さんはこのように、業者を指定することによって中間マージンを得ようとして来る場合がございます。
また、管理業務委託契約や、入居者さんとの賃貸借契約の中でも退去時のリフォームに関して
管理業者さんが指定した業者さんによって施工しなくてはいけないと契約書に書かれている場合もございます。
その為、施工料金に疑問を持ち、より安い他の業者で施工させてもらいたいと
オーナー様が申し出ても契約書の文言を盾に拒否されてしまうケースも逃れられません。
このような場合は、消費者契約法で法廷に持ち込めば業者さんが負けてしまう可能性の方が高い為、
オーナー様には怯まず管理業者さんに抗議することをおすすめいたします。
サブリースに潜む闇
煩わしい管理や手続きから解放されながらも、家賃の保証がされる点が魅力のサブリース。
しかしながら、そんなサブリースにも不当な損失が隠れています。
ここからは、サブリースにおいて不当な損失が生まれている可能性があるケースを見ていきましょう。
家賃保証に注意！
実は、サブリースにおいて「30年間家賃を保証いたします」というように謳っていたとしても
30年間同じ価格の家賃が保証されるわけではありません。
この契約には２年ごとに保証家賃の改定ができるという文言が必ず記述されています。
また、このことは借地借家法第32条でも保護されている上に、
借地増減請求権というものがございます。
この法律の内訳は
「契約の条件に関わらず、当事者は将来にわたって建物の借賃の増減を請求できる」
というものです。
その為、仮にサブリース業者であっても
２年ごとの保証賃料が周囲の競合物件と比較して不相応であれば引き下げられることがございます。
しかしながら、サブリースを巡るトラブルが絶えないばかりに
昨年（令和2年）の６月から賃貸住宅管理適正化法というものが施行されています。
こちらの法律の内訳は
「サブリース業者さんであっても保証賃料の増減は、重要事項説明として説明する義務を負う」
というものです。
これに違反した場合、サブリース業者さんは国交省からの指導を受けることになります故
保証賃料を巡るトラブルは減ってきていることも事実です。
また、今年（令和３年）からは、サブリース業者であっても
国交省への管理業者の登録を行うことが義務化されています。
その為、現在オーナー様が依頼されているサブリース業者さんが
国交省への管理業者の登録を行っていない場合は、
きちんと登録を行っている管理業者さんに切り替えることをおすすめいたします。
リフォームしなければサブリースを断続しないと言われたら注意！
サブリースを巡る不当な損失が潜む注意点はそれ以外にもございます。
その一つが、保証賃料の見直しの際などに
「設備を新しくしないと今後サブリースを断続しない」というように持ち掛けられた際です。
例えば、マンションやアパートを10年ほど運営していると
キッチンや洗面台なども古くなってきてしまう事は逃れられませんので、仕方のないことのように聞こえるかもしれません。
しかしながら、このような設備機器を新しくしてくれないとサブリースは継続できないと言われてしまうだけでなく、
それらをリニューアルする際の施工は
サブリース業者さんに直接依頼を行わなくてはいけないという原則が課されてしまう場合がございます。
良好なサブリースの管理を行っていただいている場合にはオーナー様が妥協するケースももしかしたらあるのかもしれませんが
オーナー様とのサブリース契約を断る為に非常に高額なリフォームを要求されてしまうケースもございます。
その為に、そのような申し出を受けた場合には注意が必要なのです。
もしもそのように言われてしまった場合には、サブリースではなく
自主管理か、一般の管理業務委託に切り替えてしまう事がおすすめです。
銀行に潜む闇
不動産投資を行う上で、ほとんどの場合銀行からの融資は必要になって来るとは思います。
その為に、銀行さんもオーナー様には欠かせない存在ですよね。
また、公的な機関としてのイメージが強く、不当な損失が生まれる可能性などないように思えるかもしれません。
しかし、残念なことに銀行さんを介したさいにも不当な損失が生まれてしまう事は逃れられません。
その為、ここからは銀行さんを介した際に不当な損失が生まれてしまうケースについてまとめていきますのでご一読いただければ幸いです。
金利には注意！
マーケットの金利が下がっているからと言って、
オーナー様のローン金利を下げることができます、と銀行さん側から申し出てくださることは非常に稀なケースです。
その為、オーナー様が銀行さんから借用しているローンの金利が高いままで留まっている可能性があるのです。
その為、銀行さんから融資を受けている場合は常に金利のチェックを行い、
現在の金利と１パーセント以上の開きがある場合は
金利を下げて頂けるように交渉してみることをおすすめいたします。
必要以上の担保要求には注意！
通常、担保は対象の不動産だけで充分です。
しかしながら、オーナー様の自宅も抵当に入れるように要求されてしまうケースがございます。
対象の不動産の担保評価を行い、融資の担保として充足しているのにもかかわらず
そのような要求があった場合には確固として拒否してください。
このように銀行さんが必要以上の担保を求めるには理由がございます。
