賃貸経営

【マンション経営】大手管理会社と格安管理会社の特徴と管理会社変更までの手順

マンション経営において管理会社選びは、

オーナーさんのキャッシュフロー(収益-支出=CF[キャッシュフロー])

を増やすための最重要ポイントになります。

 

特に1棟マンションになってくると、

区分マンションに比べて部屋数が多いの分、満室経営を維持するのにも労力がかかります。

 

そんな中でも、優秀な管理会社に管理をお願いできれば

最小限の労力で安定的に満室経営できるという事も事実です。

 

しかし、管理会社には様々な内実があります。

大手の管理会社と地方の小さな管理会社では業務は同じでも

会社の特徴は大きく違ってきます。

 

今回は、大手管理会社と格安管理会社の特徴と、管理会社変更の手順

まで出来るだけかみ砕いて紹介していきます。

 

管理会社選びに悩んでいるオーナー(不動産投資家)の皆さんの一助になれば幸いです。

大手の管理会社ほど不満は募りやすい⁉

オフィス街

管理会社を選ぶ際に、マンション経営の初心者の多くは、

「大手なら安心」「あの有名な会社なら失敗しないだろう」

と思ってしまいがちです。

もちろん大手の管理会社にもメリットは存在します。

大手管理会社のメリット

管理会社が大手の場合、経営基盤が安定しているため、

新しいサービスや新事業を企画する余裕があります。

 

また、事業者の間では認知度やブランドはそこまで関係ないのですが、

入居希望者にとっては有利に働く場合があります。

それ以外では以下の事も挙げられます。

大手管理会社のメリット

・インターネットなど、SNSによる集客方法など、専門的な部門が存在するため、集客できる母数が多い。そのため、物件の立地やスペックと家賃が見合えば割と早く入居者を決めることが可能

・全国展開している大手の会社であれば、地方から上京しようとしている入居希望者も顧客にすることができる。

大手会社は、その規模の大きさゆえに

集客する際にも大きな規模感で情報を拡散させることができます。

 

しかし実際のところでいうと、

大手になればなるほど物件のオーナーさんは不満を抱きやすいとも言えます。

その理由は以下のようなものが挙げられます。

 

・担当者1人の管理戸数が多くオーナー1人あたりに割ける時間が少ない

・担当者の入れ替わりが激しい

・撤退の可能性がある

管理戸数が多いため1人に割ける時間が少ない

大手の管理会社の規模が大きいことによるメリットは

上記しましたが、すべてにおいてメリットがあるわけではありません。

 

会社の規模が大きくなってくると、必然的に管理する物件数も増えていきます。

その時に、問題となってくるのは人手です。

大手になると1人の担当者が担当する物件数は

10~20棟、300戸~500戸を超えることも少なくありません。

 

また、担当する戸数は担当者によって異なります。

それは会社によって、業務が分かれているからです。

会社の規模に対して、人手の足りていない管理会社であれば

これらの業務をすべて1人でこなさなければ、、という事もあるでしょう。

管理戸数が多いために

自分に割いてもらう時間も必然的に短くなります。

 

これが会社の規模に合わせて従業員も増えていけばいいのですが、

現実では1人あたりの管理戸数が増えていき、

十分な人員が補充できていない会社も珍しくありません。

 

担当者の入れ替わりが激しい

大手の管理会社では、人事異動で全国転勤になるケースも少なくありません。

そのため、物件の担当者の入れ替わりが多いのが特徴です。

 

1から担当者との人間関係を構築し、

数年かけてせっかく心を許せるような関係になれたのに

担当者が変わり、また1から話をしなければならないという事になってしまいます。

 

また、担当者の入れ替わりによって、

前任の担当者と後任の担当者の間での情報共有や、業務の引継ぎがうまくされておらず、

トラブルに発展してしまう可能性もあるでしょう。

大手管理会社で社員数が多いほど、

新人や知識不足のスタッフに当たる可能性も高まります。

撤退の可能性がある

大手管理会社が地方に支店を出しているような場合

そのエリアで十分な利益が出せなかったり、今後も利益が見込めないと判断されると

視点が撤退してしまう可能性があります。

支店が撤退したとしても、

管理会社とすでに契約を結んでいる場合には、

同会社の近隣の支店から引き続き管理業務を受けれるはずですが、

物件との距離が遠くなってしまうので

マンション管理の質が低下してしまう可能性があります。

 

その他に大手管理会社のデメリットは以下のようなものがあります。

・部署がたくさん存在するため、イレギュラーな問題が発生した時に、どの部署の担当かがわかりずらい亊、部署ごとの確認や承認作業が長引くことがある。

・修繕と集客で部署が分かれたいるため、修繕リフォーム内容と家賃設定の相談が直結しないことがある。

1部屋のみの区分マンションの管理ならまだしも、

1棟全体となると、物件ごと部屋ごとで条件が変わってきます。

そのため物件の共有部分に修繕があったり、どれくらいリフォームするかによって

家賃にも違いが生じてしまいます。

そういった細かな部分に対応するという点においては

大手の管理会社は不向きになってくるでしょう。

格安管理会社にありがちな問題

不動産運営

初心者のオーナーさんの場合、

「1円でも安く管理を委託したい」という思考になってしまいがちでしょう。

 

しかし、管理会社の質が悪ければ、結局余計なコストがかかってしまったり

手間やストレスがかかってしまいます。

管理会社とオーナーの利害の一致

 

管理会社は、マンション経営にかかわる多くの管理業務を

オーナさんの代わりに代行してくれます。

管理会社によっては24時間対応してくれるところもあります。

 

