なあに？なんでも聞いて！ちなみに僕はたこ焼きが好きで…
それに、満室経営を目指すのなら、設備は意外と重要なんだよ！
満室経営におすすめの設備についてお話していくね！
最低限これがないと客付が難しいと言われている設備について
中古物件を購入して、不動産投資を行っていらっしゃるオーナー様の中では
物件をできるだけ安く購入し、
高い家賃で入居者様にお貸ししたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
しかしながら、不動産投資においてそれと同様に重要なのが、満室で経営を行っていくことです。
満室経営を目指していく中で、中古物件を購入時のまま運営していけることは珍しく、
それなりのリフォームやリノベーションを要する場合が一般的です。
しかしながら、あれもこれもと設備を導入してはいけません。
狙っている入居者層が「単身者向け」なのか、「ファミリー向け」なのかで
求められる最低限の設備が変わって来るからです。
そこでここからは、例え家賃が相場でもこれらの設備がないと入居者さんを集るのが難しい
と言われている設備ランキングを単身者向けの物件とファミリー向けの物件を対比してご紹介いたします。
※ランキングに使用している情報は、全国賃貸住宅新聞様の2020年10月19日の記事から引用させていただきました。
（元の記事はこちらです。全国賃貸新聞（2020 人気設備ランキング発表） ）
「単身者向け物件」で最低限求められる設備TOP5
全国賃貸新聞様のデータを見ると、単身者向けの物件における
必要最低限の設備は以上の画像の通りです。
続いて、ファミリー向け物件では最低限どのような設備が求められるのか見ていきましょう。
「ファミリー向け物件」で最低限求められる設備TOP5
全国賃貸新聞様のデータを見ると、ファミリー向けの物件における
必要最低限の設備は以上の画像の通りです。
「単身者向けの物件」と「ファミリー向けの物件」で求めらる設備の情報が揃ったところで、
両者を比較してみましょう。
「単身者向け物件」と「ファミリー向け物件」で求められる設備の比較
| 1位 | 室内洗濯機置き場 |
|---|---|
| 2位 | TVモニター付きインターホン |
| 3位 | インターネット無料 |
| 4位 | 独立洗面台 |
| 5位 | 洗浄機能付き便座 |
全国賃貸住宅新聞様の2020年10月19日の記事より引用
| 1位 | 室内洗濯機置き場 |
|---|---|
| 2位 | 独立洗面台 |
| 3位 | 追い焚き機能 |
| 4位 | TVモニター付きインターホン |
| 5位 | 洗浄機能付き便 |
「単身者向けの物件」も「ファミリー向けの物件」も、
求められることは優先順位が違うだけでほぼほぼ同じことが理解できると思います。
しかしながら、異なる点は
「単身者向けの物件」では、3位に「インターネット無料」の設備が入ってくることに対し、
「ファミリー向けの物件」では、3位に「追い焚き機能」の設備が入ってくることでしょう。
こちらのランキングは確かに参考にはなりますが、必ずしもこの設備を導入しなくては
入居希望者さんや、入居者さんを集えないわけではありません。
こちらでご紹介したランキングは、普遍的に最低限必要とされている設備にすぎず、
オーナー様の物件がどの地域にあるのか、によってあらゆる設備の導入率が変化してくる場合もございます。
これはつまり、オーナー様にとってより実践的かつ平均的な設備のランキングは、
周辺の競合物件の設備の導入率によって異なって来るという事です。
その為、設備の導入の点で最も気を配るべきは、周辺の競合物件の設備の把握です。
競合物件の設備を調べる方法はある？
ここまでは、「単身者向け物件」と「ファミリー向けの物件」に
最低限必要だと言われている設備について見てきましたね。
しかしながらどんなに立派な設備を揃えても、周辺に同様の設備を備え、尚且つ
家賃が安い物件が存在していたら満室経営を目指すのは難しくなってきてしまいます。
そこで設備の導入を検討するうえで行いたいのが、
周辺の競合物件にはどのような設備が備えられているのかを把握することです。
そんなことできるの…？と不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかしながら、周辺の競合物件の設備を把握する方法は存在するのです。
そこでここからは、周辺の競合物件の設備を把握する方法をご紹介いたします。
オーナー様向けの「賃貸経営サポート」を使ってみる
賃貸物件ポータルであるSUUMOさんでは、
オーナー様向けのサポートツールである、「賃貸経営サポート」がございます。
そちらでは、賃料・設備相場チェッカーというツールが使用でき、
こちらを利用することで、周辺の競合物件の設備を把握することができます。
（リンクはこちら： SUUMO賃貸経営サポート ）
それでは、実際にこちらを利用してシュミレーションを行ってみましょう。
「賃貸経営サポート」の使い方
まずは、オーナー様の地域と運営している物件内容を検索にかけてみましょう。
今回はシュミレーションですので、検索の条件は以下の通りにいたしました。
- 幡ヶ谷（東京都23区）
- ワンルーム
- 駅：徒歩１０分以内
すると、まず初めに家賃相場が出てきます。（下記画像参照）
ここで、検索の条件に当てはまる周辺の競合物件の賃料の平均は「7.7万円」ほどであるとわかりますね。
次に見ていただきたいのは「家賃相場」の右となりにございます「設備相場」です。
設備相場の欄をクリックして頂きますと、
以下のように周辺の競合物件にはどのような設備が導入されているのかが表示されます。
「周辺物件の装着率」では、周辺の競合物件にどのような設備がどれほどの割合で導入されているのかがわかります。
また、「こだわり条件の人気度」では、その地域で物件を探している方々が
どのようなこだわりを持って物件の検索をかけているのかがわかります。
