今日は真剣に何を読んでいるの？
実は今、僕のいとこからお手紙が届いてね！
その後お変わりないかしら？
不動産投資を始める前に知っておいたことがあったら教えて欲しいって書いてあるんだ
不動産投資初心者にも、既に不動産投資を行っているオーナー様にも有益な
不動産投資を始めると必ず躓く問題と効果的な解決策についてお話していこう！
「空室」問題
初めて不動産投資などを行う際や、金融機関さんからの融資の関係で
９割以上お部屋が埋まっている中古の不動産を購入することが多いのではないでしょうか。
しかしながら、せっかく９割以上稼働している不動産を選んだのに、
購入した瞬間いきなり入居者さんが続々と退去されてしまい、
多くの空室が生まれてしまう事がございます。
もちろん、偶然物件の購入と入居者さんの退去が重なってしまっただけの場合もございますが、
実は人為的に入居者さん方が退去している場合も否定できません。
そちらがなぜ起こってしまうのかという点と、解決策を同時に示していきますので
ご参考にお読みくださいませ。
ダミーの入居者さんを住まわせていたから
購入直後に入居者さんが続々と退去されてしまう一つの理由として挙げられるのは、
物件をより高く売る為に売主（前オーナーさん）の業者さんの知り合いや社員さんを
ダミーでお部屋に住まわせていたからかもしれません。
こちらのケースはかなり悪質で、
どのようにダミーの入居者さんを見分ければいいのか疑問に思うオーナー様も多いのではないでしょうか。
こちらを解決するために行える効果的な対処法として挙げられますのは
不動産を購入する前に、入居状況や家賃の額だけでなく
契約内容の確認と、現入居者さんの勤め先や年収を把握する事です。
そこで少しでも怪しいと感じる点が浮上し、またそれが払しょくできないのであれば
対象の物件を購入することはあまりおすすめできません。
社宅の解約が起こったから
空室が多く存在している場合、それを埋めるために会社さんに営業をかけ
社宅として使用して頂く事は多々ありますし、実際効果的な空室対策ではあります。
しかしながら、同時に厄介なのは
営業所の移転や閉鎖によって社宅として使用していた入居者さんが
一斉に退去してしまう事が逃れられないという点です。
そのような営業所の移転や閉鎖に伴う一斉退去を阻止することは難しいですが
こちらの場合も、購入前に契約書を読むことによって
社宅として使用されている物件である事を把握できますし、
社宅として使用している企業の総務に事前に確認を入れることで
退去の予定があるか否かを事前に把握できる可能性もございます。
また、そちらの情報を把握していれば購入前の価格交渉にて有利に進められる可能性も高くなりますので、
必ず購入前にはそれらの情報把握を行ってくださいませ。
サブリースを解約したから
中古物件を購入する際に、
引き渡しと共にサブリース契約を引き継がず、一般管理に切り替えた際に
契約を破棄されたサブリース会社さんが入居者さんをそそのかし、
自社で受け持っている他のサブリース物件に斡旋されてしまう事象が
起こってしまう可能性がございます。
かなり悪質な手段である為、そんな事起こるわけがないと信じ切れないオーナー様も
もしかしたらいらっしゃるかもしれません。
しかしながら、場合によっては半年で７割以上のもの入居者さんが
転居することになってしまった…というようなケースもございます。
こちらの対処法としては、それでも諦めず淡々と空室対策を行っていく他ありません。
しかしながら、サブリース契約を行ったままマンション経営を行っていく方がより損失が多い為
空室対策に力を入れさえすれば、このような状態に陥ってしまったとしても
損失をリカバーすることができるだけでなく、それ以上の収益を獲得することが可能です。
「家賃滞納」問題
購入を検討している中古物件を購入する際、
対象の物件内に家賃滞納されている入居者さんが住まわれている場合は
購入前に告知されるべきだとされています。
しかしながら、常々家賃の支払いが遅れているだけの入居者さんは家賃滞納者とはみなされず、
購入前に告知を行われない場合の方が多く、
購入後に家賃を滞納される方が住んでいらっしゃることに気が付かれるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
ここからはその様な状態に陥ってしまった場合、
どのように解決していけばいいのかについてお話していきます。
根気よく督促を行う
家賃を滞納されてしまう場合は、
諦めず根気よく督促を行っていくことが非常に重要です。
こちらの方法については下記の記事にて詳しく説明しておりますので、
家賃滞納者さんにお困りのオーナー様はぜひご参考にお読みくださいませ。
【満室経営したいなら】中古物件での不動産投資成功のカギは「設備」！導入におすすめな設備はある？
契約を巻き替えす
家賃の滞納が長引いてしまうと、
インカムゲイン（家賃収入）上の損失だけでなく、
税金の点や家賃滞納者に対する対応の点においても
必要以上の損失を生んでしまう可能性は否めません。
そこで、必要以上の損失を生まない為に
前オーナー様との普通借家契約を合意解約し、
全ての入居者さんと定期借家契約を結びなおすことが必要です。
定期借家契約に結びなおすことができましたら、
契約期間満了と共に家賃の滞納や家賃支払いの遅延が多い入居者さんであったり、
他の入居者さんに迷惑になる行為をされる入居者さんに退去して頂くこともできますので