しかし、もちろん無料で管理をお願い知るのではなく、

手数料を支払うことで管理会社に負けせることができます。

現在の管理会社の委託手数料の相場は5~7%です。

最近では、2~3%という会社や1%という管理会社も見かけるようになりました。

 

基本的にオーナさんと管理会社の利害は一致していて、

入居者が多ければ、その分オーナーさんと管理会社の利益も大きくなります。

そのため、管理会社も業務に一所懸命取り組んでくれるのが一般的です。

 

【オーナさんと管理会社の利害の一致】

(10万円の賃貸物件10部屋の管理を委託した場合…)

手数料は賃料の5%×稼働している部屋数とすると

 

・空室が0の場合

管理会社の利益は

10万円の5%=5000円×10部屋=5万円の利益

オーナーさんの利益は

10万円×10部屋=100万円-50000円=95万円の利益

 

・空室が5部屋ある場合

管理会社の利益は

10万円の5%=5000円×5部屋=25000円の利益

オーナさんの利益は

10万円×5部屋=50万円-25000円=47万5000円の利益

 

空室が1室あるだけでオーナーさんにとってはかなりの痛手となってしまいます。

 

あまりにも空室が減らないなら、手数料が多少高くなっても、

空室を出さないような管理会社にお願いする方がまだ幾分かマシでしょう。

手数料が低ければいいという解釈は間違い

しかし、手数料が低いからという理由だけで管理会社を選んだ場合

後々痛い目を見る恐れがあります。

その理由は、手数料と業務量はおおむね比例するからです。

 

「管理手数料は他社より低いが、結果的には他社よりも利益が出せなかった」

という例をあげておきます。

 

【手数料5%より手数料3%の会社の方が支出が多い例】

(家賃10万円の賃貸物件5部屋の管理をお願いする場合…)

 

・手数料が5%の会社の例

手数料5%で賃貸管理業務(PM)や建物の管理清掃(BM)まで請け負う。

10万円の5%…月々5000円の手数料

5000円×5部屋=月々25000円

 

・手数料が3%の会社の例

手数料3%で賃貸管理業務(PM)は請け負ってくれるが、

建物の管理清掃(BM)で月に1回専門の業者の点検が入り

毎月1万円のオーナー負担がある。

10万円の3%…月々3300円の手数料+建物点検のオーナー負担が月々20000円

3300円×5部屋=16500円+建物点検2万円=月々36500円

上記した例はあくまで一例にすぎません。

中には、手数料が低くて管理業務のバリエーションも多く、

手数料以上の働きをしてくれる管理会社も存在します。

 

しかし、管理会社によっては低い手数料をうたって

顧客(オーナーさん)から必要以上に費用を請求してくる悪徳会社も存在しているため注意しましょう。

管理会社変更の手順

握手してる、営業マンと新婚夫婦

今の管理会社に不満を持ったり、

他社の方が物件の収益を今以上に改善できる管理会社を見つけて

管理会社を変更したい!と感じた時に、

どのような順を追って、管理会社を変更すればいいのでしょうか?

 

管理会社変更までの流れを説明していきます。

契約書を見返す(解約条件の確認)

管理会社を変更する際、

まず現在の管理会社との契約書を見返して、

何か月前に管理会社の変更を伝えるべきなのかを確認します。

一般的には3か月前とされています。

 

しかし、中にはオーナーさんが不利益になる条件が書かれているかもしれないので、しっかりと見るようにしましょう。

 

また管理会社によっては、契約書に書かれていなくても

「売却などの特別な場合に限り、1か月前でも解約可能」といった

融通を聞かせてくれるケースもあります。

新しい管理会社を選定し、既存の管理会社に変更の旨を伝える

次に、新しい管理会社を決めたうえで、

管理会社変更の旨を既存の管理会社に伝えましょう。

 

ここで先に新しい管理会社を選定しておく理由は、

転職活動の時に、先に次の転職先を決めておいた方がいいのと同じ原理です。

優秀な管理会社の見つけ方について、

以下で詳しく紹介されているのでチェックしてみてください。

「マンション管理会社の安全な見極め方とその必要性」

 

現在の管理会社に変更を伝えるとき、

どのような点に注意すればいいのでしょうか。

オーナーさんの中には「自分では交渉しずらい…」という人もいるかもしれません。

この場合、自身で交渉しなくても、

新しい管理会社が見つかっていれば代わりに変更の交渉をしてもらうことが可能です。

 

オーナーさんご自身で交渉するのであれば

「だったらしょうがない」と既存の管理会社に思わせることが大切です。

別の会社にはこういうメリットがあるから変更したい

あなたたち(今の管理会社)がダメダメだから変更したい

管理会社変更を伝える際に、たとえ雰囲気が悪くなったとしても

けんか別れは避けた方がいいでしょう。

 

円満な別れ方の方が新しい管理会社への引継ぎもうまくいきますし、

後から聞きたいことが出た時に気軽に質問ができるでしょう。

まとめ

現在の日本では

「人口が多く供給戸数の少なかった時代」から変わりつつあります。

これからのマンション経営業界では、

中古物件への理解を深め、物件の価値を高めることが必要になってくるでしょう。

それに加えて、税務や建物の知識もより求められます。

 

それをすべて踏まえて、管理会社はも

「管理専門業者」ではなく、「物件のプロフェッショナル集団」

という基準で判断されるようになるでしょう。

 

これまでは管理会社は

「不満があっても依頼し続ける」という人が多かったかもしれませんが、

これからは、定期的に健康診断のように

管理会社が十分な働きをしているかを確認し、

他社への変更を検討する機会が増えるのも当たり前となるでしょう。

 

少しでも多くの入居者さんが笑顔になるよう、

また少しでも多くのオーナーさんのマンション経営(不動産投資)での

成功を心よりお祈りしています。

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