こちら二つを照らし合わせて考えてみますと、
- 幡ヶ谷（東京都23区）
- ワンルーム
- 駅：徒歩１０分以内
上記の条件の物件が競合物件との差別化を図る為には
家賃の相場は7.7万円台であること。
設備の面で言えば、ランキング１位のエアコンの導入はほぼ必須であること、と
物件をお探しの方のこだわりのバロメーターが高いわりに、周辺の競合物件に導入されていない
「オートロック」と「バストイレ別」の設備の導入の検討が必要であることがわかります。
このように、最低限必要だとされている設備の情報だけを鵜呑みにするのではなく、
周辺の競合物件の設備情報も合わせて戦略を練ることをおすすめいたします。
絶対に導入するべき５つの設備って？
ここまで、設備の導入を考える際に参考にした方が良いことと、
その際に使えるツールをご紹介してきました。
しかしながら、それでもまだどの設備を導入したらよいのか分からないと
疑問を抱いているオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
そこでここからは、導入したら絶対に外さない設備TOP5をご紹介いたしますので、
こちらも合わせて参考にしてくださいませ。
導入したら絶対に外さない設備TOP5
導入したら絶対に外さない設備TOP5は以下の通りです。
| １位 | エアコン |
|---|---|
| ２位 | インターネット無料 |
| 3位 | TVモニター付きインターホン |
| ４位 | 備え付けの照明 |
| ５位 | 新品のガスコンロ |
これらが導入したら絶対に外さない設備TOP5に入る理由を一つ一つ見ていきましょう。
１位「エアコン」
堂々の１位に輝く設備「エアコン」は、
どのような地域でどのような競合物件があろうと必須になってくるものではないでしょうか。
こちらは「単身者向けの物件」だけでなく、
「ファミリー向けの物件」でも、リビングルームに一台は導入した方が良いとされています。
後付けになってしまうと、入居者さん側の初期費用がかさんでしまう為、
既にエアコンが備えられている競合物件に流れて行ってしまう可能性がありますので
導入されていない場合は、検討してみることをおすすめいたします。
２位「インターネット無料」
新型コロナウイルスの影響もあり、時代が急速にオンライン化して来た昨今では
テレワークやオンライン授業などインターネットを介して日常を過ごすことが当たり前の時代です。
ワクチンの普及に伴って感染症が少しずつ緩和してきているものの
これからインターネットの需要が消える予想はしずらい為、
長期間の需要供給としてもおすすめです。
3位 TVモニター付きインターホン
中古物件を購入されたオーナー様はもしかしたらご存知かもしれませんが、
古い物件にはTVモニター付きのインターホンが備え付けられていないことも珍しくはありません。
こちらは、女性だけでなく男性の単身者さんや、ファミリーでご入居の方にも
防犯面を考慮して導入してあると需要が高い傾向にあるためおすすめです。
４位 備え付けの照明
今や、最初から照明が備え付けられているのが当たり前の時代となってきました。
こちらの理由もエアコンの導入をおすすめする一つの理由と同様、
入居者さんの初期費用の軽減に繋がること。
また、夕方に内見を希望する内見者さんにきちんと明るい状態でお部屋をご紹介できることから
良い印象付けができる為、導入をおすすめいたします。
５位 新品のガスコンロ
ファミリー向けの物件であっても、システムキッチンを導入する必要はそれほどありません。
しかしながら、新品のガスコンロは導入しておいた方が良いとされています。
こちらの理由も、エアコンなどの導入検討理由と同様、
入居者さんの初期費用の軽減に繋がること。
また、「新品」でなくてはならない理由としては、いくら綺麗にしていても、
前の入居者さんが使用していたものに生理的嫌悪感を覚える方が多いことに由来しています。
ガスコンロはホームセンターなどにいけば、２万円程度で購入することができますので、
そこで負担を感じないオーナー様には導入の検討をおすすめいたします。
リフォーム資金が足りなくても、満室経営が叶うたった一つの秘策
これまで、導入した方がより収益が拡大化する設備について触れてきました。
しかしながら、内心「リフォームやリノベーションを行う資金が足りない…」
と不安に感じているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかしながら、極端な話、これまでにお話してきました設備の導入や
リフォーム・リノベーションを行わなくとも
たった一つのある事を許可するだけで、満室経営が叶う可能性があるのです。
たった一つの秘策とは？
結論から申し上げますと、「ペット可」の物件にすることです。
ペット可の物件は、需要に対してまだまだ少ない傾向にあります為、
ペットの飼育を許可するだけで大きな需要となって入居者さんを集うことができます。
しかしながら、「どんなペットでも飼育可」にしてしまうと、
入居者さん同士のトラブルやお部屋の損傷などに繋がってしまう可能性がありますので
受け入れるのは、「小型犬と猫のみ」程度がおすすめです。
そちらについては、別の記事にて詳しくまとめてありますので
もしも興味がある場合はそちらを参考にしてみてください。
ペット飼育可の賃貸経営はオーナーにとってメリットが大きい！経営成功のノウハウと注意点を紹介
まとめ
発表されている普遍的なランキングだけでなく、周辺の競合物件の設備も視野に入れて導入を考えた方がいいんだね！
ただ、経済的に厳しいのであればそれ以外の条件で需要を作って行く必要があるね！
すーぱー素晴らしい物件が出来上がるかも!!??
ペット可にしたら、トチ尾君もその物件に住めるしね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