よりオーナー様優位にマンション経営を行っていく上では重要なポイントになります。
「騒音トラブル」問題
物件の場所は同じでも、そちらに入居されている方々全ての生活スタイルは異なるものです。
その為、各々の生活音がある程度他の入居者さんにとって騒音に繋がってしまう場合は避けられませんし、
入居者さん各々の受け取り方には程度差があるものです。
また、それだけでなく、夜な夜な友達をお部屋に呼んで騒ぐ入居者さんがいる場合もございます。
このような際、どのような対応をすればより多くの入居者さんにとって
心地の良い住居環境を整えることができるのかについてお話していきます。
報告があった場合、騒音源にあたる入居者さんとお話をする
もしも騒音に関するトラブルの報告があり、また
その騒音源にあたる入居者さんの特定ができている場合は
直接お話をしてみることをおすすめいたします。
生活の中でどれだけの音を出しており、それが誰かにとっていくらか迷惑になっていることは
自分自身では意外と気が付けない部分ではある為
もしも騒音源の入居者さんが意図的に騒音を立てていない場合は
気を付けて頂けるように諭しましょう。
もしも騒音源の入居者さんが意図的に騒音を立てている場合も同様、
気を付けて頂けるようにお願いすることも必要ではありますが
なかなかそれだけで解決すると言い切ることはできません。
どのような理由があろうと、周辺の入居者さんの迷惑になってしまっている場合は
入居者さんと結んでいる契約が普通借家契約なのであれば、定期借家契約に結びなおし
契約期間満了と共に退去して頂くことが効果的な対処法として挙げられます。
資金に余裕がある場合は、防音工事を検討する
余りにも生活音による騒音トラブルの報告が多い場合は、
防音工事の検討も捨ててはならない選択肢だと言えます。
防音工事を行えば、現在進行形で起こっている騒音トラブルの解決につながるだけでなく
これから何十年さきも不動産投資を行っていく上で
今後幾度となく起こりうる騒音トラブルを事前に抑え込むことにもつながります。
また、それだけにとどまらず、
防音工事を施していれば楽器の演奏が可能になる為、
賃貸でも楽器の演奏を望んでいる入居者さんや、大音量で音楽や映画を楽しみたい入居者さんも
同時に集うことが可能です。
しかしながら、一部屋あたりに掛かってしまう工事費用は三桁万円ほどにまで
掛かってしまう場合が多い為、資金に余裕がある場合はおすすめの方法です。
「不法投棄」問題
アパートやマンションのゴミ置き場に
本棚やベッドフレームなど本来粗大ゴミとして収集されるべきゴミなどが
そのまま捨てられていることもございます。
ゴミ置き場がマンション内にある場合は、入居者さんによる行為であることは想定できますが
もしも建物外にそのような粗大ゴミが捨てられている場合は
入居者さんによるものなのか、または部外者さんによるものなのか見当もつきませんね。
ここからはそのような場合、どのような解決策を講じたら効果的なのかについてお話してまいります。
オーナー様が捨ててしまう
不法投棄されたごみをそのままにしておくと
そちらに便乗して不法投棄を行う方々が増えてしまう事もございます上、
内見に来られた入居希望者さんを遠ざけてしまう可能性もございます。
また、マンション内の限られたスペースをゴミ捨て場にしている場合は
普段入居者さんが家庭ごみを捨てる際や、業者さんに回収して頂く際にも
粗大ゴミが邪魔になり、迷惑が掛かってしまいますね。
その為、一般的に「粗大ゴミ」とされるものが不法投棄されている場合は、
ひとまず住居環境を整えるためにオーナー様が焼却場に持って行く他ありません。
オーナー様自身が所有しているマンション内に捨てられていた粗大ゴミを
焼却場に持っていく場合、事業ゴミに類別されてしまう為、
通常よりもより高額な処分料金を支払わなくてはいけません。
しかしながら、それ以上の損失を出さない為にも
ゴミ捨て場の環境をリセットする為にも、必要な出費と考えることが大切です。
防犯カメラを導入する
ゴミを不法投棄されてしまった場合にも、
また、これから不動産投資を行っていく中で不法投棄されないように対策を打つためにも
おすすめの対処法は何か考えてみましょう。
よく見る対処法として、「不法投棄禁止」などの旨を記した張り紙などを
ゴミ捨て場に張り付ける事も考えられますが
こちらには大きな抑制力はなく、あまり効果的な方法だとは言えません。
そこで、よりおすすめの対処法として挙げられますのは、
ゴミ捨て場に「監視中」である旨を伝える注意書きを備えて、
防犯カメラを設置することです。
防犯カメラを選ぶ際には、ワイヤレス性のIP防犯カメラなどがおすすめです。
金額はどれも１万円前後のものが多く、機種によって使用可能な機能は様々です。
どれを買ったらいいのか迷ってしまう場合は、
録画機能が付いているものや、スマホで遠隔操作が可能なものを選ぶと良いでしょう。
また、不審者対策にもなる威嚇音付きのものや、追尾システムが付随しているものなど
オーナー様が必要だと思われる機能を踏まえて比較検討してみることをおすすめいたします。
まとめ
僕が不動産投資を行っている中で不法投棄問題にまだ直面したことはないけれど
今のうちに手を打っておくのもいいのかもしれないな！
大きく損失の差が出てくるから、ぜひトチ尾君のいとこさんにも教えてあげてね！
早速お返事を書いて来るよ！
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