もしも、追加の担保として必要のない担保を提供したとするならば
追加で担保を入れられた不動産を扱う不動産屋さんは売却するにしても購入するにしても
必ず銀行さんに相談をしなくてはいけません。
そのシステムを使って、銀行さんが余分な担保を得ることによって、
自身の銀行にまずは相談を行うような環境を作っているのです。
その為、余分な担保の要求には注意が必要なのです。
投資信託の勧誘には注意！
銀行さんの営業協力として投資信託を行ってくれませんかと持ち掛けられるケースがございます。
しかしながら、そもそも銀行さんは証券会社さんではございませんから、
金融商品や資産運用に詳しい銀行員さんがいることは稀です。
大抵、そのような場合に銀行さんから紹介される投資信託の商品は銀行さん側の手数料が多い商品であって
投資家さんたちの資産運用の為に真摯に考えて提案して頂けるケースは珍しいのです。
融資を受けている側としては断れない気持ちが大きいかもしれませんが、
必要以上にそこに応える必要はございませんので注意が必要です。
税理士さんに潜む闇
不動産投資を行う上で、所得税や相続税などの算出は必ず行わなくてはいけない業務。
そんな時、頼りになる強い味方が税理士さんですね。
しかしながら、そんな税理士さんとの関係の中でも不当な損失が生まれてしまう事はございます。
ここからは、税理士さんを介した際に不当な損失が生まれてしまうケースについてまとめていきましょう。
顧問料に注意！
税理士さんを雇っているオーナー様の中には、月々数万円の顧問料を支払っているのにもかかわらず
税理士さん側からのインタラクションは月に一度ほど送られてくるニュースレター程度で
何も仕事をしてくれない…と不満を抱いている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
それもそのはず、せっかく税理士さんに顧問料を支払っていても
オーナー様側の方から何か行動を起こさなくては、税理士さんから動いてくださる事はあまりありません。
オーナー様が主体的に動かなくては、税理士さん側から行ってくださる業務は、
毎月ニュースレターをお届けする事くらいです。
せっかく支払っている顧問料です。
せめて月に一度程度は税理士さんにコンタクトを取り、税務に関する疑問を聞いてみましょう。
不動産投資が専門外の税理士さんもいるので注意！
税理士と名乗っているのであれば、全ての税務関連に対して熟知していると
思ってしまう事も無きにしも非ずかもしれませんが、そんなことはありません。
その理由として挙げられるのが、税理士さんになる為の試験です。
税理士さんになる為の試験には、必須科目と選択科目があります。
選択科目は所得税法律と法人税法のいずれか１科目と以下の項目の中から２科目
- 相続税法
- 消費税法または酒税法
- 公税徴収法
- 住民税または事業税
- 固定資産税
の受験となり、そちらに合格すれば税理士さんになれるのです。
もちろん税理士さんである為、専門外の税務内容を全くもって理解していないことは珍しいですが、
各々に得意・不得意があることは確実です。
不動産投資に関わる税務内容をきちんと理解した税理士さんを
見つけることがとても重要である理由としてもう一つ挙げられるのが
不動産投資に関わる税務が専門外の税理士さんの場合、
納税の際にトラブルが起きてしまう可能性があるという点です。
ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、オーナー様が税金を納める方法として以下の二つがございます。
- 負荷課税方式
- 申告納税方式
不動産投資に関わる税務が専門外である税理士さんが
どのような際にトラブルを起こしてしまい兼ねないのか一つ一つ見てみましょう。
負荷課税方式
負荷課税方式に当てはまるのは固定資産税です。
固定資産税は、オーナー様自身が算出するものではなく、
一般的に市町村などが税額を算出し、オーナー様へ届けられると思います。
その為、こちらで不動産投資に関連する税務を専門としている税理士さんが
トラブルのもとになってしまう事はあまりないでしょう。
申告納税方式
しかしながら、
もしも、不動産投資にかかわる税務に詳しくない税理士さんを顧問にしてしまった際、
厄介になってくるのが申告納税方式を行う際です。
申告納税方式に当てはまるのは、所得税法や相続税法です。
こちらは固定資産税とは異なり、
オーナー様自身が税額を算出し、それを申告する形で納税を行いますね。
例えば、相続税法に詳しくない税理士さんを顧問にしてしまい、
計算の仕方が間違っていたり、オーナー様の不動産の評価が間違っていたりした場合
税額が本来より高額になってしまう事も否めません。
また、その際オーナー様が税金を多く納めすぎたことを
税務署員さんが気づいたとしても、能動的に差額を返金してはくださらないのです。
その為、必要以上に税金を納めてしまわない為にも、
きちんと不動産投資や相続税法を専門としている税理士さんに依頼することが重要なのです。
まとめ
あまり情報をオープンにしていないからこそこれらのような状況が起きてしまうんだね！
積極的に情報を得ることや、自分の身を自分で守ることがとても重要だね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
